住宅ローン・人気なのは固定金利？変動金利？

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先日、国土交通省より「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果が発表されました。

調査対象機関は1,340機関、回答率は95％でした。

これは民間金融機関を対象に貸し出し状況等を調査した回答結果をまとめたものです。

＜国土交通省＞https://www.mlit.go.jp/report/press/house01_hh_000098.html



この調査結果によると、個人向け住宅ローンの新規貸出については、「変動金利型が最も高く、割合も60.5％になった」とのことでした。

前年度の変動金利型の割合も「50.7％」と過半数でしたが、今年度はさらにその割合が増加しています。

フラット35も1％前半という低金利が続いていますが、変動金利の場合には、0.5％を下回るような金利の商品もあるようです。

短期的な支払金額を抑えるという意味では、この低金利は魅力的であることは事実です。

ただ、注意しなければならないのは、住宅ローンは20～30年にわたる長期的な支払になる、という点です。

いきなり経済が好転して金利が上昇する見込みがあるとは考えにくいですが、10年後、20年後はわかりません。

事実、10年前のフラット35の金利は、2.5～3.0％の間くらいでした。

住宅取得後、積極的に繰上げ返済をして、短期で住宅ローンを完済する予定の方については、変動型の低金利を選択する方法もありだと思います。

早めにローンの残高を減らすことができれば、金利が上昇した場合の影響を抑えることができます。

一方で、住宅ローンを固定費として考え、安定的な家計のバランスを重視する方は固定型を選択するとよいでしょう。

住宅ローンの選び方は金利だけではありません。

金利上昇のリスクを取るか、総支払額が確定する安心感を取るか。

ライフプランも併せて、しっかり選択するようにしましょう。
 

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中古か新築か？ 購入を考える際には価格だけ見てはダメ！

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■中古か新築か？ 税制のチェックが重要


まず『中古住宅 or 新築住宅』を検討する際に税制の違いを把握しておきましょう。

新築住宅の場合、家屋に対する固定資産税が3～5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。

一見、中古住宅を購入すると優遇が無い分、損しているように感じますが、そもそも、中古住宅の固定資産税は、築年数が古くなると減価されるといった特徴がありますので、新築で購入するよりも、そもそもの固定資産税が低くなっているケースが多いです。

その為、損しているとは一概には言えませんので、総合的に考えましょう。

また、消費税については新築住宅、中古住宅によらず土地部分は非課税ですが、建物（家屋）部分については、課税される場合と非課税の場合があります。


新築は10％課税されるのに対して、中古は売り主が不動産会社か個人の供給かによって、課税・非課税が分かれます。

ちなみに、不動産会社から買うと消費税がかかりますが、売り主が個人なら非課税です。

そう考えると、消費税に限ってみれば中古住宅を個人から買う方がお得です。

注意が必要なのが、住宅ローン減税まで考慮すると、場合によっては、事業者から購入する不動産でも、あまり変わらなくなることがあります。

その理由として、住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1％などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。

この拡充策は新築や、不動産会社を売り主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外となります。

具体例を挙げましょう。

例）土地1000万円、建物1500万円の新築住宅（事業者から）、中古住宅（個人から）購入した場合

新築住宅：1000万円＋1500万円＋150万円（消費税）＝2650万円、住宅ローン減税（13年間で年収にもよりますが、約260万円）

中古住宅：1000万円＋1500万円＝2500万円、住宅ローン減税（10年間で年収にもよりますが、約210万円）

■中古か新築か？大きな違いは保証内容（責任）の違い

『中古住宅 or 新築住宅』の大きな違いは、保証の違い（責任の違い）が大きいです。

新築住宅の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売り主が修理する責任を負います（瑕疵担保責任が存在する）。

不動産会社から買った中古の場合も最低2年は売り主の責任を追及できますので、何か問題があった場合には、責任追及ができます。

しかし、個人から買うとその保証範囲は、住宅購入者である個人の自己責任です。

そのような場合は建物診断（インスペクション）をしておくことは必須と言えます。

調査結果によっては、改修が必要なことがあるでしょう。

購入後に、雨漏れ等が起こり、自分で修繕しなければならなくなると「事前にインスペクション（建物状況調査）を行っておけば良かった」と後悔します。

そのようにならない為にも、『中古住宅 or 新築住宅』の違いを把握して、住宅購入を考えましょう。

近年は中古住宅の市場も少しずつ広がっています。中古住宅の方が、駅近・利便の良い場所にあるケースが多いことも理由のひとつでしょう。

そのような不動産の方が、資産価値の高い不動産であったりします。

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コンサバトリーについて解説します

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コンサバトリーとは、ガラスで囲まれたガーデンルームのことです。

フランス語のConserve（保存）に由来し、18世紀頃に南欧から持ち帰ったフルーツの保存場所として建てられたのが始まりとされています。

イギリスでは植物のための温室として発展し、やがて生活空間の中に取り入れられるようになりました。

■コンサバトリーの種類

●ヴィクトリアン

イギリスのビクトリア王朝の伝統的なスタイルをイメージしていることからこの名が付けられています。

多角形（正面5面）の屋根がついていて、建物全体が多角形構造の独特なコーナーを描いています。

とても優雅で気品あふれる建物で、お城の一部のような美しいたたずまいが素敵ですね。


●エドワーディアン

イギリスのエドワード王朝時代をイメージした建物で、「ヴィクトリアン」と異なり、四角形の形をした伝統的で男性的なスタイルが特徴です。

「ヴィクトリアン」が状王様のような気品をたたえた建物だとすれば、「エドワーディアン」は王様のような威厳と貫禄のあるスタイルだといえるでしょう。

空間は広く開放的です。寄せ屋根や四角形の構造が日本の建物にも馴染みやすく、バランスがよいのが特徴です。

空間が四角形なのでスペースをムダなく使うことができるのも嬉しいですね。

●リーントゥモデル

リーントゥモデルは片流れの屋根がついているのが一般的で、サンルームに最も近い建物といえるかもしれません。

太陽の光をたくさん取り込むことができるので明るく、開放感があります。

デザインとしては非常にシンプルで、日本のどのようなスタイルの住宅にも合うでしょう。

後から住まいに追加して造る場合でも、このタイプであれば従来の外観を大きく変えることなくリフォームできます。

■日本で見られる利用例

リビングの延長にコンサバトリースペースを設けることで、リビング空間を広々と使う

マンションのベランダを活用してコンサバトリースペースを設ける

家の離れとして設置すれば、独立した趣味の部屋として利用する

このような形で使われています。

■コンサバトリーの価格相場について

価格相場は、コンサバトリーのタイプや大きさの違い、オプションのつけ方などによって、価格が大きく変わってきます。

コンサバトリーの建材は輸入できるようになっており、150～300万円程度のコンサバトリーが多く利用されています。

自然を近くに感じることができる一方、機能性に優れ美しい景観やおしゃれを楽しむことができるコンサバトリーは、生活を豊かにしてくれます。

200年経った今でも愛され続けるのもよくわかります。

リビングなどの改装を計画されている方は参考にしてみてください。

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マンション購入時には、いかに管理の仕組みができているかを確認しよう

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■「マンションは管理を買え」と言われます

国土交通省は修繕費用の積み立てや管理組合の活動を計画通り実施する物件の認定制度を2022年までに作るようです。

認定物件には税制上の優遇措置などを検討し、老朽化したマンションの放置問題に対処したいということです。

しかし、老朽化したマンションに住んでいる方は、マンションの高齢化と共に、高齢者となっているケースが多く、このような仕組みができても放置されない状態になるかは難しいところです。

一般的にはマンションの管理とは、安全で快適に暮らすために建物や設備を健全な状態に保つこと、また、マンションの資産価値を維持するためのものです。

例えば、不動産購入時にマンションを選択される場面を想像してましょう。

物件購入を考えている方がマンションを見学したとき、駐輪場は自転車が乱雑に置かれていて、ゴミ捨て場にカラスがたむろしている状態を見たらどうでしょう？

管理が行き届いていない状況と思いますよね。

また、壁などに汚れや落書きがあるマンションを購入しようという人はいないでしょう。

きちんと管理されているマンションは定期的にエレベーターや機械式駐車場、屋上防水、貯水槽点検が実施され、必要に応じて、修理・修繕を行なっています。

また、日々、マンションの清掃や設備のメンテナンスが実施されることを『マンション管理』とまとめられています。

■マンションの資産価値を決めるのは管理？！

住宅購入を検討される方の多くは、マンションは安全で快適であり、また、資産価値を維持して欲しいと思われると思います。そして、それを実現するのがマンション管理です。

「マンションは管理を買え」とは、「建物の管理が行き届いており、しっかりとした管理組合運営により、マンションの資金である管理費、修繕積立金が適切に運営されているマンションを買え」という意味です。

■国土交通省のマンション管理の認定制度

従来は、マンション管理については、自主管理やマンション管理業者任せになっているケースが多くありました。

しかし、表題の認定制度のような時代へと変化し、マンション管理は質が問われる時代になっています。

適正な管理と将来に向けた修繕積立金を蓄えていくことで、マンション管理という内的要因の資産価値を高めることができます。

しかし残念なことに多くの方がマンション管理については自分ごととして考えておらず、誰かがやってくれているものと思い込んいます。

払いすぎの管理費、足りない修繕積立金など、マンション管理に問題を抱えていることに気づいていないようです。

20年後の2040年には築40年を超えるマンションが現在の4.5倍の約370万戸に膨らむ予測です。

また、マンション管理組合は建物の共有部分や敷地を維持・管理はしますが、国の調査では3割超で修繕積立金が不足しているといった実態があるようです。

国交省は適切に管理している物件を認定する「管理計画認定制度」を2020年の通常国会に提出する予定であり、マンション管理適正化法の改正案に盛り込む計画です。

具体的には地方自治体が修繕のための資金計画や実際の積み立て状況のほか、総会の定期的な開催や議事録の保管といった管理組合の運営状況などを評価するということです。

自治体は改善の必要がある管理組合に対して助言や指導をするほか、必要に応じて専門家も派遣できるようにするそうです。

自治体もマンションの管理状況に口を出さないとならないという危機感を持ち始めたのでしょう。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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発泡スチロールでできた家がある！？

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木材・鉄・コンクリートに次ぐ第4の構造材「発泡ポリスチレン」を構造体としたドーム型建造物がテレビで紹介されていました。

「ドームハウス」はジャパンドームハウス株式会社の商品で阿蘇ファームランドにはドームハウスに宿泊体験もできます。

「ドームハウス」は厚さ20cmの特殊発泡ポリスチレンは実に95％が空気。

空気を多く含むことで、保温性・保湿性に優れ、さらに発泡ポリスチレンの独立した気泡が皮膜の役目を果たします。

水や湿気をシャットアウトし、室内の冷気・暖気を逃がしません。

砂漠や極寒の地でも実用に耐える断熱性能です。

また、ドーム形状による熱効率の良さが、冷暖房にかかる費用を大幅に削減してくれます。

それに加えてドームハウスは通常の建築物と比較して、表面積が小さくなります。

面積が小さいことで、外気の影響を受けにくく、さらに省エネ効果も高まるのです

セカンドハウスとしてドームハウスに興味を持たれる方も多いようですね。

詳しくは下記サイトへ
https://www.dome-house.jp/index.php

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