こんにちは、あすなろ法律事務所です(^-^)
今回は不動産（賃貸借契約）について、よくいただく質問を例に答えていきたいと思います。
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Q.マンションの更新料が高いのですが、必ず払わなければいけないのでしょうか。
A.契約に更新料の定めがあるのであれば、基本的には払う必要があります。
その地方の慣習などにもよりますが、契約に更新料の定めがあるのであれば、基本的には払う必要があるでしょう。ただ、現在更新料については幾つか裁判になっており、更新料は消費者契約法に違反して無効であるという判決が出ているケースもあります。現在上告中の裁判もあり、今後の最高裁の判断が待たれるところです。
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賃貸借契約の更新料とは？
更新料とは、賃貸借契約の期間更新をするときに支払う料金です。一般的に賃貸住宅の契約は2年更新と言われていて、同じ物件に住み続ける際は、その都度更新料を支払わなければならない場合もあります。
更新料の相場は家賃の1ヵ月～2ヵ月と異なりますが、最近では「家賃1ヵ月分」とされるケースが多いようです。
更新料の支払い義務
賃貸借契約書に記載のある場合は、基本的に更新料を支払わなければなりません。
更新料をめぐっての訴訟は多くあります。また最高裁の判例では、更新料とは「賃料の補充や前払い、契約継続の対価などの趣旨を含む複合的なもの」と定義され、法的にも更新料は合法と判断されました。
以下のような場合であれば、更新料は有効と判断されます。
- 月額賃料に照らし合わせて妥当な金額である
- 賃貸借用書に明記されている
また、最近では更新料を不要とする物件も増えていますが、契約内容に更新料が盛り込まれているケースがまだまだ多くあります。
更新料を支払わないと…
契約書に更新料の支払いについて記載をされているのに更新料を支払わない場合は、賃貸借契約の内容に違反していることになってしまうので、立ち退きを迫られてもおかしくありません。またオーナーから更新料を支払えとの訴訟を起こされる可能性もあります。
しかし賃借人は借地借家法により守られているため、いくら賃借人が違反しているからといって、立ち退きを完了させるのは非常に難しいです。
具体的にいうと、「自分の物件に違約している賃借人がいる」オーナー側よりも、「住む家を追われる」賃借人の方が、不利益を被ると判断されているからです。
また、よく「更新料の金額交渉はできるのか？」と考える方がいますが、更新料の金額に不服がある場合はオーナーへ交渉することもできます。
しかし、オーナーは更新料も一部の収益と見込んでいますし、金額交渉を受けなくても賃借人は他にもいるため、更新料の金額交渉が成立する可能性は極めて低いです。
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