GWは親戚のいる熊本に行っておりました
子供たちと色々行きましたが
その時の一コマです
結構歩いて偶然見つけた古墳には
ちょっと感動しましたね〜
野いちごとか食べたの何年ぶりだっただろう。
昨日は東京タワーにて
新体感VRをIT好きの息子と体験してきました！！
何が新体感というと、一人のみのVRではなく
参加者同士を仮想空間内で認識でき
VR体験を共有できる、というものでした
麻田が尊敬する落合陽一氏も本サービスを体験し
絶賛していたんですけど
まだまだ出来ることは限られていますが
様々な分野、ジャンルに広がりそうですし
可能性や成長性を期待せざるを得ない
素晴らしいものでした
賃貸業界の立場からすると
部屋探しにこれが実現できれば
実際に部屋に行かずとも内見出来ることになるので
電子契約やIT重説と絡めて
『次世代型の賃貸部屋探し』の完成に
また一歩近づいてきていることを
肌で感じました
新たな技術革新に今後とも目が離せません
https://www.megastar.jp/news/2017/12/11/6306/
どうも明日ホームの麻田です。
今日は賃貸仲介についてつぶやきたいと思います。
自分が賃貸業界に入ったのは約１５年前になりますがそれから今日に至るまでに、ITテクノロジーは目覚しい進化を遂げそれに伴い仲介営業の仕事も劇的な変化があったように思います。
ここで少しそのころの仲介営業の一日を振り返ってみたいと思います。
＜１５年前の賃貸仲介営業マンの一日＞
①朝礼
大きな声でその日の予定と目標を発表（野球部風）
②マイソク整理
B4サイズの地域の図面が週２回（？）４．５００枚届く。それを駅別、価格別、ペット可などで仕分けてカテゴリーがかぶる場合はその分コピーをして店舗のみんなで仕分けを行う。
③追客整理
既存顧客を追客と呼び、顧客の条件に合った部屋が出てきていないか調べて電話をかける。この当時は携帯のメールは普及していたがGmailのようにEメールがどの端末でも見られるようなことが無かったのでデータで資料を送ることはあまりなく、電話でトーク力で再来店を促していたような気がする。
④電話反響対応
来店予定が無い日などは、電話の目の前に座り、物件ファイルをぺらぺらめくって物件を探しながら電話を誰よりも早く取るように準備していたのが懐かしい。電話反響は取ったもの勝ちだったので、意欲の高い人間がより多くの電話反響を得て、自分の顧客としていた。
⑤飛び込み新規来店対応
仲介営業マンには打順があり、かなり細かいデータに基づいて打順が決められていた。野球の場合は４番が一番良いバッターだが、賃貸仲介では１番打者にまずお客が振られる仕組みなので当然打順１番が最も優位である。
⑥実際の接客方法
当時はスタッフ３，４人につきPCが１台、というイメージだったと思われる。基本的に接客はファイリングされたB４のマイソク図面を持ってきてそれをペラペラめくりながら接客をしていたものだ。「気になる物件があったら折ってくださいね」など言いながら。
そして、めぼしい物件があれば電話をかけて内覧方法を確認し、車で日が暮れるまで案内をした。
地域性に詳しいスタッフは尊敬されたものだ。あの駅にはスーパーが３つあって、野菜はあそこが一番安いですよ。など。
また抜け道や路地などに詳しいと、これまた信頼を受けたものだ。麻田も道を覚えるため仕事終わりに夜な夜な周辺の道路を原付で徘徊しまくって道を覚えました。笑
⑦受注管理と顧客管理
すべて紙に記入して行っていた。申し込みに関してもエクセルで作成した紙に記載する項目があり、それで日々管理していたことを鮮明に覚えている。もちろん予定表も印刷した紙に手書き。
★当時の仲介営業の特徴★
賃貸物件を探すポータルサイトは当時から有名なサイトはいくつかあったが、何より情報の信頼性が低い物件が多かったです。
つまり、「すでに終わっている物件」「架空の物件」などなどおとり広告が当たり前のように有った時代であったと思います。
それもあり、エンドユーザーは結局不動産屋に行き、ゼロから部屋探しをするのが一般的になっていました。
その点で、情報力という点における優位性は圧倒的に仲介営業マンにありました。
なので、仲介営業マンに力が有ればあるほど、決めたい物件で決められていました。
ひるがえって現在のお話。
＜今日の仲介営業マンの一日＞
①朝礼
普通の話をする声の大きさで、その日の予定をしゃべる。決して声を張り上げたりしない。
②メールチェック
顧客からのメールをチェックし顧客へメールを返信。
③クラウドカレンダーをチェック
顧客アポイントはすべてクラウドカレンダーで一元管理。
全スタッフの予定も一目瞭然
④物件情報収集とお客へアプローチ
レインズ、スーモ会社間流通、アットホームBBなどで検索しデータ収集。
それをEメールやLineでご案内。各物件の最寄り駅の情報は地域サイトURLを添付することでお伝えする。
⑤実際のご案内
駅から物件までの道のりもグーグルマップなどでナビしてくれるので、物件での待ち合わせも増えた。
お客は見た物件をスマホで撮影し、田舎の親御さんと相談したりTV電話でリアルに部屋を見せながら相談したり。
⑥申し込みから契約
IT重説の誕生で、すべてその場行かなくても対応が可能に。
申し込み書はメールで送り、スカイプなどを用いてTV電話にてIT重説を実施。
その後契約は郵送で行う。（近い将来、ネット保険のように電子契約も可能に）
⑦顧客管理から売り上げ管理
すべてクラウドの仲介業務支援ソフトで対応可能に。
★今の仲介営業の特徴★
まず、エンドユーザーの知識量が圧倒的に増えた。情報が氾濫するこの時代、なんでもググれば大抵のことは調べられます。
大手ポータルサイトの自主規制から不動産取引協議会の地道な努力で、おとり広告がほとんど無くなり、スマホの普及で皆がまずはポータルサイトで部屋を探すようになり、特定の条件の部屋探しにおいては仲介営業マンの知識をしのぐほど詳しくなるエンドユーザーも続出するほど。
人口は増えないのに新築マンションや新築アパートは増え続けるし、古い物件もリノベーションで復活し供給過多の状態。
エンドユーザーはオンラインでじっくり探して選ぶ時代になってきました。口八丁手八丁で営業をして決めたい物件に決められた時代は終わりを向かえ、本当にコスパの良い物件・価値の有る物件しか生き残れない時代になってきたと言えます。
ただし逆に言えば、エンドユーザーの声を理解し、柔軟に変化・進化していける営業マンは今でも勝ち続けていますし、それは物件でも同じことが言えます。例えば駅近だから、とか人気の駅だからとかで、変化を怠っている物件は必ずいつか後塵を拝すことになります。
進み続けるテクノロジーを最大限活用し、可能な限りトライ＆エラーを繰り返し、失敗を恐れず挑戦していかないと明日はありません。
いつの時代も変化できるものが生き残る、という摂理は賃貸仲介業界でも完全に当てはまる、ということだと思います。
たらたらと書いている内にテクノロジーの話になりましたので、近いうちにいわゆる「不動産テック」の現在の状況についてお話もしてみたいと思います。VRやAR、スマートロックやどこにいても家電の操作ができるリモート操作などなどワクワクする話題はたくさんありますからね。費用対効果の観点（⇒結局これに尽きます）から既に使えるIOT、まだ使えないIOTなどなど感じたことや言いたいことをまとめてまたお話致します。
ではまた（＾＾）/
あまりの欲しさに
息子がこの前、任天堂スイッチを自作してましたw
なかなかの完成度です笑
笑
さて、サンタさんは
どんなプレゼントをくれるんでしょうか
まあサンタさんも色々と都合もあるし
（コスト的にも）笑
DSあたりに落ち着く可能性が高いですが
笑
笑あー住みたい。と思わせてくれる物件があります。
独身だったら自分も入居を希望したいくらいです笑
上部棚＆ＬＡＮコンセント付のデスクブースが最高ですね、ＰＣさえあればすぐにでも仕事できますね、ここに住んだら夜遅くまで家でも仕事しちゃうだろうなぁ～。なんて想像できます。
可能な限り収納をつけてくれたり、ダウンライトもとっても明るく、ＬＥＤなので電気料金も嬉しいです。
ＴＶモニターフォンや安心の玄関ICキー（オートロック機能付）＆ダブルロックなどなど至れり尽くせり・・・
麻田がいつもご提案するリノベーションをはるかにしのぐクオリティー。大家さんが大工さん。これかなりズルくないですか？笑
利益度外視リノベーション物件「リーフハイツ」
http://ashita-home.es-ws.jp/es/rent/1104720703380000011060
お問い合わせが殺到してすぐに埋まるとは思いますが皆さんもご検討してみてください♪
麻田
昨日は
ママ友から頂いたチケットで
西武ドームに初めて行ってきました
息子と二人だけでのお出かけでした
息子は野球観戦が初めてだったので
若干ポカーンとしてましたが（笑）
黄色いポールの内側に入ったらホームランだよ、
ホームランと安打の違いは‥などなど
超基本的な説明をしている最中に
おかわり君がレフトスタンドに
ホームランを打ってくれました
打率0.22台のおかわり君、
このタイミングでホームラン打ってくれて
ありがとうございます
笑
笑
森の中にあり、空気もとても良く
素晴らしい球場でしたね〜
子供が楽しめるものもあったりで
良いところでした♪
その帰りはいつもの公園に立ち寄って
なんとかカブトムシのメスをゲット！！
締めはスーパー銭湯
って感じで楽しい一日になりました♪
また行こうぜ大将
子供の成長は毎日一緒にいると
あまり分からないけど
写真で振り返ると凄く感じますよね
田舎の両親など
年に1回、2回しか孫に会わないわけだし
その成長ぶりは特に感じるでしょうね〜。
一度過ぎた時間はもう戻らないので
一日一日を大切にしたいものですね
ここではあまり語られることの無い
賃貸管理会社の目線での
収益物件 購入時の注意点をお話したいと思います。
＜新築築収益物件 購入時の注意＞
～新築アパート・マンション・一棟物～
弊社に管理をご依頼頂く際のきっかけの多くは「物件ご購入時」です。物件をご購入されて、どこか良い賃貸管理会社ないかなぁと検索されたりオーナー様のお知り合いなどの口コミなどで弊社にご連絡を頂いています。
その際によく思うことは
ほとんどのオーナー様が「物件を過大に評価している」ことが多い、ということです。
その最たる原因は「購入時の表面利回り」を信頼したことによるものだと思います。もちろん中古物件で現状満室であれば「確定利回り」となりますのでまだ良いですが（※正確には注意が必要ですが）特に注意が必要なのは「新築購入」をされる場合です。
すでに弊社に管理をお任せ頂いているオーナー様には毎回お話をしておりますので「ご購入前に弊社に賃料査定」をご依頼される方が多いです。その結果ですが、毎回ほぼ面白いように弊社の査定は売買会社の出す想定利回りを下回ります。弊社の場合は今まで５０００部屋以上の空室を埋めてきた実績もありますし物件の情報（エリア、室内の広さ、設備等）を見れば向こう１０年の賃料査定もほぼほぼ当たります。弊社にはある意味での売りたい、という雑念が全く無いので１００％正直に査定できるというのも有るかもしれませんが。
もちろん、売買会社さんもこの利回りはあくまで想定のもので、保証するものではありませんと表記しているので違反をしているわけではありませんがオーナー様からしたらその想定を元に、収支計画を練るわけですので当然より正確であるべきです。
もちろん慣れてらっしゃるオーナー様はこのことは良くご存知で皆さん参考程度にされていますが、このことをあまりご存じ無く鵜呑みにされる方もいらっしゃるのも現実です。ですのでご購入する前には必ずひいきにされている賃貸管理会社さんに事前に査定を依頼されることをオススメします。
＜中古収益物件 購入時の注意＞
～中古アパート・マンション・一棟物～
中古物件を購入時で満室の場合は「確定利回り」となるので信頼しがちですが、締結済の各部屋の契約内容をよくよく確認する必要があります。
というのも、お部屋によっては入居期間が長く、以前のままの高い賃料でご入居されている方もいる可能性があるためです。ですので、終始計画を練る際は必ず最新の査定をする必要があります。
また、長期入居の場合は、退去された際にまとまった原状回復費用がかかることが多々あります。その辺りもリスクの一つとして、諸々の出費を考慮に入れた上で計画をされることを強くオススメします。
＜まとめ＞
新築、中古に係らずご購入をされる際は、必ずひいきにされている賃貸管理会社さんに事前に査定を依頼されることをオススメします。
また必ず現地に赴き雰囲気を感じてください。実際に駅からも歩いてみてください。近年不動産投資は加熱しすぎている状況にあると思います。優良物件はそう簡単には出てきません。
収支計画を甘く見積もってしまい、後で苦しんでらっしゃるオーナー様をたくさん知っています。そうならないためにも多角的にリサーチしていただき少しでも多くのオーナー様が良い物件をご購入されることを願っております。
株式会社明日ホーム
東京都杉並区高円寺南１－６－６ ２Ｆ、３Ｆ
０３－５９１３－７７１１
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