アムズ不動産コア事業⑤「自分に合った住まい方を考える２ 」

昨日に続き、自分に合った住まい方を考えるサービス　「　ＡＭ住宅比較サービス　」の

具体的な流れです。

　①申し込み・・・打ち合わせ日の予約、受付

　②各打ち合わせ

　　　　　　　　・・・住まい方のご要望の整理、ご予算・資金相談の後に

　　　　　　　　　　 提案依頼をする住宅会社を打ち合わせ

　　　　　　　　　　 または中古住宅情報を各不動産会社へ依頼

　　※打ち合わせ回数はお客様ごとで異なります

　③各メーカーからの提案プランを検討

　　　　　　　　・・・資金計画、見積もり内容などから総合的に判断

　　　　　　　　　　併せて、要望が盛り込まれた内容になっているかどうか

　　　　　　　　　　を再度、確認する

　　※打ち合わせ、並びにプラン修正の打合せ回数、期間はお客様ごとで異なります

　④提案プランを基に、今後も打ち合わせを進めていく住宅メーカーを絞り込み

　　 メーカー担当者を交えて詳細の修正、確認、打ち合わせ

　⑤契約する住宅メーカーを選定。契約に際しての確認事項、手続きの流れを確認。

　⑥建築工事請負契約の締結

基本的には住宅メーカーの選定までが主なサービス範囲です。

もちろん、契約後のお打ち合わせ段階でも必要に応じてご相談業務は続けることも可能です。

住宅メーカーの担当者のご紹介のタイミングはお客様ごとで異なりますので

随時、ご相談しながら適切に行っていきます。

住宅展示場をまわると、どのメーカーも自社の良さをアピールしていきますので

時間と労力もかかりますし、各社とも良い部分しか見えず

本当に大切な「自分たちに合った住まい方」を考える時間が十分に取れません。

また、通常、各社に提案、見積りを依頼する際は、各メーカーごとでニーズ調査として

担当者と話しをしますので、同じ内容の話しを会社の数だけしないといけません。

そのうち、すべての話しを均一にすることは難しく、結局、Ａ社には伝えたけどＢ社には伝わってない

などのように会社ごとで微妙に違う情報をもとに提案プランを作成することとなり

自分に合った住まい方とは少しづつ離れたプランが出てきてしまうことにもなりかねません。

相見積りと一口に言いますが、見積りをする前提情報が違ってしまうとそれは別ものの見積りとなり

比較する材料とはならなくなってしまいます。

本当に必要なのは落ち着いて中立な立場で比較することで、そのための方法として専門的な観点も交え

皆様をサポートできる当サービスをぜひご活用いただきたく思います。

明日は、当サービスを利用することによるお客さまの利点について触れたいと思います。

アムズ不動産コア事業④「自分に合った住まい方を考えるサービス」

　アムズ不動産コア事業、今日は「自分に合った住まい方とは？」を解決するサービス

　　　「ＡＭ住宅比較サービス

　　　　　（住宅展示場に行かずに住宅メーカーを比較できます）」

　そもそも「そろそろマイホームを考えよう！」と思った際に、まず何をするかといいますと

　インターネット等で検索してみたあとに、住宅展示場に行くケースが多いと思います。

　その場合、いろいろ話しを聞こうとすると、各社それぞれ一通り自社アピールを行うため

　１社あたり１時間、またはそれ以上かかる会社もあるかもしれません。

　その中には重複する話し、説明も含まれます。

　そうなると大抵は２～３社まわった段階で疲れてしまい、残りは翌週に・・・というケースを

　よくお見かけします。

　住宅展示場はその名の通り、大手住宅会社が見せるために的を絞って作られていますので

　当然初めてみる側からするとどの展示場も素晴らしく見えてしまい違いが分かりにくくい

　本当に自分たちの住まい方に合ったものという本当に大切な部分は雰囲気に押し切られ

　本質に気付くことは難しくなります。

　そのため、どの会社も同じに見えてしまい、最後は目に見える設備と価格を照らし合わせ

　決めてしまい、あとで気付いた時にはもう手遅れっということもよくあります。

　そもそも「住まい」ということに話しを戻しますと、本来、限られた会社の限られた商品群の中で

　考えることに無理があります。取得時のご年齢、家族構成、お仕事の状況、将来の人生設計を

　どう考えるか？（例えば、将来実家に戻る、または子供が小さい間は広い庭のある郊外で

　将来は中心市街地に住みたい）などなどご家族ごとでさまざまな正解があります。

　そうしたさまざまなご希望にお応えできないものかと考え

　　　　　「ＡＭ住宅比較サービス」（自分に合った住まい方とは？の疑問を解決いたします）

　をスタートいたしました。

　賃貸住宅～中古住宅、分譲マンション、新築一戸建て（大手メーカーから中堅デベロッパーまで）

　に至る幅広い住まい方の中から、お客様それぞれの自分に合った住まい方を見つけていただく

　お手伝いをいたします。　

　では具体的にどういう流れで進んでいくのか、そして当サービスを利用する効果については

　また明日掲載していきたいと思います。

アムズ不動産コア事業③「アパート経営代行システム」

　　今日のテーマは昨日に続き「プロの大家さんとの競争にどう対処していくか？」です。

　当社のアパート一括借上げメニュー「ＡＭサブリース」の概要ですが

　・空室状況、築年数、戸数など制限なく借上げを検討し、家賃査定を行います。

　 大手住宅メーカーは自社での新築のみ借上げを行い、築年数経過の物件は借上げはしません。

　・査定家賃の８０～８５％にて一括借上げを行います（査定家賃は当方にて調査後決定します）

　・アパートの管理業務を含め一切を当方にて行うようになりますので、大家さんの負担を軽減します

　・空室の有無に関わらず、家賃収入が一定ですので、安定したアパート運営が行えます。

　以上が大筋の内容です。

　従来から続くアパート管理というものと業務としては類似してますが

　大きく違う点は

　　・一括借上げがあるため入居状況に関係なく家賃収入が安定する

　　・空室リスクは従来はオーナー様が１００％負担でしたが、一括借上げをするため

　　 オーナー様との共同経営の立場の意識で不動産会社側がリスクを負担する仕組みです

　リスク負担が発生するため何より不動産会社側のモチベーションは当然のことながら上がります。

　オーナー様より見たメリットとしては、家賃収入が安定し、業務の負担軽減が図れるということだけでなく

　プロの大家さん出現への対応策として当社ご提供の「ＡＭサブリース」をご活用頂くことができます。

　兼業でのアパート経営が行き詰ってきており、これからは専門性を持った不動産会社とパートナーを組み

　経営強化を図る時代に変化してきております。

　その結果、当社がアパート経営代行を進めていくことにより、たくさんの大家さんの所有物件を当社にて

　一括借上げいたしますので、当社が大量に物件を所有する大家となり、市場の中で大口大家のメリットを

　享受することができるようになります。１人の大家さんで戦うよりも、規模のメリットを活かした大口大家で

　進めていく方が、業務効率、市場への影響力などさまざまな利点を生むことができると思います。

　大口大家で享受する利益を皆様に分配するシステムが

　　　　　　　　　アムズ不動産コア事業の「ＡＭサブリース」の目指すところです。

　明日はもう一つのコア事業の柱　　「自分に合った住まい方のご提供サービス」

　について触れたいと思います。

アムズ不動産コア事業②「プロの大家さんの出現！」

さて昨日の続きですが、空室に悩むアパートをどのようにして入居率を上げていくか？

についてですが、

①家賃設定の見直し

　近隣の相場をチェックし、築年数、その他条件と比較し適切かどうかを確認します

②設備、間取り、駐車場など全体的な見直し

　　水周りの設備、間取り、駐車場の止めやすさ　その他現在の入居者が求める条件

　　また、新築されるアパートと比較し、不足している箇所はどこか？

　　いずれにしても、自社商品の現状を把握するところからです。

③募集方法、募集条件について

　　従来のアパート募集方法（今でも多いですが）は不動産会社が入居希望者を探し

　　そのアパートを紹介し入居斡旋し、入居後は大家さんにて管理していく方法です。

　　不動産会社の出番は入居のみとなります。基本的には大家さんが不動産会社へ

　　営業するなどはあまりなく、むしろ不動産会社が大家さんにお願いし、入居者を

　　斡旋させて頂くという関係です。

　　また、募集条件（敷金、礼金、その他条件）も周辺物件と比較し、入居希望者の

　　目を引くものになっているかも検討が必要です。

ケースによってさまざまですが、上記項目を最初に検証していきます。

築年数が経過したアパートであっても、現況と家賃のバランスの中で入居希望者に

価値を見出してもらえるようにすれば通常入居率は上がる方向に進みます。

古い時は古いなりの戦い方があるというものです。

ですので、①、②については物件の立地に問題があるケースを除き

大抵は物理的な解決方法があります。

③については、少しやっかいですが、最も重要な事項です。

昨日のブログでも大手住宅メーカーの新しい物件が成約しやすい

という話しはさせて頂きましたが、それに加えて地元不動産業者へ地道に営業をかけ

不動産業者がお部屋を案内しやすいように常に改善を繰り返しております。

例えば　案内時の鍵の管理方法を現地にキーＢＯＸを設置したり、各社に空室案内用に

専用キーを渡したりと、その都度、鍵を管理事務所へ取りに行くといった手間を省き

案内時の業者労力の低減を図っています。

大手住宅メーカーが大家として不動産会社へ営業をかけているという背景があり

不動産業者のモチベーションを高めています。

「プロの大家さんの出現！大家さん同士も競争する時代へ」

従来は　

　大家さんが中心で　　借りたい入居希望者　を　不動産会社　が仲介する

でしたが、現在は　

　入居希望者が気に入る建物を　プロの大家さんが建築し　不動産会社にも収益を上げてもらう

プロの大家さんとは　大手住宅メーカーのことです。

お客様に支持される物件を準備し、成約しやすい状況を作った上で

不動産会社へ商売の機会を提供するシステムを構築している手強いプロの大家さんの出現です。

そうすることでたくさんいる大家さんの中でも、成約率の高い物件を大量に保有する住宅メーカーは

不動産会社にとって重宝される大家さんとなっていることも必然といえます。

そうした大家さんが出現したという事実を認識し、大家さんも競争を勝ち抜き、不動産会社にとって

大切な存在にどのようにしてなるかということを考える必要がある時代に変わってきております。

そこで当社の主力商品、

　　　　　　　一括借上げアパート経営代行システム「ＡＭサブリース」

の出番となりますが、続きはまた明日ということで。

アムズ不動産のコア事業①

アムズ不動産のコア事業は２つの柱で考えてます。

（１）「アパート一括借上げ（サブリース）にて大家さんに代わりアパート経営代行」

　　（ＡＭサブリース）

（２）「賃貸、中古、新築すべての住宅の中からみなさまにとって最適な住まい方をご提供」

　　（ＡＭ住宅比較サービス）

今回は（１）サブリースの必要性についてです。

　　昨今の賃貸住宅市場は大手住宅メーカーによる新築物件の供給が留まることなく続き、

　　設備は年々進化しながら、家賃は今までと同等または少し割安な設定ということで

　　入居者満足は今まで以上に上がってきております。

　　迎え撃つ既存のメーカー系以外の物件はと言いますと、築年数が経過しておりますので

　　設備は旧型、外観まわりも少しづつ汚れてくる頃です。家賃の割安感で差別化を図りたい

　　ところではありますが、新築時の家賃収入からローンの借り入額を設定していることが多く

　　家賃を下げるとローン支払いに影響が出てしまうことと、前述のように新築物件が割安な

　　家賃設定をしているため家賃差ではインパクトがありません。

　　そういった状況ですので、入居をお世話する不動産業者もお客様の成約率の高い

　　新しい物件から案内をしていきますので、築古の物件は案内自体がどんどん後回しとなり

　　なかなか入居成約まで至らない・・・というのが現状です。

　　このままの状態ですと、現在の入居者が退去すると次の入居は決まらず空室が続き

　　そのまま空室が増加していくのを待つのみとなってしまいます。

　　入居が決まらないことについては、よく家賃が相場よりも高いなどの話しはよく耳にしますが

　　家賃を下げるのみで改善されるケースは稀です。

　　何か問題があることには間違いないのですが、それが家賃かどうかはそれぞれ異なります。

　　家賃、設備、外まわりの清潔感、周辺の競合物件だけの話しだけが原因ではないと思います。

　　それではどのように改善していくのか？ですが、続きはまた明日に。