今朝の新聞にありましたが…その投資大丈夫ですか？と心配になりました。
東京都在住４０代会社員の方が妻の友人に不動産投資しているのをみて触発され今の副業ブームに乗り超都心でワンルームマンション購入したという記事。
きちんと妻のそのご友人から投資結果と実績を確認されたのでしょうか？？
非常に心配です。。記事では副業大家がブーム！みたいな感じで煽っていてそれを鵜呑みに投資されてしまうのは非常に考えものです。
記事には区分マンション総額８０００万で４戸。
１戸あたり平均２０００万と見ると、、まずそこで「あ～これから大変ですね・・・」と見えてしまいます。
都心６区内で築後２０年前後と推測すると表面利回りで４．５％前後です。２０００万は不動産会社提携先の銀行からフルローンで金利１．７％、期間３５年でしょう。すると結果は・・・
家賃収入：年９０万円
空室損３％：年３万
運営費２５％：年２２万
①実質収入：年６５万
借入返済：年７５万
税引前CF：▲１０万
更に深刻なのは税引き後CFを計算すると…
②減価償却費：年２５万
③支払利息：年３４万
課税所得：年６万（①６５－②２５－③３４）
税率３３％仮定：年税額約２万ですから税引後CF：▲１２万とさらに悪化します。
そして記事には法人化すると融資の枠が増えるなどとありますが、サラリーマン投資家の法人ではそんな影響力は全くありません！
法人化すれば税理士に決算書等を作成依頼しなければなりませんので、その顧問費用でも年２５万くらいは最低かかりますので更に手取りのキャッシュフローはマイナスになります。
年間赤字でもフルローンで自己資金少なくて、そして生命保険の替わりとしても運用でき、いづれ借金完済になればそのまま家賃収入が入ってきて資産になると言われて買ってしまうそうですが、最初から普通に正統な生命保険に入って別の運用先がもっとありそうです。
しかしこういう事案は１０年以上前からありますが、、投資用１Rマンションの流通性や換金性という意味では大変残酷ながらそれが下支えになっているのも事実かもしれません。。
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井上隆司 Ryuji Inoue mail: inoue@asset-b.co.jp