第2回　どんな物件からはじめたらいいの？

超・超・超　初心者からの大家さんへの道

第2回　どんな物件からはじめたらいいの？　

大家さんになるためには、まずアパートやマンションの土地と建物、

いわゆる「物件」を手に入れないといけません。

ひとくちに大家さんになると言っても

マンションのワンルーム一室の大家さんとか
アパート一棟の大家さんとか
いろんな種類の物件の大家さんになる選択肢があります。　

その物件の種類によって、それぞれのメリットとデメリットもあるんです。

大家さんになったら物件を購入してそれを貸すことによって家賃をもらうわけですが、

その物件にはどんなものがあるのか物件の種類のお話しをさせていただきます

大家さんになるために買う不動産のことを
収益用不動産
とか
収益物件
と呼ぶことが多いのですが、ここでは「収益物件」と言わせていただきます。

収益物件の不動産としての建物の形
戸建てなのか、アパートやマンションなのかなどによって分けていきます。

一戸建て

まずは、一戸建てのパターンですが、

戸建て住宅の貸家　
戸建ての貸店舗
戸建ての貸事務所
貸倉庫
などがあります。

1棟の建物

1棟の建物の中を複数に区切って分けている建物、いわゆるマンションやビル等のうち、1棟全てを買った場合です。

1棟アパート
1棟マンション
1棟商業ビル（テナントビル）

1棟の建物の中の1室

1棟の建物の中を複数に区切って分けている建物、いわゆるマンションやビル等のうち、

1棟の建物の中の１室を買った場合があります。

ワンルームマンション投資もこれにあたります。

1棟の建物の中の1室を買った場合

・分譲マンションの中の1室

・テナントビルの中の1区画の店舗

・オフィスビルの中の1区画の事務所

土地のみの場合

最後に、土地だけで建物がないパターンとして

貸地
駐車場
などがあります。

収益物件の建物の種類は以上がメインになります。

では、このようないろいろな種類の中からどのような収益物件を選んだらいいのでしょうか？

すでに土地だけ持っている場合
土地を購入して建物を建てる場合
すでに建っている建物と土地を購入する場合

そして、
自己資金やご年収によってベストな方法があるので
一概には言えないのですが、圧倒的にオススメなのは1棟アパートです。

1棟アパート

1棟アパートがオススメな理由

いちばんの魅力は、一軒家の貸家の場合は、空室になると収入がゼロになってしまいますが、
戸数が多いと、空室になった場合も、全部屋が空室にでもならない限り収入がゼロにならないところです。

1棟アパートを選ぶときのポイント

1棟アパートの収益物件を探すときのポイントを３つをあげますと、

構造・築年数・利回り　です。

構造が木造か鉄筋コンクリート造か
建物が建ってから何年経過しているのかによって
金融機関で借り入れできる金額や
何年払いになるかの借り入れ期間が変わります。
鉄筋コンクリート造の物件の方が、木造の物件より返済期間を長く設定することができます。

ただ、同じ規模の建物の場合は、木造よりも鉄筋コンクリート造の方が購入価格が高くなることがほとんどです。

「利回り」については、『第3回　利回りについて』で詳しく解説させていただきます。

収支バランス

当然ですが、アパート経営においていちばん大切なのが、毎月の家賃収入と毎月の返済額のバランスです。

①取得価格・・・土地建物の購入価格

②毎月の家賃収入額・・・実際の収入額

③毎月の返済額・・・ローンの返済額

④その他費用・・・火災保険、固定資産税、維持管理費等

実際に大家さん業を始める場合は、この①～④をきちんとシミュレーションします。

利回り

収益物件の比較検討段階で収支バランスのシミュレーションを、すべての物件で毎回するのはとても大変ですので、

「利回り」をひとつの目安として探していきます。
「利回り」は、取得価格と毎年の収入額との割合を計算した数値です。
この「利回り」については、『第3回　利回りについて』で詳しく解説させていただきます。

「超・超・超　初心者からの大家さんへの道」！！！
第2回「どんな物件からはじめたらいいの？」
はここまでとなります。

最後まで読んでくださってありがとうございました。

なるべく、専門用語などは使わずに
ていねいな説明を心がけつもりではありますが、
ご不明な点やわかりにくい点がありましたら、お気軽にご質問ください！

　