ここではあまり語られることの無い
賃貸管理会社の目線での
収益物件 購入時の注意点をお話したいと思います。
＜新築築収益物件 購入時の注意＞
～新築アパート・マンション・一棟物～
弊社に管理をご依頼頂く際のきっかけの多くは「物件ご購入時」です。物件をご購入されて、どこか良い賃貸管理会社ないかなぁと検索されたりオーナー様のお知り合いなどの口コミなどで弊社にご連絡を頂いています。
その際によく思うことは
ほとんどのオーナー様が「物件を過大に評価している」ことが多い、ということです。
その最たる原因は「購入時の表面利回り」を信頼したことによるものだと思います。もちろん中古物件で現状満室であれば「確定利回り」となりますのでまだ良いですが（※正確には注意が必要ですが）特に注意が必要なのは「新築購入」をされる場合です。
すでに弊社に管理をお任せ頂いているオーナー様には毎回お話をしておりますので「ご購入前に弊社に賃料査定」をご依頼される方が多いです。その結果ですが、毎回ほぼ面白いように弊社の査定は売買会社の出す想定利回りを下回ります。弊社の場合は今まで５０００部屋以上の空室を埋めてきた実績もありますし物件の情報（エリア、室内の広さ、設備等）を見れば向こう１０年の賃料査定もほぼほぼ当たります。弊社にはある意味での売りたい、という雑念が全く無いので１００％正直に査定できるというのも有るかもしれませんが。
もちろん、売買会社さんもこの利回りはあくまで想定のもので、保証するものではありませんと表記しているので違反をしているわけではありませんがオーナー様からしたらその想定を元に、収支計画を練るわけですので当然より正確であるべきです。
もちろん慣れてらっしゃるオーナー様はこのことは良くご存知で皆さん参考程度にされていますが、このことをあまりご存じ無く鵜呑みにされる方もいらっしゃるのも現実です。ですのでご購入する前には必ずひいきにされている賃貸管理会社さんに事前に査定を依頼されることをオススメします。
＜中古収益物件 購入時の注意＞
～中古アパート・マンション・一棟物～
中古物件を購入時で満室の場合は「確定利回り」となるので信頼しがちですが、締結済の各部屋の契約内容をよくよく確認する必要があります。
というのも、お部屋によっては入居期間が長く、以前のままの高い賃料でご入居されている方もいる可能性があるためです。ですので、終始計画を練る際は必ず最新の査定をする必要があります。
また、長期入居の場合は、退去された際にまとまった原状回復費用がかかることが多々あります。その辺りもリスクの一つとして、諸々の出費を考慮に入れた上で計画をされることを強くオススメします。
＜まとめ＞
新築、中古に係らずご購入をされる際は、必ずひいきにされている賃貸管理会社さんに事前に査定を依頼されることをオススメします。
また必ず現地に赴き雰囲気を感じてください。実際に駅からも歩いてみてください。近年不動産投資は加熱しすぎている状況にあると思います。優良物件はそう簡単には出てきません。
収支計画を甘く見積もってしまい、後で苦しんでらっしゃるオーナー様をたくさん知っています。そうならないためにも多角的にリサーチしていただき少しでも多くのオーナー様が良い物件をご購入されることを願っております。
株式会社明日ホーム
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