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女性のための住まい相談 失敗しないための「資産形成」ファイナンシャルプランナーの【福丸利津子】です。
    


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「資産形成」をご提案するファイナンシャルプランナーの 福丸利津子 です。
不動産・建築の業界歴約30年近くの経験を活かし、30代―50代の女性に向けて
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失敗しないための「資産形成」を
ご提案する。
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【福丸利津子】 です。

 

 

 

 

昨日も辛口コメントでしたが

 

本当の怖さを知っている

https://ameblo.jp/atelierhouse/entry-12398041510.html

 

 

 

その投稿にこんなメールが届きました。

 

本当、今もバブルの後遺症で

夜中に目が覚めるもんなぁ・・・
だから、人に不動産投資を勧めたく

ないんだよね。

これが真実だと思います。。。

 

 

私も一応不動産屋で、仲介業者です( ´(ェ)`)

 

いつも自己責任と言っていますが

その人が失敗しないかと

どんな物件でも慎重になります。

 

 

親しくなれば余計に気にして

この人には返済無理なんじゃない?

この物件の管理は難しいんじゃない?

と勝手に判断してしまい

物件紹介が出来ないんですね((>д<))

 

 

古家物件だったら大丈夫だから!

 

って何が大丈夫?

 

リフォームいくらかかるかわかる?

耐震壁を平気で抜いて

頭おかしい業者じゃない???

大工仕事の納まりそれおかしくない?

 

とうるさいババなので

不動産から建築までチェックし過ぎます。

 

俗にいう過保護です( ̄▽ ̄)

 

 

なので、物件購入もリフォームも

 

現金でするなら

まぁーいいんじゃないかな。。。

 

くらいです。

 

 

だって・・・

こちら側から見て、ユルユルな方

多いんですもん( ̄_ ̄ i)

 

 

 

現実に今起きていることは

身近すぎて気がつかないのでしょうね。。。

 

今でも気がつかない人いますね(・_・;)

 

 

そこで、出口戦略考えてますか?

 

という内容で少しは判断力をつけていただくために

お届けしていきます。

 

ただ、話がよくそれるので(。>0<。)

 

 

分かり易く今日は先日あった事例

 

数カ月前、破たん寸前だという所有者の

物件ですが、依頼を受けたので内覧して来ました。

 

 

その区分所有者は、2馬力公務員。

お財布が別だから、奥さんに内緒で

たくさんのしょもない物件の投資

していたけど赤字続きが膨らんで

 

毎月給料や蓄えからマイナス補填をして

それがバレて、助けを求めてきたそうです。。。

それは本人でなく奥様が。。。

だから今もって自覚ないかも知れない。

 

その方が購入した1区分だけを分解します。

 

 

凄い豪華なエントランスで

この壁がドアだったのかぁー!!

 

田舎者は感動しました≧(´▽`)≦

 

 

 

 

とある超人気駅、徒歩5分の1Kマンション

 

購入価格は、抵当権設定金額通りなら

2280万円になるのでしょうか?

諸費用もこの中に入っているのかな?

 

 

今の販売価格はホームズでは1490万円

 

そして、違う業者では1920万円

これは希望価格ですねぇ。(。>0<。)

 

レインズで調べるつもりが今日まで休みだぁー!!

でも前にみた時は1800万円台だったと

 

 

よく耳にする最悪パターン

銀行と業者がつるんで新築を売りつけ

その前に中古物件を買わされているのです。

 

 

スルガ金利 4.5% 借入期間30年

借入額 2280万円 

そして毎月返済額 115,524円

返済総額は・・・41,588,730円

 

 

現在築5年 SRC造〇階立て〇階 約22㎡、

そして家賃は新築当初から月額78,000円

管理費8000円は実質経費なので

年額840,000円の家賃収入

 

 

なんと毎月45,524円がマイナス・・・

固定資産税でまた赤字・・・

 

素晴らしいのは、5年も耐えていた!

嫌まだ本人は耐えれたそうです(・_・;)

 


5年経てば、近くには新築が建築され

家賃相場は1割は下がっている模様。

 

現に今空室なので、ダウンしてきています。

 

っていうか、ムチャ空いていますやん!!

 

 

給与所得が多く税金対策?

って意味わかんないv(。・ω・。)ィェィ♪

 

先日のセミナー講師Y先生が言っていた

口説き文句なんですよねー( ̄▽ ̄)

 

 

でもじつは、、、、

それを2区分購入

どれだけマイナスか、わかりますかー( ̄_ ̄ i)

 

 

 

ついでに書いちゃえ!!

この物件購入前に中古区分ワンルームを

購入されていたようで

 

家賃28000円でこちらもEV付管理人いるから

管理費8000円マイナスで

実質20,000円手取りです。

さて、いくらで融資をつけて

買わされたのでしょうー!

 

・・・答えは明日へ(。>0<。)

 

 

このマンショも内覧したのですが

大阪中心部、駅徒歩10分

生活保護者らしき高齢者の宿に

 

。:.゚ヽ(´∀`。)ノ゚.:。+゚

 

 

 

 

今に始まった話じゃなくて

区分ワンルームは投資用に

建築されているという

これって昔からあるパターンです。

 

大昔、私の知る限りでは30年前に

教師・公務員さんがドンドン買っていました。

数年後問題発生しても自己責任

 

 

当時の銀行融資は無茶をしていない時代で

だから購入は自己資金以外の資金調達や

借り入れですが1棟や2棟でなく

1区分や5区分など

大きな金額にはならなかったのでは

ないのでしょうか。

なので、被害はまだ少額だったかも・・・

 

 

だから今、これって

  流行っています!!

 

 

銀行が融資してくれなくなった。

いえいえ、正常に戻りつつあるだけ

なので小額物件が人気です。

騙されても金額が低いから

気がつかないだけ・・・・

 

 

 

今では大手になっていますが

あるデベはバブル前、当時お金も信用もなく

私の知っている地元の老舗不動産会社に

融資を依頼したのですが

 

山の物か海の物かわからんものに

融資は出来ん。。。

 

 

凄い儲ける内容だったそうですが

当時は単身者狙いは無かったので

誰も買わないだろう。。。

 

ところが数年後には、飛ぶ鳥を落とす勢いに

 

やっとけば良かった。。。(;´▽`A``

 

とずーっとボヤいていました。

 

 

 

先日も「白ゆり大家の会」でY講師の

地上げの先生が言ってましたが

 

区分マンションでもワンルームはダメ

区分を買うならファミリーで

ターゲットがエンドも投資家もいるから

 

 

でも長期修繕積立金の把握をした方が良いですよ。

管理費・積立金の値上がり

滞納額はどれくらいか

大規模修繕はいつする?したか?

管理会社はボッタクリではないか?

掃除や管理はしっかりしているか?

 

 

このところを

知らない人が多いですからね。

 

だいぶ寄り道しましたが

では、利益を得られる物件とは?

購入するときに○○○○を考える。

 

長くなるので、続きは明日に

 

:*:・( ̄∀ ̄)・:*:

 

 

 

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先日、

ビックリ!!廃業宣言の投稿を

見られた方が

https://ameblo.jp/atelierhouse/entry-12395409786.html

 

 

よっぽど水戸さんが嫌いなんですね。。。

 

と聞かれました。。。( ̄▽ ̄)

 

では、逆に質問します。

 

騙す人を好きなのですか?

キラキラ大家がお好きですか?

 

そちらの方が不思議ですけど。。。( ̄_ ̄ i)

 

 

 

 

お盆だから少し寒い話をします。。。

いえいえ、現実の話なので

またもや苦言になりますがお読みいただければ。。。

 

 

 

バブル時代をなにもなく、

普通に過ごしてきた人は多数います。

 

が、過ごしただけで不動産投資を経験し

それを本当に身をもって体験した方や

身近でそれを見ていた人なら、

現在の不動産投資を推奨したりしません。

 

 

それは、本当の怖さを知っているからです。

 

バブルの時から不動産投資をしている。

と、たまに言う人がいますが

 

その当時一平卒で金がなかったくせに

ふざけんじゃーねーぇー(-_-メ

 

と言いたくなりますね。

 

 

だって、過去はわからないですが

やっている人で、はまっていない人は

いない!!!と断言できます。

 

 

それくらいどえらい借金抱えて

自殺に夜逃げに追い込みに

借金飛ばしに、893との戦いetc

銀行とは何年もかけての返済など

 

少しかかわっただけで、やったというな!!

と言いたくなります。

 

 

だからそれを見ていない人が

今平気で投資を推奨しています。

 

バブルを経験した業界の社長は、

バブル以降に設立された法人は

身ぎれいだから成長しやすいよね(。>0<。)

 

と良く愚痴っていました。

 

 

 

でも、一番怖いのは。。。。

知っていて、推奨している人は

マジ悪魔ですね((>д<))

 

 

 

 

 

不動産投資される方はよく

金持ち父さんを読んだから!

 

と聞きますが、

ロバートキヨサキさんは

日本の不動産で投資されましたか?

 

アメリカはノンリコースローンです。

それは、その物件で失敗しても

自宅まで取られません。

 

一時期日本でもノンリコースを

やりかけたハウスメーカがいましたが

直ぐになくなりました。

 

 

日本は原則持っている全てを

奪っていきます。

だから家族も自分も崩壊します。

 

 

 

つい最近まで流行っていたアホなこと

これについては、私は注意喚起していました。

だけどうるさいババと思われて

離れた方もいます。

 

 

それは、

1法人1銀行スキーム

 

一時期あくどいコンサルが推奨して

物件購入していた方が多かったのですね。

 

 

それで融資を引っ張って

 

資産〇億出来ました!

 

誰でも出来る不動産投資

 

そんな本がこの前まで腐るほど出ていますが

属性が良ければ融資は引けました。

 

つい最近までは。。。

 

 

 

では、資産いくらより

全部合わせた借り入れ金額は

いくらありますか?

毎月のキャッシュフローはいかがですか?

 

億の借り入れをしているのに

返済をすれば毎月数十万の手残りだけ

そして税金を払うといくら残りしますか?

 

 

 

ここからは噂ですが(笑)

 

*不動産投資で儲けているのに

 なんで高額なコンサルしているのか?

 

*自分のコンサル先や生徒さん達に

 加工した出口のない物件を

 高額に売りつけている。

 

 

なんでだろうー≧(´▽`)≦

 

 

 

 

先日、日経新聞で取り上げていました。

一部抜粋

 

 

借入名義は

不動産の保有・管理を目的に新設した法人。

本人はオーナー経営者として法人に連帯保証する。

 

それぞれの銀行に対応した専用の法人をつくれば、

銀行の数だけ融資を引ける


40代で数十億円の投資用不動産を手にした

「『1法人・1銀行スキーム』を使えば、

いくらでも融資を引けますよ」。

 

関東、甲信越の地銀や信用金庫などから

大半の融資を受けている。


個人信用情報の穴を突いた点だ。

 

 

個人の借金は銀行に知られ、

年収の20~30倍程度で融資はいったん止まる。

だが、自宅外に登記した法人の借金と

個人の連帯保証は銀行に把握されにくい。

 

他行の借り入れを隠し、

返済能力を超えた

過剰な融資を引き出す裏技

 


隠蔽が発覚すれば

全額返済を要求されるのに

 

「短期に規模を拡大したい

 サラリーマンらの間で急増している」。

 

と先日取り上げていました。

 

 

これで金融庁も銀行も

このスキームの実態を放置出来なくなり


登記簿図書館などで一気に

情報検索サイトを活用した実態解明作業が進む。

ということが記載されていました。


今後、債務者に期限の利益喪失を宣告し、

一括返済を求める銀行。


リスクに見合う金利水準の引き上げ、

併せて追加担保など要求する銀行。



深刻な収益力の低下に喘ぐ地銀の中には、

手っ取り早い収益力向上ネタとして

一気に解明を進めてくるところも出てくるので

銀行ごとに対応は異なるであろう。。。


いづれにしても無傷では終わらない。

ウソは、スルガ銀行だけじゃない。
この際一気に膿を出して欲しい。

 

そうなると、どうなるか。。。

たくさんの破産者や整理された物件が出てきます。

 

 

 

と書かれていましたが。。。

やっぱりそろそろ崩壊へと向かっていきますね。

 

 

今回は一部の人だけ

1法人1銀行スキームを使った人

 

 

そして最後にあった論評

 


日本の地域金融で進む

不動産投資への過剰な信用創造。

 

将来に金利が上がったり、空室が増えたりすれば

不動産の価格は下がり、

巨額の融資は不良債権になりかねない。

臨界点は静かに、

だが確実に近づいている。
 

 

 

次は、1法人1銀行スキーム以外で

 

業者やコンサルの人に乗せられて

高金利でフルローンを引いた人で

金利が上がれば

空室が増えたら

 

 

自分ではない。。。と

恐怖で思いたくない方もいます。

 

 

大丈夫じゃないですよ。

 

早い自覚がまだ救いがある

可能性がありますから。。。。

 

 

 

 

そして関連した事件発生。。。

 

不動産投資失敗のすえ

「闇バイト」検索し上京して

高齢者から600万詐取

https://www.yomiuri.co.jp/national/20180810-OYT1T50010.html?from=tw

 

 

 

 

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お盆は、田舎に帰って

お墓参りされる方多いですね。

でも昔よりは、随分減ったと思います。

 

 

日本は昔、「長男による家督相続」でしたが

今は、妻や子らによる均等相続に変わり

出生地に居住したまま一生を終える。

ということはなくなって

どんどんと都会へ移住していった。

 

そして、田舎には誰も住んでいないから

そこには代々の土地が残されて

草が茫々と生え、荒れ地となり

お墓は無縁仏のように

なってしまっている。

 

こうして所有者不明の土地が

山間部や田舎に多い。

 

 

だけでなく都会にも多いというのです。

 

 

 

長年にわたって相続登記されない土地は

子や孫の代へと相続人がねずみ算式に増え

その結果、売るに売れない「塩漬け」の土地

 

そうなると

都会では【ヘビタマ】が生まれるそうです。

 

【ヘビタマ】とは???

 

 

東京都葛飾区のとある場所の墓地で

墓石には、300年以上昔の江戸時代の年号

が刻まれている約30坪の土地(墓地)

 

住宅密集地の真ん中にねずみ算式に増えた

所有者不明の土地となり

道路の拡幅が所有者不明土地に阻まれ

ヘビが卵を飲み込んだような出っ張りが

【ヘビタマ】と呼ばれる土地が出来たそうです。

 

 

知っていました???

【ヘビタマ】という呼び方は知らなかったです。

 

 

先日の白ゆり大家の会で

ちゃーみさんから【カミソリ】

という用語が出て???

 

私達は【蓋地】と呼んでいる土地のことでした。

 

地域によって呼び方違うんですね( ̄▽ ̄)

 

 

 

墓地などのお寺に、檀家さんが

神社には氏子さんが、年貢米の代わりに

昔は土地を寄進しています。

 

 

私も20年以上前の話ですが

お寺さんの土地管理をしていて

土地の有効活用のため調整しましたが

当初の檀家さん10名だったのが

ねずみ算式に増えて、所有者を探しきれず

 

調査費用や弁護士費用もままならなくなり

当初の収益物件の建築計画は頓挫し

簡易建物の許可でトランクルームの建築を

したことがありました。

 

 

 


NHKがアンケート調査を行ったところ、

全国の政令指定都市や東京23区で

公共事業を行う際に、所有者不明土地が

少なくとも700か所以上見つかったそうで



神戸市が2017年に送付した

固定資産税の納税通知書のうち、

宛先不明などで送り返され、

調査しても所有者の居場所が

分からなかったケースは

400件以上になるそうです。

 

これって、凄い金額になるはずですよね。

 

 

地価が高い都市部にまで

広がっていることが明らかですよね。

 

 

 

 

今年6月6日に成立した

所有者不明地の活用を促す特別措置法

 

都道府県知事の判断で

最長10年の「利用権」を設定でき、

公園や仮設道路、文化施設など

公益目的で利用できるようになる。

 

「利用権」を設定できるのは

建築物がなく、反対する権利者もいない土地。

 

 

市町村が公園や仮設道路にしたり、

公益目的であることを条件にNPO法人などが

直売所や駐車場などを造れるようになる。

 

ただし、持ち主が現れた場合は

期間終了後に原状回復して返すことになるが、

現れなければ期間を延長することも認める。


また、政府は、2020年までに

国土調査法や土地基本法の改正も進め

今後新たに所有者不明の土地が

発生しないように
所有者の氏名や住所が

正確に登記されていない土地について

登記官に所有者を特定する調査権限を与え

 

自治体が把握できる所有者の死亡情報と

国が管理している登記情報を結び付け、

誰が現在の所有者なのか

調べられるようにするそうです。


また、所有者が

土地所有権を放棄できる制度も検討するようです。

 


所有者が分からない土地を

いつまでも放置することは、

土地の有効活用が出来ず

税金の未徴収が増えるだけですよね。

 

 

お墓参りで御親族が集まったのなら

是非放置されている土地や家の話を

してみてくださいね。

 

 

 

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やってきましたラジオ放送の日(^^♪

 

そして今日はラジオ収録日
なのに夏風邪?

先日の夜、扇風機で寝たから?
扁桃腺が痛い(T_T)

鼻水が出てくる。。。

でも、熱はない???

 


なんとか「可愛い声」を維持できるよう
頑張ります(*^^)v

 

 

今夜火曜日の 22:30~23:00

fm GIG 夢かな淀川リバーサイドステーション!
『利つ子姉さんのそこまで言っていいんか!』


今月は、不動産管理や投資を学ぶ講師団体で
私の所属先であるJ-REⅭ大阪第一支部の
支部長であり
全国古家再生推進協議会の顧問をされている
三木章裕先生にゲスト出演して頂きました。

 


古家再生投資・空き家活用では
三木先生の著書
「空き家を買って不動産投資で儲ける!」


第2弾で全国古家再生推進協議会の代表理事
大熊重之氏と共著で「空き家・古家不動産投資入門」


という今人気の空き家の本を出版されています。


初心者でもわかる内容で書かれていますが
今回その内容に基づいて、さらに詳しく
ラジオでお話ししてくださっています。


今回もすごく勉強になるお話です(*^^)v

 


お時間とって聞いてくださいね!!

 


パソコンからはコチラ
http://www.fm-gig.net/side-b.html
 

 


スマホからはコチラ
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ヤフーニュース、時事通信社

8/11(土) 6:00配信された記事より

 

 

 

「スルガ銀、ダミー会社で融資拡大」

スルガ銀行のシェアハウス関連融資で

同行の行員がダミー会社を次々に設立して

融資を拡大させていた実態が明らかになり

 

ある不動産業者が販売するシェアハウスへの

融資を当時の幹部が禁じたものの、

別会社の案件のように装い行内審査を

くぐり抜けていたそうです。
 

 

 

マジっすか((>д<))

 

ホンマ終わっている銀行ですね( ̄_ ̄ i)

 

 

銀行マンの考えでなく、

不動産業界から参入した人がやった?

モラル以外の怖さを感じます。

 

 

 

でも、続けてもう二つ、

銀行に関する記事が出ていて

ご存知の方も多いと思いますが

記載します(。>0<。)

 

 

 


まずは、東日本銀行は、

取引先から根拠不明の手数料を取るなど

不適切な融資が見つかった問題で
2011年から今年6月まで頭取を務めた

元国税庁長官、石井道遠会長が

今月末で退任したそうです。


石井氏が頭取だった15年から17年にかけ

不適切な融資が多数発生していた。


元国税庁長官なんですよねー((>д<))

 

 

 

 

そして、次は、国内29の銀行で

投資信託を買った個人客の半分近くが、

運用損失を出している。

 

という驚くべきデータが金融庁の調べで

判明し、公表されたのです。


 

金融庁が主要行9行と地方銀行20行の

窓口で投信を買った客全員の

今年3月末と購入時の投信の評価額を比べ

 

顧客が払う手数料も引き、

実質的な「手取り」を試算すると、

46%の人の運用損益がマイナスで、

損をしていたというのです。


 

「銀行」を通じて投資をした人が対象で
一般論としていえば

投資経験者やベテランは証券会社で

投資を行います。

 

直接、個別株を買いたい場合も

証券会社を通じて投資をするのが原則です。

 

 

銀行は低金利で経営が困難なため

投資を行っているが

「投資未経験者」

「投資経験が浅い人」が中心
 

そして、そもそも金融機関の取り分が高い

短期的な売り買いをさせられている

高額販売をさせられている

 

 

ということです。

運用成績は銀行ごとに大きな差異がみられた

といい、各行の販売・運用姿勢や商品の品ぞろえが

顧客の資産形成に影響を及ぼした可能性がある。

というふうに出ていましたが

 

 

 

 

先日、お友達からの相談で

会社役員になったので一旦退職して

2000万円近い退職金を受領するに当たり

その運用方法を、会社が提携している

銀行から提案を受けるんだけど

どう思う。。。

 

 

金融機関は取り分が高い

短期的な売り買いをさせられている

高額販売をさせられているetc

あまりお勧めできないけど。

 

 

他に何か堅い投資はない?

 

 

ない。。。
堅実に不動産投資をすればいいけど
不動産投資が嫌いなんでしょー。。。

気をつけて。。。



私は不動産以外の商品を
安易にお薦めできないので
お気をつけて運用してください。

しか言えないですよね( ̄_ ̄ i)

 

 

 

 

そして、数年前のことですが

別のお友達の、今は亡きお母様の話

 

ご生前は一人暮らしのために

銀行マンが日参し、色々薦められて

父親が残した遺産のほとんどを

薦められた商品に代えたそうです。

 

そして、お母様が亡くなる前に

判明したそのお金は

外貨や投資などで5000万円を超える

損失になっていたそうです。

 

 

その銀行は次男さんが勤める大手銀行

だったので、周りは何をしているのか

何を買っているのか、誰も疑わなかった。

というのです。

 

銀行だから・・・

まさか・・・

 

元本割れについて一切説明がなく

でも、騙されて購入したという証拠もなく

当時、軽い認知症だったそうですが

認知症が酷くなって、介護病院に入ってから

このことが判明し、

その当時の認知症を証明するものはなく

全て自己責任と言われたそうです。

 

 

 

昔から銀行は、融資の時は笑顔で

返済が滞れば手のひら返したように

鬼の形相、サラ金以上の取立です。

 

 

保険商品もしかり、

先日もニュースに出ていました。

内容を吟味して契約してくださいね。

 

全て自己責任になりますから
お気をつけくださいませね。

 

 

不動産投資もですよー( ̄▽ ̄)

 

 

 

 

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