ARROW LINK | TOKYO HOUSING JOURNAL
2026 HOUSING TAX REFORM
中古住宅でも
13年間
住宅ローン控除の時代へ。
東京で家を買う人が知っておきたい
5つのこと
2026.10 | REAL ESTATE INSIGHTS
2026年10月20日｜ARROW LINK
「新築は予算的に難しい。でも、東京で自分たちらしい家を見つけたい。」
そんな想いから、中古住宅を選択肢に入れる方もいるのではないでしょうか。
通勤しやすい場所。休日にゆっくり過ごせるリビング。子どもが成長しても安心して暮らせる街。
住まいに求めるものは、人によって違います。
そして2026年、住宅購入の資金計画に関わる大きな制度改正が行われました。
一定の省エネ性能を持つ中古住宅も、住宅ローン控除が13年間に拡充。
ただし、すべての中古住宅に13年間の控除が適用されるわけではありません。
制度を知ることは、単に税金を減らすためだけではありません。
自分たちに合った家を、納得して選ぶための大切な知識でもあります。
今回は、2026年の住宅ローン控除改正について、東京で住まい探しをする方に知っていただきたいポイントを5つに分けて解説します。
この記事で分かること
01｜中古住宅の控除期間はどう変わった？
02｜住宅性能による控除額の違い
03｜子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇
04｜40㎡以上の住宅に広がる選択肢
05｜購入前に確認したいチェックポイント
POINT 01
中古住宅でも13年間。
何が変わった？
住宅ローン控除は、一定の条件を満たす住宅を取得した場合に、年末の住宅ローン残高などを基に計算した額を所得税等から控除できる制度です。
2026年度の税制改正では、制度の適用期限が2030年末の入居分まで延長されました。
そして、特に注目したいのが省エネ性能の高い中古住宅への支援拡充です。
【比較】中古住宅の控除期間
| 住宅区分 | 2025年 | 2026年 |
|---|---|---|
| 認定住宅・ZEH水準 | 10年 | 13年 |
| 省エネ基準適合 | 10年 | 13年 |
| その他の対象住宅 | 10年 | 10年 |
※一般的な既存住宅の取得を想定。入居年と住宅の区分に応じた適用要件があります。
ここで覚えておきたいのは、「中古住宅」という言葉だけで控除内容は決まらないということ。
購入を検討する物件が、どの住宅性能区分に該当するのかを確認することが重要になります。
住まい選びでは、価格や間取りだけでなく、購入後の資金計画まで含めて比較することが大切です。
POINT 02
同じ中古住宅でも、
控除額に差が生まれる理由
住宅ローン控除の控除率は、原則0.7％です。
ただし、控除計算の対象にできる借入額には上限があります。
2026年入居の中古住宅では、次のように住宅性能によって上限が異なります。
住宅性能別｜借入限度額
| 住宅区分 | 一般世帯 | 子育て 世帯等 |
|---|---|---|
| 長期優良・低炭素 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| その他の対象住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 |
※金額は控除計算の対象となる借入限度額です。子育て世帯等の上乗せには条件があります。
数字で見る、年間控除額の違い
ここで、年末の住宅ローン残高が3,500万円ある一般世帯を例に考えてみましょう。
ZEH水準の中古住宅
計算上の年間控除額の上限
24.5万円
その他の対象中古住宅
計算上の年間控除額の上限
14万円
比較バー：24.5万円を100％として表示
年間の計算上限額の差
10.5万円
同じ年末残高でも住宅性能によって異なる
※上記は比較用の単年度試算です。実際の控除額は納税額、取得対価、年末残高、その他の適用条件等によって異なります。
控除期間が13年間だからといって、毎年同じ金額が戻るわけではありません。
住宅ローン残高は返済に伴って変化しますし、実際に納める税金によっても控除できる金額は異なります。
制度上の最大額と、実際に受けられる控除額は別のもの。
ここを正しく理解したうえで、資金計画を考えることが大切です。
POINT 03
子育て世帯・若者夫婦世帯には、
さらに上乗せ措置も
2026年の制度改正では、一定の中古住宅について、子育て世帯や若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せ措置も設けられています。
対象となるのは、原則として入居年の12月31日時点で、以下のいずれかに該当する方です。
01 19歳未満の扶養親族がいる
02 夫婦のいずれかが40歳未満
例えば、認定長期優良住宅やZEH水準の中古住宅の場合、一般世帯の借入限度額3,500万円に対し、子育て世帯等では4,500万円に拡充されます。
ただし、上乗せを受ける場合には床面積などの追加条件があります。
家族構成だけで控除内容を判断せず、物件の性能区分も合わせて確認しましょう。
家族のこれからを想像する。
今の暮らしに合うこと。そして、5年後や10年後の暮らしにも無理がないこと。住まいの価値は、その両方を考えることで見えてきます。
POINT 04
40㎡以上の中古住宅にも、
広がる選択肢
東京都心や駅近エリアでは、広さより立地を優先して住まいを探す方もいるでしょう。
「通勤時間を短くしたい」
「便利な街で、コンパクトに暮らしたい」
そんな住まい探しに関係するのが、床面積要件の見直しです。
2026年からは、一定の条件のもとで、中古住宅も登記簿上の床面積40㎡以上から住宅ローン控除の対象になります。
床面積要件
40㎡以上
一定の所得要件等を満たす場合
ただし、次の点には注意が必要です。
・合計所得金額が1,000万円を超える場合は50㎡以上が必要
・子育て世帯等への借入限度額上乗せを利用する場合も50㎡以上が必要
・床面積の判定は原則として登記簿上の面積を使用
特にマンションの場合、物件広告の専有面積と登記簿上の面積が一致しない場合があります。
「広告では40㎡を超えているから大丈夫」と判断する前に、登記情報を確認しましょう。
POINT 05
購入前に確認したい、
5つのチェックポイント
制度を知ることは大切ですが、住宅ローン控除の金額だけで物件を決めることは避けたいところです。
購入を検討するときは、次の5つを整理してみましょう。
□ 01｜住宅性能
認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅など、どの区分に該当するか。
□ 02｜証明書類
住宅性能を証明するための書類が取得できるか。
□ 03｜床面積
登記簿上の床面積が要件を満たしているか。
□ 04｜資金計画
毎月の返済や購入諸費用、将来の維持費まで考えているか。
□ 05｜税額と申告
自分の場合の控除可能額と、確定申告に必要な手続きを確認したか。
住宅ローン控除には、原則10年以上の返済期間や、取得後6か月以内の入居など、ほかにも条件があります。
また、給与所得者であっても、初めて控除を受ける年は原則として確定申告が必要です。
契約前に必要な確認を行うことで、購入後の「知らなかった」を減らすことができます。
BEYOND THE NUMBERS
家の価値は、
数字だけでは決まらない。
住宅ローン控除は、住まい選びを考えるための一つの材料。大切なのは、その家でどんな未来を描けるかです。
最後に｜制度を知ることから、未来の住まい探しへ。
2026年の住宅ローン控除改正は、中古住宅の購入を検討する方にとって、新しい選択肢を考えるきっかけになるかもしれません。
でも、住宅購入の本当のゴールは、税制優遇を最大限に受けることだけではありません。
忙しい平日の夜に、ほっとくつろげる場所。
家族と食卓を囲む時間。
これから長く暮らしていきたいと思える街。
そうした日々の積み重ねが、住まいの価値をつくっていくのだと思います。
家を選ぶことは、これからの暮らしを選ぶこと。
制度の変化を正しく理解しながら、自分たちの暮らしに合った住まいを見つけていきたいですね。
YOUR HOME. YOUR FUTURE.
想いをもっと。
住まいをもっと。
ARROW LINK株式会社
東京での住まい探しを、もっと分かりやすく、もっと身近に。
住まいの魅力だけでなく、資金計画や購入前に知っておきたい情報もお届けします。
TOKYO REAL ESTATE & LIFESTYLE
参考資料・出典
国土交通省「令和8年度税制改正・住宅ローン減税」
国土交通省公式資料
国税庁「中古住宅を取得した場合の住宅借入金等特別控除」
国税庁公式資料
※本記事は2026年10月20日時点の制度を基にした一般的な情報提供です。住宅の区分、入居時期、所得、住宅性能、必要書類等によって適用条件は異なります。買取再販住宅には別の取扱いがあります。詳細は国税庁・国土交通省の最新情報や税務専門家にご確認ください。
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