本日の朝刊記事で発見しました。私の地元「木更津市」にあるイオンモール木更津内に８月末までの期間限定、カフェ型水族館がオープンしたそうですね。コロナ禍とはいえ、、注意しながらも盛り上がってほしいものです。
さて、新築アパートというカテゴリーの中に「建売新築」と「土地から新築」とありますが、大きく誤解を招きやすいのが価格についてです。
土地から買って、建物は建築条件付きで建築業者と直接請負契約の場合だと、建売よりも割安で買えると思っている方は、、これは大きな間違いです！結論から申し上げれば、「さほど価格に大きな差はないです。下記に挙げるリスクを考えると土地から計画の方が少し安いくらいです。」
（しかし自ら建築条件なしの土地を見つけて購入し、設計と施工は信頼できる建設業者に任せることが出来て、全てのリスク…地盤改良、地盤汚染、建築中近隣トラブル対策、建築会社倒産リスク等を自身が負える方であれば間違いなく低コストとなりますが）
では建売or土地から建築条件付きのそれぞれのメリット、デメリットを挙げてみますと‥‥
①建売のメリット・デメリット
メリット：銀行融資を受けやすい（建築会社の倒産リスクを負わない為）、建築中の様々なリスクがほぼない、土地取得借入の金利負担がない。
デメリット：仕様、色が選べない、媒介業者に支払う仲介手数料を建物価格に含めることができないので購入時諸費用が土地から建築に比べ約３％高い（総額は同じ）
②土地から建築のメリット・デメリット
メリット：仕様や色を選べる、微小な間取り変更が出来る、建築費の中に仲介手数料相当の利益が乗る（買主は知らない汗）ので本来融資対象外の仲介手数料分借入できるもで購入時諸費用が建売に比べて約３％安い（総額は同じ）
デメリット：土地取得時から借入の金利負担発生、建築中の近隣対策トラブルリスク、建築会社倒産リスク等。
業者側の立場から見れば投資家に土地から買ってもらい建築業者と直接に請負契約を行ってもらええれば様々なリスクを負わずに済むので好都合となるわけです。
建売の場合には売主業者が全てのリスクを負うことになるので、それなりに資金力が潤沢にあり企業規模が大きい売主業者さんでないとそもそも建売できないので、そうでない資金力が潤沢でない業者さんからは土地から買ってもらう手法がメインとなったりしてます（もちろん全てではありませんが）
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井上隆司 Ryuji Inoue mail: inoue@asset-b.co.jp