最近、心理的癒し？を求めて絵画を購入してみました。
絵画は室内をお洒落にするだけでなく色による心理的効果があるとのことです。
赤・・・新陳代謝を高める。
黄・・・気分を高める。
オレンジ・・・エネルギーと開放感を感じる。
緑・・・ストレス現象、疲れた目を休ませる。
青・・・精神の安定、集中力をUPさせる。
だそうです。
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さて、本題ですがアパートローンの借換えすることについて、ちょっと考えてみようと思います。
今回は物件価格１億２０００万（土地６割：建物４割）でフルローン（１億２０００万）、金利２．４％、期間３５年で組んだ場合で１５年後に売却という前提で計算してみました。このローン条件では毎月の返済額は422,589円です。これを借換えも何もしないで単純に１５年後に１億円で売れたと想定すると・・・
売値：１億円
ローン元本残高：▲８０４８万円
売却手数料３．５％想定：▲３５０万円
ローン一括返済手数料２％想定：▲１６１万円
譲渡所得税：▲１８３万円（法人実効税率２４％）
ATCF：１２５８万円のプラスです。
では当初１億２０００万で組んだローンを５年後に金利０．９％、期間２０年で借換えができたとして、、返済額を同額の422,589円にするには借入額は９２８０万にしなければなりません。
しかし借換時には以下の総コストがかかります。
５年後ローン残高：１億８４０万円
借換違約金２％：２１７万円
抵当権設定費用等雑費：８０万円
合計：１億１１４０万
つまり１億１１４０万から９２８０万を差し引いた１８６０万円を自己資金として投入が必要となります。ではこれにメリットがあるのかどうかを考えます。
同じく借り換えた時（５年経過）から１０年後（つまり購入時から１５年後）に上記と同条件である１億円で売れたと想定すると以下のようになります。
売値：１億円
ローン元本残高：▲４８５０万円
売却手数料３．５％想定：▲３５０万円
ローン一括返済手数料２％想定：▲９７万円
譲渡所得税：▲１９８万円（法人実効税率２４％）
ATCF：４５０５万円のプラスです。
借換えしない方は１２５８万のプラス、借換えした方は実質４５０５万－１８６０万＝２６４５万のプラスです。
つまり借換時の違約金や手数料を負担して自己資金を投入しても金利が大幅にディスカウントできれば借換えすることにメリットが出てくることがわかります。
（借換時に投入した１８６０万円を他の投資に回して効率よく運用できる方であれば話は別ですが）
またこれだけでなく、借り換えた方は最終的に２５年後にローンが完済するので、減価償却費を経費として落とせなくなった後のデッドクロスを気にすることなく一生保有し続けることができるのです。ローンの無いアパート経営は当然に潤沢な高収入を得ることができます。
売却した方が良いか否かの中間分析だけでなく、借換えの分析も検討してみるのも良いかもしれません。
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