2026年から中古住宅の住宅ローン控除が13年に
「中古住宅は、住宅ローン控除が少ない」
そんなイメージを持っている方も多いかもしれません。
これまでは、中古住宅の住宅ローン控除期間は原則10年間でした。
しかし2026年から、一定の性能を持つ中古住宅については、
10年 → 13年
へと拡充されています。
ただし、ここで大切なのが、
「中古住宅なら、すべて13年間になるわけではない」
ということです。
今回は、2026年以降の中古住宅について、 「13年の対象になる住宅」と「10年のままの住宅」を分かりやすく整理します。
まずは結論｜住宅性能で控除期間が変わります
| 住宅の種類 | 控除期間 |
|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 13年 |
| その他の中古住宅 | 10年 |
つまりこれからは、
だけでなく
「どんな性能の家なのか」
を見ることが、より重要になります。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、 一定の条件を満たすことで所得税などから控除を受けられる制度です。
× 0.7％
＝ 控除額の目安
たとえば、控除対象となる住宅ローン残高が3,000万円の場合、
3,000万円 × 0.7％ ＝ 約21万円
が年間控除額の計算上の目安になります。
※実際の控除額は所得税額、住民税額、借入限度額、住宅性能などによって異なります。
2026年から何が変わった？
今回の制度改正で大きなポイントとなるのが、
「性能の高い中古住宅への支援拡充」
です。
新築住宅
↓
比較的手厚い住宅ローン控除
中古住宅
↓
原則10年間
性能基準を満たす中古住宅
↓
13年間
一般的な中古住宅
↓
10年間
13年間になる中古住宅は？
① 長期優良住宅・低炭素住宅
耐久性、省エネルギー性能、維持管理などについて一定の基準を満たした住宅です。
借入限度額：3,500万円
控除期間：13年間
借入限度額：4,500万円
控除期間：13年間
② ZEH水準省エネ住宅
断熱性能やエネルギー消費性能が高い住宅です。
中古住宅であっても、必要な性能基準を満たし、証明できる場合には 13年間の対象になります。
子育て・若者世帯：4,500万円
控除期間 13年
③ 省エネ基準適合住宅
長期優良住宅やZEHほど高い基準でなくても、 一定の省エネ基準を満たしている中古住宅も対象になります。
| 世帯 | 借入限度額 |
|---|---|
| 一般世帯 | 2,000万円 |
| 一定の子育て・若者世帯 | 3,000万円 |
同じ価格の中古住宅でも、住宅性能によって控除対象となる借入額が変わる可能性があります。
13年にならない中古住宅は？
次のような中古住宅は、原則として10年間です。
・ZEH水準ではない
・省エネ基準適合住宅ではない
ただし、一定の条件を満たしていれば住宅ローン控除そのものが使えなくなるわけではありません。
借入限度額：原則2,000万円
控除期間：10年間
図で見ると分かりやすい
▼
省エネ性能などの基準を満たす？
▼
YES → 13年間
NO → 10年間
控除期間を比較
ZEH水準住宅 █████████████ 13年
省エネ基準住宅 █████████████ 13年
一般中古住宅 ██████████ 10年
※Canvaでこの図を作る場合は、13年をオレンジ、10年をグレーにすると視認性が高くなります。
築年数だけで判断しない
中古住宅を選ぶとき、
「築何年ですか？」
という質問はよくあります。
もちろん築年数は重要です。
しかし住宅ローン控除では、
＋
耐震性能
＋
省エネ性能
＋
証明書類
まで確認する必要があります。
「省エネ住宅です」だけでは不十分？
物件情報に、
「二重サッシ」
「省エネリフォーム済み」
と書かれていても、それだけで13年間の対象になるとは限りません。
重要なのは、
制度上の基準を満たしていることを証明できるか
という点です。
「この住宅は省エネ住宅ですか？」
よりも
「この物件は住宅ローン控除13年の対象になることを証明できますか？」
と確認するほうが、より具体的です。
購入前の5つのチェック
☑ 控除期間は13年か10年か
☑ 長期優良・ZEH・省エネ基準のどれか
☑ 必要な証明書類があるか
☑ 耐震基準を満たしているか
住宅ローン控除だけで選ばない
13年間の控除は魅力的です。
ただし、家選びでは住宅ローン控除だけを見るのではなく、
＋ 管理状態
＋ 修繕費
＋ 耐震性能
＋ 断熱性能
＋ 立地
＋ 将来の資産価値
＋ 住宅ローン控除
を総合的に考えることが大切です。
控除額が大きくても、物件価格や将来の修繕費が高ければ、 必ずしも総額で得になるとは限りません。
これからの中古住宅選びは「性能」も見る時代へ
これまでは、
駅距離
築年数
広さ
を中心に物件を選ぶ方が多かったと思います。
2026年以降は、そこに、
住宅性能
という視点を加えてみてください。
同じような価格、同じ築年数の住宅でも、
B物件 → 控除10年
という差が出る可能性があります。
まとめ
ZEH水準省エネ住宅 → 13年
省エネ基準適合住宅 → 13年
その他の中古住宅 → 10年
これから中古住宅を探すときは、
「いくらの家か？」
だけではなく、
「どんな性能の家か？」
も確認してみてください。
住宅ローン控除の仕組みを知ってから物件を見るだけでも、 家選びの見え方は大きく変わります。
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東京で戸建て・中古住宅を探すとき、
価格だけではなく、住宅性能や購入後の暮らしまで含めて考えることが大切です。
想いをもっと。住まいをもっと。
※本記事は2026年時点の住宅ローン控除制度をもとに一般的な内容をまとめたものです。適用条件は入居時期、所得、床面積、住宅性能、証明書類等によって異なります。実際の適用については国税庁・国土交通省・税務署・税理士等へご確認ください。
