ここでは賃料ＵＰ（家賃収入アップ）及び
賃料ＤＯＷＮを抑える方策の一部を
お伝えしたいと思います。
＜リノベーションの落とし穴＞
賃料ＵＰ、と検索をするとよく出てくるのが「リノベーション」の提案サイトなどです。
もちろん１００万円や２００万円をかけてリノベーションをして賃料が１万円から２万円上がることもありますが思ったほどお客が付かず結局失敗してしまうことも多々あるのが現状です。
賃料ＵＰの効果の薄いリノベーションをしてしまうケースは良く見受けられます。
絵画や彫刻などもそうですが、価格もピンきりな上に、変動もしてしまうなど不確実性が高く流行にも左右されてしまう「デザイン」にお金をかけるのはリスクが高いと思います。
賃貸物件の賃料を確実にＵＰさせます、などと宣伝している安易なリノベーションには注意が必要です。
＜コストパフォーマンスの高い部屋とは＞
これだけインターネットが普及している世の中
どんな買い物や探し物をするにも皆インターネットを活用する時代になりました。
例えばＹａｈｏｏショッピングや楽天、価格.comなどで希望の検索条件を入力し価格ソートで安い順に検索をかけていく。
そして上位数件を比較し一番コストパフォーマンスの高い商品を購入していく。
これは賃貸物件のお部屋探しでも同様です。
まず沿線エリア、次に駅、徒歩分数、賃料、バストイレ別などなど思い思いの条件を入力し検索をしていきます。そして価格ソートで安い順に並び替えます。
家電等を購入するときと同じで、上位数件に絞って問い合わせをしていく、という流れです。
ではどんな物件が「コストパフォーマンスが高い」と判断されるのでしょうか？
これは簡単なお話ですが
「より希望の条件に合った部屋であること」です。
つまり人気の設備や人気の条件が付いていればいるほど、加算的に賃料が上がってくということになります。
そのことを踏まえて、効果的に賃料ＵＰをする方策を考える必要があります。
＜具体的な賃料ＵＰの方策＞
上記を踏まえて次の順に組み立てていく必要があります。
①人気の設備や条件をリストＵＰ
↓
②そのリストと現在の空室物件を照らし合わせて足りない項目を出す
↓
③足りない項目を改善する場合の費用を出す（リフォーム）
↓
④改善した場合の各項目別の賃料ＵＰ金額を試算
↓
⑤費用対効果や回収期間を計算し、実施を検討
と言う流れになります。
＜まとめ＞
３万円程度の簡易リノベーションから時には１００万円をかけたほうが費用対効果が高い場合も当然あります。
安直に「かっこいいから」であったり「流行しているから」という風な理由で１００万円も２００万円も投資をするのはリスクが高すぎます。
リフォーム会社も商売ですので、少しでも高いリノベーションを提案してくるでしょうが賃貸管理会社の目線で見たときに「これは賃料ＵＰには意味が無いな」と思うことが多々あります。
新築であろうが、中古物件であろうがそれは同じことが言えます。
上記を踏まえた上で、計画的に戦略的に検討されてみてはいかがでしょうか。
＜最後に＞
弊社は現在約１２００名のオーナ－様から賃貸管理等のご依頼を頂いておりますが毎回お部屋が空くたびに賃料ＵＰや下落ＳＴＯＰのご提案をしております。原状回復のタイミングであれば費用もより安く済むので特にオススメです。
もちろんですが理想は新築が一番効果を発揮しやすいです。建築時から戦略的に最適化を計れますので。建築会社任せの設備チョイスはとてもリスクが高いですので注意が必要です。弊社ではきっちりと上記の戦略を踏まえて間取りから設備までより賃料ＵＰが見込めるご提案を行っておりますので、各種お気軽にご相談下さい。
株式会社明日ホーム 代表取締役 麻田芳彦
東京都杉並区高円寺南１－６－６ ２Ｆ、３Ｆ
０３－５９１３－７７１１
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の
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