おとり広告とは何？

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ネットに掲載されている物件にお問い合わせをしたところ、「こちらの物件は既に契約済となってしまいました。似たような物件があるので、ご案内させていただきます。」

こんなことを言われた経験ありませんか？

しかし本当に契約済みになったのでしょうか？

もしかしたら、もともと売る意思がなかった物件かもしれません。

売る意思のない物件や売ることの出来ない物件の広告を「おとり広告」と言います。


おとり広告は、宅建業法で表示規約において禁止されており、宅建業法32条及び表示に関する公正競争規約（表示規約）21条の違反となります。

■おとり広告の定義

①取引の申出に係る不動産が存在しないため、実際には取引することができない不動産についての表示

②取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引の対象となり得ない不動産についての表示

③取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引する意思がない不動産についての表示

また、誇大広告についても禁止となっております。（宅建業法32条）

■誇大広告とは

①著しく事実に相違する表示

②実際のものよりも著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるような表示

広告で売買すると表示した物件と、現実に売買しようとする物件が異なってしまいますので、著しく相違するものであり、これも誇大広告の一つとなります。

おとり広告をした宅建業者は、指示（同法65条1項、3項）、業務停止（同法65条2項、4項）情状が非常に重い時には免許取り消し（同法66条1項9号）という処分が課される場合もあります。

さらに、6ヶ月以下の懲役、又は100万円以下の罰金の定めもあります（同法81条1号）。厳しい刑罰が科される犯罪です。

おとり広告を掲載するのは、もちろん魅力的な物件を掲載して、問い合わせをもらうことです。

いまだに悪質な業者がいることは否定できません。

数は少なくなりましたが、おとり広告にひっかかることのないよう、信頼できる不動産業者を探す目を身に着けたいですね。
 

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公図の見方を解説

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法務局に備えられた地図（公図）を見られたことはありますか？

土地の位置関係や土地の形状などが記載された図面です。

正確には、精度の高い「地図」と、精度のやや劣る「地図に準ずる図面」に区分され、多くの土地についてはまだ精度の低い「地図に準ずる図面」となります。

この2種類の地図を併せて、「公図」と呼んでいます。

この公図「黒い丸」記載されているのですが、何か知っていますか？



この公図への記載方法は、「地籍図の様式を定める省令」により細かく規定されています。

黒い丸が４つ連なっている場合は「市町村」の境界、黒い丸３つ連なっていれば、「大字」の境界、黒い丸２つは「字」の境界という意味になります。

また、黒丸の大きさは0.3mm、黒丸同士の間隔は2.0mmです。

さらに、「一辺が短く、黒丸を連ねることができない場合には黒丸1つでよい」という風に、細かく決められています。

公図に記載する地番の数字についても、「アラビア数字」「横書」「ゴシック対」「字高2.0～3.0mm」「字隔2.0～3.0mm」と決められています。

そこまで細かく決めるのは、地図ごとに記載がバラバラのとても見にくいものにしないためです。

何気なく見ている書類でも、その文書には作成された意味があるものです。

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登記制度の成り立ちについて解説

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今日は登記簿謄本についてのお話です。

登記簿謄本にはその土地・建物の面積など様々な情報が記載されています。

■登記制度の成り立ち

日本国土の面積は約3,780万ヘクタール。そのうち、建物を建てられる土地は（宅地）193万ヘクタールで、国土のわずか5.1％にすぎません。

わずか5.1％の宅地に人口が集中しており、そこで人々は生活をしています。

現在の日本では、土地を個人で所有する事ができますが、平安時代や奈良時代の律令制時代にも所有や売買が行われていたそうです。

その後明治維新のころからは、全面的に自由に個人で所有することや売買することが可能になりました。

明治維新といえば、ペリー来航や大政奉還などが行われた時代です。

そんな時代に誰の土地かがわからなくなってしまうのを、誰が見てもわかるようにする為に、明治32年に今の不動産登記法の元になる「不動産登記法」が制定されます。

そして昭和35年の不動産登記法改正に伴い、現在の不動産登記制度ができあがり、更に平成16年の不動産登記法の全面改正により現在に至っています。

今では当たり前に行われている不動産の売買ですが、登記や取引に関する契約書の文面などは何度も見直されてきています。

不動産を今から購入される方は、謄本の見方も知っておいたほうがいいでしょう。

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仲介手数料がかからないケースを解説

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不動産業界のしくみって一般の人にはわかりにくいですよね。

怪しい・・・という印象をお持ちの方も多いのでは？

そもそも不動産仲介会社とは具体的に何をしてくれるのでしょうか？

不動産仲介とは、売買もしくは賃貸の時に「売主と買主」「貸主と借主」の間で契約を交わしますが、その難しい法的手続きや契約の内容を取りまとめて契約書等の作成を行い、その時の重要事項説明をのが仕事です。

これだけを並べると簡単なことのように思いますが、もちろん物件の査定や不動産に関する知識をもってお客様の代わりに目利きを行うのも大切な業務の一つです。

売買や賃貸の仲介をすることで、仲介手数料をいただくわけですが、仲介手数料が無料、という場合があることをご存じでしょうか？

先程お伝えしました通り、通常は、売主・買主の共に仲介業者がおり、仲介業者に仲介手数料が入る仕組みですが、不動産の取引に仲介業者が入らない場合においては、仲介手数料がかからない場合があります。

それは下記のようなケースです。

新築マンションを建てたり、大きな土地を分けてきれいに整地して分譲地をつくる　といったいわゆる『不動産ディベロッパー』が不動産仲介業者を通さないケースです。

つまり、不動産業者が“自ら”、直接「消費者」に販売する場合です。

その場合は、仲介手数料はかかりません。

≪参考までに≫

不動産業者といってもいろいろな形があります。

・「不動産ディベロッパー」は、不動産（土地や建物）をつくるプロ

・「不動産仲介業者」は、不動産の取引をまとめるプロ

・「不動産管理業」は、賃貸マンションやアパートなどの募集・賃料の管理等を行っているプロ　等

仲介手数料がかからない場合、一見お得に感じますが、下記のようなデメリットもあります。

・売りたい側の不動産業者（プロ）の都合の良い諸条件で交渉される場合もあります。

・宅建業法で説明しなければならない項目は説明しますが、マイナス情報など法に触れない項目については自分で調べる必要があります。

・建築条件付きと広告に記載があるものは、建築会社を選べない場合もあります。
 

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空き家率ランキング・空き家数ランキングを見て思うこと

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■地域別空き家率ランキング（総務省の住宅・土地統計調査）

総務省の2018年の住宅・土地統計調査によると、居住者がいない住宅のうち、リゾート地などに多い別荘を除いて算出すると、空き家数と、総戸数に占める空き家数の比率を示す空き家率をランキングすると下記の通り。

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html（総務省より）

■空き家率ランキング

１位：北海道夕張市　40.0％

2位：山口県周防大島町　33.4％

3位：北海道歌志内市　33.3％

4位：北海道三笠市　31.6％

5位：和歌山県串本町　30.2％

6位：高知県室戸市　29.7％

7位：高知県土佐清水市　28.4％

8位：三重県熊野市　27.8％

9位：岩手県山田町　27.8％

10位：大分県国東市　27.5％

■市区町村別空き家数ランキング

また、全国の空き家を市区町村別にみると、最も空き家数が多いのは東京都世田谷区の約4万9000戸となったようです。2位は東京都大田区で約4万8000戸、3位は鹿児島県鹿児島市で約4万7000戸となっているようです。ランキングを出すと下記の通り。

＜空き家数ランキング＞

1位：東京都世田谷区　49,070戸

2位：東京都大田区　48,080戸

3位：鹿児島県鹿児島市　47,100戸

4位：大阪府東大阪市　44,180戸

5位：栃木県宇都宮市　44,050戸

6位：東京都足立区　39,530戸

7位：大阪府吹田市　38,540戸

8位：愛媛県松山市　38,360戸

9位：岐阜県岐阜市　38,320戸

10位：兵庫県尼崎市　37,130戸

■空き家には大きく2種類ある

そもそも空き家は大きく2つに分かれます。1つは賃貸や売却などの予定がある物件。もう1つは賃貸や売却などの予定がないその他の住宅物件です。

後者は将来的に使い道のない物件であり、別名「所有者不明家屋」と呼ばれる不動産です。

そのような物件が増える理由は複数ありますが、大きいのは人口減で需要が伸びていないのにも関わらず、大量の住宅建設が続いていること、供給過剰だから老朽化が著しい空き家には誰も見向きもしなくなっていることです。

その為、このような状態が続き、空き家は増えています。

世田谷区内は東急世田谷線沿線や祖師谷地区など、戸建てや比較的小さい集合住宅が集まる地域においての、高齢者（65歳以上）の割合が高いエリアです。

また、そのようなエリアは、旧耐震基準の建物に住んでいる方が多く、大きな地震発生時には、建物の倒壊リスクがあります。

一方、空き家率の比率が高い市区町村は夕張市や歌志内市、三笠市と、北海道でかつて炭坑として栄えた自治体が上位に入っています。

空き家の解消は自治体共通の課題です。

最近では多くの空き家の取引を仲介するサービス「空き家バンク」などを導入する自治体も増えていますが、未だに新築住宅の供給が維持されている状況に空き家問題は解決の糸口が見えません。

その為、これから不動産購入を検討する際に、検討する不動産の近辺において、空き家が存在していないかどうかを確認しましょう。

空き家が多いエリアだと、その周辺の不動産の資産価値などにも影響を及ぼす可能性があります。
 

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