３級のFP試験から
おなじみのもので、
農地をこれからどうするか？
ということに関する
国の縛りを問う問題があります。
参考書によって知っている人も
知らない人もいるかもしれません。
農地法といいます。
FPの問題では
権利移動・転用・転用目的の権利移動に
ついて出題されます。
１級では
「農地法」という言葉が出ます。
が、
混乱することはないです。
３級の内容が基礎になります。
そのなかでも、
農地法３条は権利移動についてです。
これによって
売買や貸借の権利を移動するときに
制限がかけられます。
①対象→農地・採草放牧地
採草放牧地：酪農牛、食肉用家畜の放牧、競馬の馬の飼育などで使う土地っす。
②農業委員会（原則！）
③市街化区域内だったら絶対に許可が必要です。
なぜ
このように農地はややこしい手続きが
必要になるのかというと、
ひとつ挙げるとしたら、
国が食料自給率などを計算するからでしょう。
他にも色んな意味があると思います。
食は大事ですから。
「食作りを守る」ためでもあります。
折りを見て、
４条・５条もお伝えしていきます。
消費税は、
単に日用品などに
おまけのようにくっつくだけではありません。
個人事業主レベルで
建物の貸付を行う規模から
消費税が発生します。
建物そのものを貸すことは
課税対象です。
しかし、
１ヶ月以上の住宅の貸付は
非課税です。
ちょっと細かく言うと、
住宅建物の家賃・共益費・敷金・保証金が
例外的に非課税なのです。
ちなみに区画・整備・管理していない青空駐車場なども非課税です。
たとえば、
ビジネスのための事務所として建物を貸す場合は、
課税対象になります。
建物は使い方・貸し方によって
消費税が発生するので
よく気を付けましょう。
単に日用品などに
おまけのようにくっつくだけではありません。
個人事業主レベルで
建物の貸付を行う規模から
消費税が発生します。
建物そのものを貸すことは
課税対象です。
しかし、
１ヶ月以上の住宅の貸付は
非課税です。
ちょっと細かく言うと、
住宅建物の家賃・共益費・敷金・保証金が
例外的に非課税なのです。
ちなみに区画・整備・管理していない青空駐車場なども非課税です。
たとえば、
ビジネスのための事務所として建物を貸す場合は、
課税対象になります。
建物は使い方・貸し方によって
消費税が発生するので
よく気を付けましょう。
記帳とは、
損益など会計にかかわる数字の扱いを
指します。
圧縮記帳とは、
国のルールにもとづいて
課税対象の内容を圧縮できるシステムです。
法人にしか使えません。
個人事業主はNGです。
火事などの非常時に利用できます。
本来なら
１０００万円の課税対象を
７００万円だけ課税対象にする
といった風にです。
固定資産などが対象です。
国庫補助金や火災保険などを焼け壊れた機械などの固定資産を
再購入するときに使ったら、
補助金・保険金で補填した分は
非課税になります。
上の例ですと、
１０００万円の機械を再購入するのに、
３００万円の補助金・保険金を使ったら、
その分が圧縮記帳のルールで
控除になるのです。
圧縮記帳には、
被害にあった企業の復興サポートをする
意味合いがあります。
税金負担が減るので、
よく課税の繰延効果として
見なされることが多いです。
会計上の資産額が減るので、
毎年の原価償却額も減ります。
ケースバイケースの対応をとっていかねばなりません。
損益など会計にかかわる数字の扱いを
指します。
圧縮記帳とは、
国のルールにもとづいて
課税対象の内容を圧縮できるシステムです。
法人にしか使えません。
個人事業主はNGです。
火事などの非常時に利用できます。
本来なら
１０００万円の課税対象を
７００万円だけ課税対象にする
といった風にです。
固定資産などが対象です。
国庫補助金や火災保険などを焼け壊れた機械などの固定資産を
再購入するときに使ったら、
補助金・保険金で補填した分は
非課税になります。
上の例ですと、
１０００万円の機械を再購入するのに、
３００万円の補助金・保険金を使ったら、
その分が圧縮記帳のルールで
控除になるのです。
圧縮記帳には、
被害にあった企業の復興サポートをする
意味合いがあります。
税金負担が減るので、
よく課税の繰延効果として
見なされることが多いです。
会計上の資産額が減るので、
毎年の原価償却額も減ります。
ケースバイケースの対応をとっていかねばなりません。
昨日、
お伝えした直接還元法、
DC法に
新しい考え方を導入したのが、
DCF法です。
何が新しいかというと、
DCF法は割引と
いう考えが入ってきます。
不動産・株式の
現在の価値から
将来どれだけ価値が減るか・
キャッシュフロー（お金の流れ）を
考慮して
割引くのです。
なお計算式については
割愛します！
だって
数学Ⅲ・Cの知識ないといけませんから！
ここで解説始めたら激ツマラナキこと必至ですから！
γとか無限の記号でますから！
興味がある人は
web検索or専門書1冊読んでみましょー。
DCF法にしろ
DC法にしろ、
大切なポイントは
どれだけ多くの（利益）データなどを
もっているのか、です。
データがあればあるほど、
より正確な市場価値を
洗い出すことができます。
不動産鑑定士を目指す人は、
実務では
数学の素養も求められますね。
お伝えした直接還元法、
DC法に
新しい考え方を導入したのが、
DCF法です。
何が新しいかというと、
DCF法は割引と
いう考えが入ってきます。
不動産・株式の
現在の価値から
将来どれだけ価値が減るか・
キャッシュフロー（お金の流れ）を
考慮して
割引くのです。
なお計算式については
割愛します！
だって
数学Ⅲ・Cの知識ないといけませんから！
ここで解説始めたら激ツマラナキこと必至ですから！
γとか無限の記号でますから！
興味がある人は
web検索or専門書1冊読んでみましょー。
DCF法にしろ
DC法にしろ、
大切なポイントは
どれだけ多くの（利益）データなどを
もっているのか、です。
データがあればあるほど、
より正確な市場価値を
洗い出すことができます。
不動産鑑定士を目指す人は、
実務では
数学の素養も求められますね。
DC法といいます。
主に不動産資産などで
使われる計算法です。
不動産鑑定などで扱われる評価法のひとつです。
DC法の目的は、
資産の収益価格を求めることです。
コレによって、
不動産資産などの
本当の価値価格を追求していくことができます。
売買されている不動産が
割安なのか割高なのか判断する際の
計算法です。
この計算では、
還元利回りという
数字が使われます。
還元する利回り。
まわりまわってくる利益です。
そしてもう一つ。
収益価格というものがでてきます。
コレは、
対象とする資産の試算価格です。
”還元利回り”の求め方は、
還元利回り＝一定期間の利益/不動産の収益価格です。
例①
還元利回り（１０％）＝
一定期間の利益（１００万円）/（１０００万円）不動産の収益価格
といったように。
本来は、
下のような式で還元利回りを使います。
不動産の収益価格＝一期間の純収益／還元利回り
不動産の試算価格（収益価格）を
求めるためです。
例①のような場合、
たいていは
還元利回りと一定期間の利益がわかっている場合が多いです。
投資不動産の売買が行われるときです。
年間利益（１００万円）/利回り（１０％）
＝１０００万円
という数字がでます。
この１０００万円というのが
対象不動産の価値のボーダーラインです。
１０００万円より高い価格で売買されているなら
投資不動産として割高。
１０００万円より安い価格なら
割安と判断できるのです。
この計算が直接還元法と
言われる理由は、
あくまでシンプルな数字のみで計算した
ものだからです。
そのためこの式で出した答えが
資産価値を正確にだしているかは疑わしいのです。
不動産利益は、
変動する可能性があります。
空室リスクもありますし、
老朽化もありますし、
満室御礼で収益が大きい場合もあります。
怖いのは空室リスクなどですよね。
次回、
変動するリスクを考慮した
DCF法という方法について
お伝えしていきます。
主に不動産資産などで
使われる計算法です。
不動産鑑定などで扱われる評価法のひとつです。
DC法の目的は、
資産の収益価格を求めることです。
コレによって、
不動産資産などの
本当の価値価格を追求していくことができます。
売買されている不動産が
割安なのか割高なのか判断する際の
計算法です。
この計算では、
還元利回りという
数字が使われます。
還元する利回り。
まわりまわってくる利益です。
そしてもう一つ。
収益価格というものがでてきます。
コレは、
対象とする資産の試算価格です。
”還元利回り”の求め方は、
還元利回り＝一定期間の利益/不動産の収益価格です。
例①
還元利回り（１０％）＝
一定期間の利益（１００万円）/（１０００万円）不動産の収益価格
といったように。
本来は、
下のような式で還元利回りを使います。
不動産の収益価格＝一期間の純収益／還元利回り
不動産の試算価格（収益価格）を
求めるためです。
例①のような場合、
たいていは
還元利回りと一定期間の利益がわかっている場合が多いです。
投資不動産の売買が行われるときです。
年間利益（１００万円）/利回り（１０％）
＝１０００万円
という数字がでます。
この１０００万円というのが
対象不動産の価値のボーダーラインです。
１０００万円より高い価格で売買されているなら
投資不動産として割高。
１０００万円より安い価格なら
割安と判断できるのです。
この計算が直接還元法と
言われる理由は、
あくまでシンプルな数字のみで計算した
ものだからです。
そのためこの式で出した答えが
資産価値を正確にだしているかは疑わしいのです。
不動産利益は、
変動する可能性があります。
空室リスクもありますし、
老朽化もありますし、
満室御礼で収益が大きい場合もあります。
怖いのは空室リスクなどですよね。
次回、
変動するリスクを考慮した
DCF法という方法について
お伝えしていきます。