先日、不動産業をしているお友達と呑みに行ったのですが、その時に不動産まわりの投資話になりました。
当然、不動産業をしているお友達なので、不動産まわりの投資に関する精度の高い美味しいお話が聞けるかなぁ〜と期待していたのですが…。
言われたのは、「投資は出口戦略から考えよう」ということでした。
投資は、何でもそうですが、保有しているだけではなく、最終的に手放して、元の状態になった時にトータルで儲かっているかどうかが重要って話しです。
例えば、不動産投資で一棟購入して、保有している間の家賃収入はそれはそれでいい感じだったりするんだと思います。
でも、重要なのは、最終的に手放す時。
一棟を売りに出して、買ってくれるのは不動産業者か不動産投資家となります。
その時点で市場がかなり狭いのに、さらに一棟を売るということは、「何か事情があってお金を必要としているな」とか、「この物件はあまり儲からないってことだろうなぁ」とか思われて、足元を見られてしまう可能性がかなり高いということです。
つまり、保有している時の利回りはそれなりに良かったとしても、最終的に売却する段で足元を見られて買い叩かれたら、その利ざやも吹っ飛ぶ場合があります。
これ、今、流行りの太陽光発電で考えてみましょう。
田舎の二束三文の土地を買って、太陽光パネルを設置して、発電した電力を売電して利ざやを稼ぐわけですが…。
まず、太陽光パネルは20年から25年ぐらいで寿命がきますので、そこで買い替えたとしたら、まず処分をしなければなりません。
太陽光パネルは産業廃棄物扱いなので、処分もかなり高額です。
この時点で採算が合うのか微妙ですが、まだ太陽光発電が流行って期間を経過していないので、この先どうなるかは見ものだと思っています。
当然、買った土地は田舎の二束三文の土地なので転売もできないでしょうしね。
そのまま放置して、後々、人に迷惑をかけるのもどうかと思います。
もっといえば、売電価格という生殺与奪権を第三者に握られている訳ですから、何時どうなるか分からない不安の中で行きていくことになる訳です。
あとは、前に話題になった広大な山々を手に入れ、そこにある電柱や送電塔の敷地料で不労所得にする本もありましたが、これも同じです。
電柱や送電塔の敷地料なんて微々たる金額なので、それで生活をしようと思ったら、それなりの山を保有する必要があります。
でも、山を保有するということは、熱海地すべりトラブルのような事態が起こらないとは限らないので、その広さの分、管理リスクも伴います。
電柱や送電塔の敷地料も売電価格と同様に生殺与奪権を第三者に握られるわけですしね。
もっと言えば、敷地料の合計金額次第だと思いますが、売るのも大変。
儲かるから持っていればいいじゃんって話しもありますが、最終的に相続するとなると登記変更や相続手続きにどれだけの費用がかかるのか…（まぁ、自分が死んだ後の話は知らないよっていう考え方もアリではありますが…）。
というと、不動産まわりの投資って、いろいろ慎重に考えないと意外と言われていない部分の費用で、結果的に大損する可能性があるなぁ〜ということが、よーく分かりました。
まぁ、それでも確実に儲かる方法もあるわけなので、そのへんの話しは、また改めて書いていこうと思います。