ついに買い付けを入れました！！！大家への道がスタートか！？

めんどくさがりだけに、ブログを更新していませんでしたが、

 

不動産投資の勉強や、業者さんめぐり、金融機関開拓など

 

ほそぼそと継続しておりました。

 

 

そして、ついに、新築アパート（５月頃完成予定）へ買い付けを入れました！

 

融資＆ちょっとした前提条件がクリアされれば、契約となります。

 

簡単に、物件の紹介をします。数字は現時点での概算です。

 

首都圏１K８戸の新築です。

 

・物件価格＋諸費用　６，０００万＋５５０万

・自己資金　５５０万

・ローン借り入れ　６，０００万（フルローン）

　※約２％、３５年で打診

 

・満室想定時収入　５００万

・空室損　０％　※法人一括借り上げの予定

・運営費＋固都税　５０万（１０％）

・営業純利益　４５０万

・年間返済額　２３０万

・税引前CF　２２０万

 

・キャップレート　７．５％

・ローン定数　３．８％

・イールドギャップ　３．７％

・自己資本配当率（CCR）　４０％

・自己資本回収年数　２．５年

 

・DCR　１．９５

・返済比率　４６％

・損益分岐点　５６％

 

 

こうして、数字だけみると、なかなか良い投資のように思います。

 

法人一括契約がいつまで続くか、終了後に客付けが

 

どのくらい大変なのか、不安もありますが、CFを優先しました。

 

当該物件は１０年前後保有して売却する想定ですので、

 

それまで安定してCFを稼いでくれることを祈ります。

 

南無南無・・・

 

 

 

 

ベンツ（中古）にオメガの営業マン



今日物件案内を担当してくれた営業マンはベンツ（中古）にオメガでした。

初対面でしたが事前のメールのやり取りがしっかりしていたので

期待していた反面、見た目がチャラチャラしたちょっとガッカリな営業マンでした。

物件もイマイチだったので買付入れることもなく。
（というかオーナー一族が新居を見つけて退去するまで
　１年くらいかかる見通し、それまで売らないとか
　意味不明なことを、、そもそもそれなら見に行く必要もなかった・・・）


まあ、見た目は個人の自由ですので、別に構わないとして、
何を言っても妙に上から目線の発言で返されました。


「あ～そんな物件絶対出ないっすね～
　ここ２年見たこと無いです」

とか

「良い物件があれば業者が買ってしまうので、
　手元まで来ないっすよ」

とか

「もし良かったら他の物件も紹介するので
　自分で収支計算してみてくださいっす」
（・・・言われなくてもするけど・・・）

みたいな感じ。


人は見た目が９割といいますが、

見た感じ合わないなと感じる人とは

付き合わないのが吉かもしれません。


それにしても、不動産営業マンって儲かってそうですね。

特に都内の。。

利回りが過去最低水準に、、

 
健美家さんが発表した以下レポートは見られましたでしょか？
 
 
 
区分マンション、一棟アパート、一棟マンション、すべてで物件価格が上昇しており、
 
過去最低水準の利回りになったそうです。
 
 
銀行融資がゆるいこともあり、高値でも買う人が続出していることが要因でしょう。
 
 
いつまでこの状況が続くのか？
 
銀行の態度が変わるとどうなるのか？
 
この状況で良い物件を取得するにはどうすればいいのか？
 
 
自問自答、行動する日々が続きます・・・