第3回　利回りってなに？

超・超・超　初心者からの大家さんへの道

第3回　利回りってなに？　

大家さんになるためには、まずアパートやマンションの土地と建物、

いわゆる「物件」を手に入れないといけません。

大家さんになるために買う不動産のことを
収益用不動産
とか
収益物件
と呼ぶことが多いのですが、ここでは「収益物件」と言わせていただきます。

収益物件を探し始めると、収益物件の情報の中に「利回り」という記載があると思います。

今回は、この「利回り」についてご説明させていただきます。

利回りってなに？

利回りは、かんたんに言うと
「お金をどれくらい増やせるか」を示すもので、
出したお金に対する、1年間の収入の割合です。

例えば、1000万円出した場合に、1年間で100万円の収入があれば
100万円÷1000万円＝10％　で、利回り「10％」という具合です。

ですので、利回りは、大きいほうが良いということになります。

銀行預金や定期預金の利息と同じです。

もう少し詳しくいいますと、
利回りは、投資した金額に対して得られた利益を、1年あたりの平均にした割合のことを指します。

利回りは、不動産投資において非常に重要な概念です。
ですので、物件を探す場合には、この「利回り」を比較することがとても重要になってくるのですが、

「利回り」には大まかに3種類ありますので、どの種類の「利回り」で比較するかを決めて、

基準を統一して物件を探すことが必要になってきます。
次に、この「利回りの種類」について説明いたします。

利回りの種類

「利回り」には、実はいろんな種類の利回りがあります。
利回りを計算する上での収入の部分をどういった基準によって計算するかで利回りは変わってくるのです。

不動産の利回りは、大まかに次の3つがあります。

①　満室想定利回り : 満室の状態での利回りを計算します。
②　表面利回り : 年間の家賃収入を物件価格で割った数値です。
③　実質利回り : 年間の家賃収入から経費（管理費用や修繕費用など）を差し引いた金額を物件価格で割った数値です。

繰り返しになりますが、この3種類の「利回り」のうち、どの「利回り」で比較するかを決めて、基準を統一して物件を探すことが必要になってきます。

利回りと他の条件(築年数・地域・間取等)との関係

同じくらいの築年数の物件を、利回りを基準に比較するのは、物件選びの指標になりますが、
新築や、建築後間もない物件と、築20年の物件は同じものさしの「利回り」で比較することはおすすめできません。

実際にアパート経営をされている方が物件を探す場合の基準として、理想的な実質利回りは約5%で、最低ラインは3%以上といわれる方が多いです。
新築アパートの場合は、実質利回りが一般的に2%～5%程度になる傾向があります。
また、首都圏の方が利回りが高く、地方の方が低い傾向もあります。

その他の条件
間取り・・・ワンルームか2LDKか
戸数・・・全4戸か全８戸か
によっても利回りは変わってきます。

ですので、「利回り」はおおまかな指標として捉えて、物件を探す場合の参考とした上で、候補を絞ったら、物件ごとにシミュレーションして最終的にどの物件を購入するかを決めることになります。

収支のシミュレーション

アパート経営においていちばん大切なのが、毎月の家賃収入と毎月の返済額のバランスです。

①取得価格・・・土地建物の購入価格＋諸費用

②毎月の家賃収入額・・・実際の収入額

③毎月の返済額・・・ローンの返済額

④その他費用・・・火災保険、固定資産税等、維持管理費等、入居者募集費用(仲介手数料)・減価償却費・大規模修繕費・所得税・法人税等

実際に大家さん業を始める場合は、この①～④をきちんとシミュレーションします。

この「収支シミュレーション」については、『第4回　収支シミュレーションについて』で詳しく解説させていただきます。

「超・超・超　初心者からの大家さんへの道」！！！
第3回「利回りってなに？」
はここまでとなります。

最後まで読んでくださってありがとうございました。

なるべく、専門用語などは使わずに
ていねいな説明を心がけつもりではありますが、
ご不明な点やわかりにくい点がありましたら、お気軽にご質問ください！

　