仕掛ける！【ＡＭ住宅比較サービス】
展示場に行かずに住宅メーカーを比較できる「ＡＭ住宅比較サービス」
土地活用のご相談サービス
不動産投資向け収益物件のご相談
好評展開中のアムズ不動産です
当社のコア事業をこれから市場にどうアピールし、お客様の支持を受けられるようにし、事業として
どう育てていくか？
これは新規事業立ち上げ時の産みの苦しみでもあり、本当の意味では醍醐味のように思います。
２月１日会社設立で社長となって早いもので３ヶ月が経過しようとしてますが、
会社を設立⇒宅建業免許申請⇒事務所の開店準備、書類整備、看板の作成、ＨＰ作成などなど
まだまだ全部終わってないものもありますが、どちらかというと戦うにあたり基地を作り、武器を揃えている
ような準備期間でした。最近、やっとその準備期間も落ち着きつつあり、これからいよいよ市場に対して
アピールしていく体制が整いつつあります。
文字通り「仕掛ける！」ですね。
２年前に勉強会で孫子の兵法を現在のビジネスに落とし込んで考えてみるというテーマで勉強する機会が
ありましたが、いよいよその時勉強したことを実践する時が来ました。
孫子の兵法は中国の著名な武将（孫子）の戦の仕方【戦術】をまとめた書物です。
歴代の武将にバイブルとして読み継がれ、現在では戦（いくさ）から経済（ビジネス）に場所を移し
企業経営者に読み継がれています。
本屋さんに行くと孫子の兵法を扱った書籍はたくさんありますね。
私も２年前に初めて孫子の兵法を知りましたが、先人の知恵ってやはりあるなと思いましたし
何事も人ありきでマンパワーは今も昔も普遍的なものですし、組織づくりは戦（いくさ）も経済（ビジネス）も
共通しているということを勉強しました。
経営者の在り方についても当時いろいろと考えるきっかけになり、今、起業してみてとても活かされてます。
選手は同じなのに監督が変わると急に強くなるチームって珍しいことではないですし。
私は アムズ不動産という法人（別人格）の中で人づくりを行い、そしてその法人を育てていく。
その代表者がたまたま私なだけだと思ってます。自分の会社のようですが、そうではなく別人格の法人を
どう育てていくのか？そこが私にとって起業した最大の醍醐味と思ってます。
ということで、これからいよいよ市場に仕掛けていきます。
まず第１段として「ＡＭ住宅比較サービス」を皆様に発信していきます。
住宅営業１１年で住宅メーカー各社の強みは分かりましたので、それを中立の立場でお客様のご要望を
お聞きしながら本当にお客様のニーズをかなえることができるハウスメーカーへ仲介していきます。
そして、ポイントであるプランニング、見積り、資金計画など全般にわたりセカンドオピニオンとして
ご相談頂けるサービスです。
さらに、分譲マンション、中古住宅も選択肢に加えることで「住まい方」のすべてを網羅した選択肢の中から
最良の「自分に合った住まい方」をご提案していきます。
当サービスのシステムは不動産業界では馴染みのないことですが、５月から情報広告媒体と連携し
子育て世代のご家庭に向けて情報発信していきます。
経営者として「仕掛ける」ことを計画し、実行し、進捗をチェックし、修正する、そして最終的には利益を
出していかなければなりません。
１年計画の継続事業として当サービスの事業としての基礎固めをしたいと思います。
この新事業がどのように進んでいくか楽しみですね。
新築、中古住宅をお考えの方がいらっしゃれば当サービスをご紹介お願いします。
皆様、ご支援の程よろしくお願い申し上げます。
不動産投資【サラリーマン大家⑥】
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不動産投資向け収益物件のご相談
好評展開中のアムズ不動産です
「サラリーマン大家⑥」 今回は、収益性や立地などの物件基本情報以外で重要なポイントについてです。
ズバリ！「良いパートナー選び」です。
具体的に言いますと、パートナーとして信頼できる不動産会社を見極めることができるかどうかです。
これは信頼できるということだけに留まらず、アパート経営を行っていく上で大事な、入居者斡旋、物件、入居者管理
が得意な業者を選定しなければいけないということです。
今までいろいろと基準だったり、立地を含めた物件自体のクオリティの話しをしてきましたが、私の感覚ではむしろ
パートナー選びのほうがウエイトが高いと思っています。
当社が大家さん代行システムの「ＡＭサブリース」をスタートさせたのも、「いざ業者に任せると言っても各社の違いが
分からす、どこに頼めばいいのか分からない」とはいえ「現時点で空室が多い、または築年数も経過してきていて
これからの入居率の低下が心配だ」という大家さんに代わりアパート運営を代行し、専門的な角度からアパート運営の
ノウハウをご提供しようとしたところが始まりです。
以前のブログでもお伝えしましたが、これからは住宅メーカーを含めたプロの大口大家さんの出現により
大家さん同士が競争していかないといけない時代に変化してきております。
そのような背景がというわけではありませんが、当社の「ＡＭサブリース」を活用したり、または信頼できる業者との
パートナーシップを確立するなど、対策を講じる必要があると思います。
現在持っている土地を活用したい、またはこれから不動産投資を始めたいという方はお気軽にご相談ください。
現在、私自身がアパートを所有する大家でもありますし、そして不動産会社として専門業者でもあります。
不動産会社の立場、大家さんの立場、両方の立場でご相談させていただくことができます。
ぜひご利用ください。
改めて考える「何のために・・・」
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不動産投資向け収益物件のご相談
好評展開中のアムズ不動産です
今日の夜は勉強会「コロンブスの卵」に参加しました。
この勉強会には行き始めて２年以上になるのですが、経営者向けの勉強会ということで
毎回、たくさんのことを吸収して帰ってきております。
今回は、中村文昭さんの講演ＣＤを聞いて、みんなで意見交換をしました。
中村文昭さん
有限会社クロフネカンパニー 代表取締役。
三重県伊勢市の人気レストラン「リビングカフェ クロフネ」で結婚式をプロデュース。
現在、伊勢市で手づくりのレストラン・ウェディングで多くの若者の支持を得て、派手な
広告もせずに、ほとんどクチコミだけでレストランが大繁盛しています。
１つ１つの出会いを大切にすることで現在までに幅広い人脈を築いてきました。
商売の全ては出会いから拡がってゆくという独特のコミュニケーション、サービスは
アイデア満載です。夢を持つことの大切さ、不可能を可能に変えるのは自分の心構え
次第だということを押し付けがましくなく、私達に気づかせてくれます。
その中で印象的だったことは 「頼まれごとは 試されごと」
・・・とても印象的なフレーズなのですが、頼まれた時は頼んだ人を喜ばせるチャンス
を頂いたということで、頼んだ人の予測を上回るものを提案して喜ばせるために
今できることは何かを常に考えて行動することで人は成長するというものです。
何か頼まれごとをされた時に面倒だということで言われたままをするのか、
それとも
どうすれば相手の予測を上回ることをしてびっくりさせるかを考えるかどうかが
大事ですし、と同時に頼まれた側も自分の真価が問われているということを意識
することが大事ではないかと感じました。
そして、常に「何のために」を考えて行動する過程の中で人間力の向上があるのだ
と痛感しました。
「目的」・「目標」・「手段」それぞれを常に認識しながら、進んでいきたいと思います。
勉強会はいつもいい刺激をもらい、明日からの活力となってます。
来月も楽しみです。
平成２３年度スタート！
展示場に行かずに住宅メーカーを比較できる「ＡＭ住宅比較サービス」
土地活用のご相談サービス
不動産投資向け収益物件のご相談
好評展開中のアムズ不動産です
昨日は、私が所属してます宇部商工会議所青年部の平成２３年度定時総会が開催されました。
宇部市 久保田市長をはじめたくさんの来賓の方々にお越しいただきました。
東日本大震災が起こり落ち込んでいる時だからこそ、いま自分たちに何ができるのかを常に考えながら
活動していきたいと思います。そのことを久保田市長も強く発信しておられました。
すみません。ピンぼけしてますが、 「あんたに逢えてよかった！」～魅力ある人間力の創造～
これが今年の青年部のスローガンです。
そしていよいよ平成２３年度もスタートします。
私は今年度、地域開発委員会の副委員長を担当します。
担当事業は宇部のＢ級グルメの創出と宇部市だけでなく県内、県外へ宇部Ｂ級グルメとして売り出していく
仕組みづくりです。その足掛かりとして５月５日の宇部新川市まつりにて「ディスカバＢ－最終決戦－」を
開催します。現在、そちらの準備で委員会メンバー大忙しの毎日です。
みなさまもＧＷはぜひ宇部市へお越し頂き、Ｂ級グルメの決戦に参加してください。
みんなで地域を盛り上げていきましょう。
Ｂ級グルメプレイベントが取り上げてあるブログです。
もしよろしければ
↓
不動産投資【サラリーマン大家⑤】
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不動産投資向け収益物件のご相談
好評展開中のアムズ不動産です
今回は、不動産投資物件が見つかり買付証明を提出後の資金調達についてお話ししたいと思います。
せっかく条件の良い物件が見つかっても融資でつまづいてしまうと先に進めることができません。
まず、アパートを購入する場合のローンについてですが、宇部市周辺で中古アパートへの融資を行う
金融機関は限られます。
もともとアパートローンというものは土地を所有している方が、その土地の有効活用、相続税対策として
アパートを建築するので投資目的ではないという前提の商品です。
中古アパートはどちらかというと投機性が強くみられてしまいますので、どの金融機関も通常、プロパーの
事業性資金として融資している場合が多くみられます。
そのため、アパート経営を一つの事業として審査されますので、収益性だけでなく、長期の事業計画と
加えて購入者を大家さんというよりもその事業の会社の社長としてみてきます。
申し込み～融資承認までの流れですが
必要書類を準備し申し込み・・・・事業計画書を添付する方がベター
↓
審査スタート
↓
融資の承認
期間は金融機関ごとで異なりますが、３週間～１ヶ月程度かかることが多いと思います。
私が申し込みした際に注意した点は
・融資期間 ３５－築年数＝融資期間・・・・・・長く取れれば取っただけ月々の支払が抑えられ
審査上の収益性は高くなります
地方銀行は構造体による融資期間はあまりないケースが多いです。
・金利は ３．５％～４．０％で計算・・・・・金融機関により、審査金利は異なります。
収益性ということでは、満室の７０～８０％から金利３．５％前後の計算での支払額と税金その他
を差し引いて、きちんと収益が出ていれば概ね収益性審査は大丈夫ではないでしょうか。
むしろ私は↓の方がポイントではないかと思います。
・事業計画書を作成する・・・・・融資期間が終了するまでの収益のシュミレーション作成
近隣の競合物件の家賃と現在の入居率を入れた地図の作成
購入物件の他物件との差別化、優位性がある点などをまとめる
購入に至った経緯と自身が事業主として適性があるというアピール
事業経験という面では、それまでに大家経験がある方、または不動産会社勤務、住宅会社勤務と
いうと、アパート経営に多少精通しているとみられますので、こちらもポイントはアップすると思います。
この事業計画書の作成は手間ヒマかかりますが、その分金融機関へ事業に計画性があることなど
単なる投機目的ではないということを伝える効果もあります。
日本政策金融公庫での申し込みの場合は、銀行と比較し、特に事業計画書の内容の評価の良し悪しが
審査上の大きなウエイトを占めるように感じました。
結局のところ、アパートは収益を生む不動産ですので、物件の良し悪しも大変重要なポイントであるのは
確かなのですが、金融機関も収益性だけでなく、その会社の事業（アパート経営）に融資していいのか
またその事業計画をきちんと実行できる経営者（大家）かどうかを見ているのだと思います。
それでは、次回は、物件以外での重要なポイントに触れていきたいと思います。