先日、スキップフロアの建売アパートと物件管理に強みを持つ、◯和エステートさんが主催する出版記念セミナーに参加してきました。
◯比寿ガーデンプレイスで５００円という格安のセミナー、出版された本までプレゼントという大盤振る舞い。
これまで関わったことがなかった会社でしたが、とても好印象でためになるセミナーでした。
勝手に内容を書いてしまうと良くないのですが、ざっくり個人的に勉強になったことを備忘録として残しておきます。
・筑摩書房は利益誘導を嫌う（本当かな笑）
・値上がりにより中古は買うような値段ではない
・S銀行抵当物件が出回りつつある
・不動産投資の先行き不安なのは確かだが、だからといって株とかFXよりマシじゃないか
・結局、物件の競争力を維持できるかどうかが鍵に
・家賃は入居者にとっての価値（提供側の自己満足はNG）
・基準を決めてそれに対するプラス・マイナスの価値を考えることで適正家賃が判断できる（基準：築１０年、徒歩１０分など）
・６帖、７帖の差はあまりないが、８帖になるとニーズが大きく上がる
・収納の幅も１．５メートル以上になると競争力でてくる
・無駄な経費を使うぐらいならおとなしく納税したほうが結局手出しは少なくてすむ
・賃貸経営のライフサイクルを最初にきちんと計画しておくこと（例：デッドクロス考慮）
など、勉強になりました。
その翌日は、モデルルームの見学会に松戸まで行きました。
（人生初松戸でしたが、結構田舎なんですね。）
この会社さんの特徴である、スキップフロアの間取りは面白いですね。特に１Fのベランダが高い位置にあるので、女性にも好印象です。ただ、３Fのところに２Fしか作れないので利回りはやや落ちます。
川口市にあるアパートを紹介してくれたのですが、数字上利回りが、7.25%くらいだったのかな。しかし、水道加入金がべらぼうに高くて、それを加味すると表面利回6.7%くらいに落ちます。
新築の場合、こういう隠れた物件価格（？）といいましょうか、利回り計算するときの落とし穴に注意しないと駄目ですね。
きちんと総額を把握したうえで、想定家賃も妥当かどうか、引き直しが必須です。（今回は満室申込が入っていたそうですが）
資料見た感じで、買う気はなかったのですが、後学のために、川口までいって、物件を見てきました。
駅チカ、コンビニが近いという利点はあるものの、私道接地、競合が周りに多い、という点が気になりました。Homesで見ても、新築で敷金礼金ゼロゼロが結構出てたので、供給過剰なのかもしれません。
川口もこの日に初めて行ったのですが、千葉に比べると道路が広いので走りやすいのが好印象でした＾＾
この日の走行距離は２００キロ近くいったので、ちょっと疲れましたが、物件探しって宝探し要素と小旅行気分が味わえていいですね。（って、目的変わっとるがな・・・）