2026年9月最新｜東京の住宅購入
家は“今”買うべき？
住宅ローン金利と東京マンション価格から考える
「後悔しない買い時」
「もう少し待てば、家の価格は下がるかもしれない。」
そう思って、住宅購入を迷っている方も多いのではないでしょうか。
でも、もし待っている間に 住宅ローン金利が上がったら？
「今、買うべき？」
それとも「もう少し待つべき？」
2026年の東京で家を探す人にとって、 この判断は以前より難しくなっています。
今回は、 2026年9月の住宅ローン金利・東京の中古マンション価格・住宅ローン減税 を見ながら、
「今、本当に家を買うべきなのか？」
を一緒に考えてみたいと思います。
住宅ローン金利は、以前と同じではありません
2026年9月現在、主要銀行の住宅ローン変動金利は、 条件によって異なりますが、 1％前後〜1％台の商品も多く見られるようになっています。
参考：2026年9月の変動金利例
・りそな銀行：約0.950％
・みずほ銀行：約1.025％
・三菱UFJ銀行：1％台
・三井住友銀行：約1.525％
※実際の適用金利は審査内容・借入条件・商品によって異なります。
以前は、
「超低金利だから、変動金利を選べばいい」
という考え方も多く見られました。
しかし現在は、 金利の動きまで含めて住宅購入を考えること が必要になっています。
金利が0.5％違うだけで、どれくらい変わる？
「1.0％と1.5％なら、そこまで大きな違いではないのでは？」
そう感じる方もいるかもしれません。
例えば、
5,000万円を35年間
元利均等返済で借りた場合
金利 1.0％
約14.1万円／月
金利 1.5％
約15.3万円／月
その差は
約1.2万円／月
年間では約14万円。
単純計算すると、 35年間では約500万円前後の差になる可能性があります。
※金利変更、手数料、ボーナス返済、繰上返済等を考慮しない簡易シミュレーションです。
つまり、
「物件価格が100万円下がるまで待とう」
という判断が、 必ずしも一番得とは限りません。
価格が下がっても、 その間に金利が上がれば、 総支払額では逆に増える可能性があるからです。
では、東京の中古マンション価格は下がっている？
ここも重要です。
東京都・中古マンション平均成約価格
約7,004万円
前年同月比 ＋2.2％
一方で、成約件数は前年同月比で減少しています。
価格はまだ高い。
でも、何でも売れる市場ではない。
この状況は、購入者にとって必ずしも悪いニュースではありません。
物件によっては、
- 長期間売りに出されている
- 価格改定されている
- 売主が早めの売却を希望している
- 周辺相場より高く設定されている
といったケースもあります。
これからの住宅購入では、
「東京だから上がる」ではなく
一つひとつの物件価値を見る。
という視点がより重要です。
「値下がりするまで待つ」は本当に正解？
未来の不動産価格を、 100％正確に予測することはできません。
だからこそ考えてほしいのは、
市場のタイミングではなく、
「あなた自身のタイミング」
例えば、
「2年待てば500万円安くなるかもしれない」
と考えたとします。
しかし家賃15万円を2年間払えば、
15万円 × 24か月
＝ 360万円
です。
さらに、その間に金利が上がる可能性もあります。
一方で、
- 購入後の生活が苦しくなる
- 教育費を確保できない
- 貯金がほとんど残らない
- 近いうちに引っ越す可能性がある
という場合は、
「今は買わない」という判断も正解です。
本当の買い時は「借りられる額」ではなく「返せる額」
住宅を探すとき、 よく聞かれるのが、
「いくらまで住宅ローンを借りられますか？」
という質問です。
でも、本当に大切なのは、
大切なのは
「毎月いくらなら安心して返せるか？」
ということです。
銀行から7,000万円借りられるとしても、 7,000万円の家を買う必要はありません。
住宅購入後には、 住宅ローン以外にも、
- 固定資産税
- 管理費
- 修繕積立金
- 駐車場代
- 火災保険・地震保険
- 将来のリフォーム費用
などが必要になります。
だからこそ、 住宅購入後にも生活の余裕が残る予算 を考えることが大切です。
2026年は住宅ローン減税もチェック
2026年に家を買うなら、 住宅ローン減税についても確認しておきたいところです。
条件を満たす住宅では、 住宅ローン減税を利用できる可能性があります。
また、 省エネ性能の高い住宅では、 住宅性能によって制度上の条件が変わる場合があります。
中古住宅でも
「価格」＋「住宅性能」を見る。
同じ5,000万円の中古マンションでも、 建物の性能や条件によって、 住宅購入後の負担が変わる可能性があります。
2026年、「今買う」が向いている人
✅ 5〜10年以上住む予定がある
✅ 安定した収入がある
✅ 購入後も十分な貯金を残せる
✅ 長期間家賃を払い続ける予定
✅ 希望エリアがある程度決まっている
✅ 金利が多少上がっても返済できる
こうした方なら、
「もっと安くなるまで待つ」
だけではなく、
今ある物件の中から、条件の良い物件を探す という考え方もあります。
逆に、少し待ったほうがいい人
・貯金がほとんどない
・転職直後で収入が安定していない
・数年以内に引っ越す可能性がある
・希望エリアがまだ決まっていない
・「家賃がもったいない」だけで考えている
・金利が少し上がるだけで生活が苦しくなる
このような場合は、 無理に急いで家を買う必要はありません。
物件を見る前に、まずやってほしいこと
不動産サイトを見ていると、 つい物件から探したくなります。
でも、実は順番を変えるだけで、 住宅購入の失敗を減らしやすくなります。
STEP 1
生活費を確認する
↓
STEP 2
無理なく払える住宅費を決める
↓
STEP 3
住宅ローンの目安を確認
↓
STEP 4
エリアを選ぶ
↓
STEP 5
条件に合う物件を見る
「今買うか？」ではなく、「自分にとって今なのか？」
2026年。
東京の住宅価格は決して安くありません。
そして、住宅ローン金利も以前より慎重に考える必要があります。
だからこそ、
「値上がりする前に急いで買わなきゃ」
と焦る必要はありません。
一方で、
「いつか安くなるまで何年も待つ」
ことが、必ず正解とも限りません。
今の収入で、
今の生活を守りながら、
その家に無理なく住み続けられるか。
不動産は、 一番安い時に買った人だけが成功するものではありません。
自分たちの生活に合った家を、 無理なく買えるタイミングで選ぶ。
それが、本当の
「買い時」
なのではないでしょうか。
ARROW LINK
「物件を探す前」のご相談も歓迎しています
「今の年収なら、どれくらいの家を考えればいい？」
「変動金利と固定金利、どちらが合っている？」
「東京で予算に合うエリアは？」
「中古マンションと戸建て、どちらがいい？」
まだ購入すると決めていなくても大丈夫です。
家を売るためではなく、
まず「買って大丈夫か」を
一緒に考える。
ARROW LINKでは、 東京を中心に、 物件探し・エリア選び・住宅購入についてサポートしています。
「ちょっと聞いてみたい。」
そんな段階から、お気軽にご相談ください。
▼ ARROW LINK 公式サイト
https://arrow-link.co.jp/
参考資料
・日本銀行「金融政策・金融政策決定会合」
・東日本不動産流通機構（REINS）月例マーケットウォッチ
・国土交通省「住宅ローン減税」
・各金融機関 住宅ローン金利情報
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