最近の活動報告 ： 現地見学、セミナー、懇親会など

ここ最近はプライベートで大きなイベントがあったので、地元である関西にちょくちょく行っていました。

不動産の活動も大きなところでいうと、

１）築古戸建をシェアハウスに格安リノベして荒稼ぎしている大家さんのリノベのお手伝いに行った

２）競売物件投資で有名な元祖サラリーマン投資家のセミナーへ参加

３）懇親会へ参加し、不動産トークをしてお勉強

などの活動をしていました。他にも業者さん巡りやセミナーも。あと、有名ブロガーの団員にもなったりｗ

ボロい物件でも格安でリフォームやリノベをこなして客付けされている事例を見聞きすると、こんな物件でも大丈夫なんだと、安心したりしていましたｗ

なので、競売も試してみようかなと思っているところです。

ものすごーい自己資金あれば都心の一棟マンションとか狙いたいですが、私みたいな庶民にはいきなりは無理ですし、泥臭い物件からあえて苦労しながら、初めてみようかなと思っているところです。

しかし、懇親会って、とても良いですね。会社や友人や家族と不動産の話ってなかなかできないので、いろんな悩み事や考えを話し合うというのはとても有意義でしたし、モチベーションも高まりました。

物件未所有の方も多かったのですが、成功している方や、初めての物件を入手したなど一歩先へ進んでおられる方などの話を聞いていると、もうなんでも良いから１件買ってやろうかという気分になってきてやばいですｗ

なんとか、今年中に１件、買いたいです。

新築建売を見てきました

先日、スキップフロアの建売アパートと物件管理に強みを持つ、◯和エステートさんが主催する出版記念セミナーに参加してきました。

◯比寿ガーデンプレイスで５００円という格安のセミナー、出版された本までプレゼントという大盤振る舞い。

これまで関わったことがなかった会社でしたが、とても好印象でためになるセミナーでした。

勝手に内容を書いてしまうと良くないのですが、ざっくり個人的に勉強になったことを備忘録として残しておきます。

・筑摩書房は利益誘導を嫌う（本当かな笑）
・値上がりにより中古は買うような値段ではない
・S銀行抵当物件が出回りつつある
・不動産投資の先行き不安なのは確かだが、だからといって株とかFXよりマシじゃないか
・結局、物件の競争力を維持できるかどうかが鍵に
・家賃は入居者にとっての価値（提供側の自己満足はNG）
・基準を決めてそれに対するプラス・マイナスの価値を考えることで適正家賃が判断できる（基準：築１０年、徒歩１０分など）
・６帖、７帖の差はあまりないが、８帖になるとニーズが大きく上がる
・収納の幅も１．５メートル以上になると競争力でてくる
・無駄な経費を使うぐらいならおとなしく納税したほうが結局手出しは少なくてすむ
・賃貸経営のライフサイクルを最初にきちんと計画しておくこと（例：デッドクロス考慮）

など、勉強になりました。

その翌日は、モデルルームの見学会に松戸まで行きました。

（人生初松戸でしたが、結構田舎なんですね。）

この会社さんの特徴である、スキップフロアの間取りは面白いですね。特に１Fのベランダが高い位置にあるので、女性にも好印象です。ただ、３Fのところに２Fしか作れないので利回りはやや落ちます。

川口市にあるアパートを紹介してくれたのですが、数字上利回りが、7.25%くらいだったのかな。しかし、水道加入金がべらぼうに高くて、それを加味すると表面利回6.7%くらいに落ちます。

新築の場合、こういう隠れた物件価格（？）といいましょうか、利回り計算するときの落とし穴に注意しないと駄目ですね。

きちんと総額を把握したうえで、想定家賃も妥当かどうか、引き直しが必須です。（今回は満室申込が入っていたそうですが）

資料見た感じで、買う気はなかったのですが、後学のために、川口までいって、物件を見てきました。

駅チカ、コンビニが近いという利点はあるものの、私道接地、競合が周りに多い、という点が気になりました。Homesで見ても、新築で敷金礼金ゼロゼロが結構出てたので、供給過剰なのかもしれません。

川口もこの日に初めて行ったのですが、千葉に比べると道路が広いので走りやすいのが好印象でした＾＾

この日の走行距離は２００キロ近くいったので、ちょっと疲れましたが、物件探しって宝探し要素と小旅行気分が味わえていいですね。（って、目的変わっとるがな・・・）

お久しぶりです＾＾

えーと、このクソブログ、放置していましたが、再開しますｗ

前回のエントリーにある新築アパートはやめました！

某有名大家（兼今は業者としても活躍）されている方にご相談したところ、厳しいんじゃないかなーと、かなり脅されてしまいまして、

スタンスゆるゆるな私は、じゃ、辞めます、とビビって即電話入れてキャンセルしちゃいました。（加えて、異動話など、会社の都合もあったのですが）

業者さんには申し訳ないことしたなと思いつつ、まあ、向こうも私のことはカモにしか思ってないのでおあいこさまでしょうかね。

そこから、しばらく本当に何を目標に、どうしたいのか、ちゃんと考えて、スタンスを固めることに集中していました。

ようやく、なんとなくですが、わかってきたような気もするので、表立って（？）活動を再開しようと思っています。

また、いくら本を読んでもセミナーに行っても、ぶっちゃけ、初めてみないとわからないですので、スモールスタートで物件買うつもりです。

直近では、築古再生大家さん中心にお話を伺いに行ったり、セミナーに出たりしていました。

其の界隈の方にはこれからもお世話になるかもしれないですが、もらうだけではなく、私からも何が提供できるのだろうかと、考えながら、行動を積み重ねて行こうと思います！