民法606条1項では、【賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う】とされています。これは賃貸借契約の内容である、例えば居住目的でマンション１室を借りる場合には、居住の目的が達せられる状態を保持・提供するのは賃貸人が行うべき、と定めたもので、天災などの不可抗力によって修繕が必要となった場合でも賃貸人は修繕義務を負います（※天災で建物が消滅してしまった場合、賃貸借契約の目的物がなくなり、賃貸借契約も終了します。さすがに同じ建物を建て直す義務はありません）。
ただ、民法606条1項の規定は、契約当事者の合意により変更ができます。そのため、【賃貸人が修繕義務を負わない】という内容の特約をした場合は、賃貸人は原則として修繕義務を負わないことになります。ただし、この特約によっても賃貸人は修繕義務を完全に免除されるわけではありません。
一般的に修繕義務を負わない特約があれば、比較的短時間で消耗し修繕費用も少額である「小修繕」については修繕義務は免除されますが、その範囲を超える「大修繕」の修繕義務は免除されないとされます。
小修繕には、畳の表替え、障子紙の張替、電球・蛍光灯の取り換え、水道パッキンの交換などが挙げられます。大修繕は雨漏りによる屋根の吹き替えや柱のゆがみ修正など、建物構造に関わるようなものです。・・・さすがに、建物構造にかかる修繕費用は高くなりますので、賃借人に負担させるのは酷ですね。