年初から東証REIT指数が大きく下落している。
一般に、長期金利が上昇すると、将来的な資金調達コスト上昇への懸念が強まり、REIT価格には下押し圧力がかかりやすい。実際、今年に入ってからの東証REIT指数は、日本の長期金利上昇と歩調を合わせるように下落している。
もっとも、過去を振り返ると、必ずしも「長期金利上昇＝REIT下落」ではない。
2025年1月から2026年1月にかけては、10年国債利回りが上昇する一方で、東証REIT指数も上昇した。
その背景としては、
① デフレ脱却・景気回復への期待
② インバウンド需要拡大によるホテルREITの好調
③ 歴史的な割安水準にあったREITの見直し
④ 海外投資家による日本不動産市場への資金流入
⑤ 金利上昇ペースが比較的緩やかだったこと
などが挙げられる。
現在は長期金利上昇への警戒感が強く、REIT市場には逆風が吹いている。しかし、今後長期金利の上昇が一服し、その水準が市場に織り込まれたと判断されれば、25年の上昇局面を支えた要因の一部が再び意識される可能性がある。
もちろん、今後の金利動向や景気動向は不透明であり、REIT価格が直ちに反転するとは限らない。それでも、指数がさらに下押しし、利回り面での魅力が高まるようであれば、長期投資家にとっては注目すべき局面になるかもしれない。
REITの中には分配金利回りが5％前後の銘柄も少なくない。値上がり益よりも安定したインカムゲインを重視するのであれば、長期保有を前提に少しずつ投資を検討する余地はありそうだ。
