上記表は物件価格９３００万＋諸費用７００万＝１億円の表面利回り７％新築アパートをフルローン（諸費用７００万は自己資金）で金利２％、期間３５年で購入した場合のCF分析表です。（出口は１０年後表面８％で売れたと想定）
＜返済期間が長い３５年のメリット＞
①毎月の返済額が減るので月額CFが大きくなる
②返済額が減るのでDCR（償還余裕率）に余裕が出る
③大きく得たCFを繰上げ返済や再投資金に回すことが出来る
④初めて投資される方には安全性が高い
⑤購入時に出した自己資金の回収期間が短くなり効率的
では今度は同じ条件の物件で返済期間だけを２５年にした場合の分析表となります。
＜返済期間が短い２５年のメリット＞
①借入残債が早く減り出口売却手取金は大きくなり易い
②借入残債が早く減るので純資産が増えやすくBS上有利なるので金融機関から更なる融資が引っ張り易くなる
つまり長い短いを比較すると…
返済期間を長く組むか短く組むかでは毎月毎年得られるCF額に大きな違いは出てきますが売却時に得られる額を考慮すると実は累計のキャッシュフロー額では、大きな差は出ません。今回の３５年と２５年の違いでは１０年保有売却後で約８４万しか変わりません。
得られた家賃収入で生活をされている方、、得られた家賃収入を効率よく少額の再投資先がある方であれば話は別ですが、、家賃収入は使わずそのほとんどを貯蓄に回される方であれば、長く返済期間を組むよりも、あえて短くして上記のようなメリットも出てきます。
しかし金利上昇リスクや空室リスクもあるので１棟目は長く返済期間を組んで安全性を高めて２．３棟目から短くした方が安心です。
特に得られた家賃収入を趣味や嗜好品等についつい浪費されてしまう方であれば尚更に返済期間短くして得られた家賃収入を期待せずコツコツと元本返済に回した方が良いですね（これ私かも汗）
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