月一連休
今週の水･木は不動産部は連休。
水曜日に家族孝行したので、木曜日は一人でちょっとそこまで。
千葉県君津市の三島湖へ☆
館山自動車道を君津インターで降り鴨川方面に左折、約１２ｋｍで房総スカイライン入口、ここを直進（山道狭くなります）約７ｋｍで国道４１０信号を直進、２００ｍで三島湖堰堤へ。
もちろん相棒と一緒です。
思い出したように自宅を出たのが14時。ここに着いたのが16時でした。
途中、ネズミ捕りはやってるし、パトカーに後ろ付かれるし・・・で、爆音がこんなに静かになれ！と思ったことは今迄ありませんでした^_^;
ダムの様子を見て、一服つけていると携帯に電話が。
「津田沼辺りで、15名くらいでパニオン大丈夫な割烹料理屋紹介して・・・」て後輩から。
親切な私は、2～3件紹介して長電話をしてたら・・・
気がついたら周りが暗い。
大急ぎで支度をして、帰りを急ぎました。
だめだ、だめだ！もうこの季節は日が沈んだら寒いですね～。ぶるぶる震えながら高速飛ばして帰ってきました。
出発が遅いんだよな～本当に。
水曜日に家族孝行したので、木曜日は一人でちょっとそこまで。
千葉県君津市の三島湖へ☆
館山自動車道を君津インターで降り鴨川方面に左折、約１２ｋｍで房総スカイライン入口、ここを直進（山道狭くなります）約７ｋｍで国道４１０信号を直進、２００ｍで三島湖堰堤へ。
もちろん相棒と一緒です。
思い出したように自宅を出たのが14時。ここに着いたのが16時でした。
途中、ネズミ捕りはやってるし、パトカーに後ろ付かれるし・・・で、爆音がこんなに静かになれ！と思ったことは今迄ありませんでした^_^;
ダムの様子を見て、一服つけていると携帯に電話が。
「津田沼辺りで、15名くらいでパニオン大丈夫な割烹料理屋紹介して・・・」て後輩から。
親切な私は、2～3件紹介して長電話をしてたら・・・
気がついたら周りが暗い。
大急ぎで支度をして、帰りを急ぎました。
だめだ、だめだ！もうこの季節は日が沈んだら寒いですね～。ぶるぶる震えながら高速飛ばして帰ってきました。
出発が遅いんだよな～本当に。
いよいよＥＲＡも
弊社は、不動産フランチャイズ「ＥＲＡ」に加盟しています。
アパ○ンショップのようなアイドルがキャラクターじゃないし、セン○リー２１のように、売買色の強いＦＣでもないし、かといってエイ○ル、ミ○ミ○といった大手賃貸ＦＣでもない・・・
加盟金は別として、年会費はアパ○ンショップのように50数万円も払うわけでもなし。
あんまり目立ったＦＣではないのですが、唯一大手ポータルサイトとの連動は早くから取り組んでいて、掲載数も制限がありませんでした。
しかしながら、Ｙａｈｏｏやアットホームのように先物物件不可の風潮に、ホームズ・アドパーク辺りが追従する気配か、とうとう掲載物件従量制になりました。イコール値上げです。それも先月突然本部から言われたのです。
今、当社スタッフがその期限まで必死になって4桁掲載に挑んでいます。
本日、ＦＣのＳＶ（スーパーバイザー）参加型のショップ会議があったのですが、特別な提案･助言もなく・・・
思い切って別のＦＣの資料請求してしまいました^_^;
ともかく、インターネット不動産を吹聴してきた我々としては、厳しい現実を突きつけられてしまった訳です。
さて、これからどう舵を切りなおしていこうか・・・繁忙期が来る前に対策練っておかないと・・・
私の頭の中では、賃貸仲介においては確実に物件の「仕入」を早急に行えるかどうかが重要なポイントになると感じています。その仕入がスムーズに行くには、客付力の向上も必要不可欠。
と同時に、自サイトに揺るぎのないような集客を、今以上に確立していかないといけない・・・
まだまだゆっくりとは出来なさそうです(;_;)
アパ○ンショップのようなアイドルがキャラクターじゃないし、セン○リー２１のように、売買色の強いＦＣでもないし、かといってエイ○ル、ミ○ミ○といった大手賃貸ＦＣでもない・・・
加盟金は別として、年会費はアパ○ンショップのように50数万円も払うわけでもなし。
あんまり目立ったＦＣではないのですが、唯一大手ポータルサイトとの連動は早くから取り組んでいて、掲載数も制限がありませんでした。
しかしながら、Ｙａｈｏｏやアットホームのように先物物件不可の風潮に、ホームズ・アドパーク辺りが追従する気配か、とうとう掲載物件従量制になりました。イコール値上げです。それも先月突然本部から言われたのです。
今、当社スタッフがその期限まで必死になって4桁掲載に挑んでいます。
本日、ＦＣのＳＶ（スーパーバイザー）参加型のショップ会議があったのですが、特別な提案･助言もなく・・・
思い切って別のＦＣの資料請求してしまいました^_^;
ともかく、インターネット不動産を吹聴してきた我々としては、厳しい現実を突きつけられてしまった訳です。
さて、これからどう舵を切りなおしていこうか・・・繁忙期が来る前に対策練っておかないと・・・
私の頭の中では、賃貸仲介においては確実に物件の「仕入」を早急に行えるかどうかが重要なポイントになると感じています。その仕入がスムーズに行くには、客付力の向上も必要不可欠。
と同時に、自サイトに揺るぎのないような集客を、今以上に確立していかないといけない・・・
まだまだゆっくりとは出来なさそうです(;_;)
ＲＥＩＴの不動産取得額が半減・４－９月、物件価格上昇で
不動産の価格が上昇しだすと、必ずこういう現象が起こると思ってました。
これより引用～
不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が購入する新規物件が大幅に減っている。４―９月の取得額（契約時ベース、新規 上場分を除く）は2426億円と前年同期を49％下回った。優良な不動産を巡るファンド間の獲得競争で物件価格が上昇、運用利回りの維持が難しくなってい る。証券取引所で日々売買される価格の低迷で公募増資がしにくかったことも響いた。
ＲＥＩＴは2001年９月に取引が始まって以降上場が相次ぎ、現在は39銘柄。資産規模も年々拡大している。ただ上場後1年以上が経過した16銘柄で４―９月の取得額を比べると、日本ビルファンド投資法人など11銘柄が前年同期実績を割り込んだ
出典：日経住宅サーチ
私、個人的に収益物件を購入しようと、ある情報収集力の一番早いポータルサイトやレインズで検索三昧です。
船橋市･市川市･浦安市･都内東部などの京葉地区に投資物件ないですかね？^_^;
←風味エステートの力で何とか☆
これより引用～
不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が購入する新規物件が大幅に減っている。４―９月の取得額（契約時ベース、新規 上場分を除く）は2426億円と前年同期を49％下回った。優良な不動産を巡るファンド間の獲得競争で物件価格が上昇、運用利回りの維持が難しくなってい る。証券取引所で日々売買される価格の低迷で公募増資がしにくかったことも響いた。
ＲＥＩＴは2001年９月に取引が始まって以降上場が相次ぎ、現在は39銘柄。資産規模も年々拡大している。ただ上場後1年以上が経過した16銘柄で４―９月の取得額を比べると、日本ビルファンド投資法人など11銘柄が前年同期実績を割り込んだ
出典：日経住宅サーチ
私、個人的に収益物件を購入しようと、ある情報収集力の一番早いポータルサイトやレインズで検索三昧です。
船橋市･市川市･浦安市･都内東部などの京葉地区に投資物件ないですかね？^_^;
←風味エステートの力で何とか☆
連帯保証人と借り入れ
あまり書きたくないのですけども・・・
会社の内情なので・・・
でも書いちゃおう☆
会社経営に銀行などの金融機関とのお付き合いは避けて通れず・・・(ﾉ_･｡)
経営状態がすこぶる良くて、内部留保もふんだんにあり、「借り入れなんてしたことない」と仰る会社経営者も居られると思いますが、多くの中小・零細企業は銀行や信用金庫から運転資金・季節資金を借り入れて回しています。
金融機関から借入する時に経営者は決算書をテストされます。 同時に連帯保証人を求められます。
金銭消費貸借契約書に連帯保証人として「代表取締役」個人の名前を記入し、個人の実印を押す時に責任は自分しか取れないことを実感します。
毎年毎年同じ事を記入し、何回も経験を重ねてもこれは手が震えるものです。（本当に震えたら融資申込書に文字書けませんが^_^;気持ち的にということで・・・）
学生時代の教科書には無い経験者しか分からない体験上の精神的震えです。
会社がこの借金を返せなかった時に、自分がすべての責任を背負うことがこの連帯保証人制度です。
私は、代表取締役になったのが平成10年ですから、社長になって8年が経過しました。
事業承継時は、前社長（現会長）と私二人が連帯保証人欄に署名・捺印させられました。
そして、それがしばらく続きます。
社長になって6年後の一昨年、やっと連帯保証人を「私」単独にしてもらいました。
社長の地位を譲られて6年後です。
これで、年老いた母親から、担保を外せる・・・もう何があっても路頭に迷わすことはない・・・と思った瞬間です。
と同時に、母の自宅を担保から外しました。
事業承継はこの時やっと完成したんだ、って思ったものです。
私の双肩にドシッっと降りかかる重圧。
経営コンサルタントの中には、「借り入れをレバレッジにして・・・」なんて馬鹿ぬかす輩もいますが、自分と家族を考えたら簡単に「金」を梃子なんかに出来ません。
自分名義の担保になりそうなものを根抵当に入れ、金融機関から単独の連帯保証人で良いと言われたのか、私自身の信用力が高まり、単独で良いといわれたのか分かりませんが、とにかく「これで親離れできたかな？」と感激したものでした。
今後さらに無借金の会社になり、連帯保証が不要になった時に全てが完成すると思っています。
先は、気が遠くなるくらい遥か彼方かも知れませんが・・・
会社なんて、潰さないで上等。
気張らず、欲張らず、人に愛される会社になっていければ尚上等。
気張ると、昨年の私みたいに「円形脱毛症」になってしまうからね(^^)
会社経営者の皆さん、ガス抜きしながら一緒に頑張りましょうね！！
←さ、明日からまた頑張ろっと。
会社の内情なので・・・
でも書いちゃおう☆
会社経営に銀行などの金融機関とのお付き合いは避けて通れず・・・(ﾉ_･｡)
経営状態がすこぶる良くて、内部留保もふんだんにあり、「借り入れなんてしたことない」と仰る会社経営者も居られると思いますが、多くの中小・零細企業は銀行や信用金庫から運転資金・季節資金を借り入れて回しています。
金融機関から借入する時に経営者は決算書をテストされます。 同時に連帯保証人を求められます。
金銭消費貸借契約書に連帯保証人として「代表取締役」個人の名前を記入し、個人の実印を押す時に責任は自分しか取れないことを実感します。
毎年毎年同じ事を記入し、何回も経験を重ねてもこれは手が震えるものです。（本当に震えたら融資申込書に文字書けませんが^_^;気持ち的にということで・・・）
学生時代の教科書には無い経験者しか分からない体験上の精神的震えです。
会社がこの借金を返せなかった時に、自分がすべての責任を背負うことがこの連帯保証人制度です。
私は、代表取締役になったのが平成10年ですから、社長になって8年が経過しました。
事業承継時は、前社長（現会長）と私二人が連帯保証人欄に署名・捺印させられました。
そして、それがしばらく続きます。
社長になって6年後の一昨年、やっと連帯保証人を「私」単独にしてもらいました。
社長の地位を譲られて6年後です。
これで、年老いた母親から、担保を外せる・・・もう何があっても路頭に迷わすことはない・・・と思った瞬間です。
と同時に、母の自宅を担保から外しました。
事業承継はこの時やっと完成したんだ、って思ったものです。
私の双肩にドシッっと降りかかる重圧。
経営コンサルタントの中には、「借り入れをレバレッジにして・・・」なんて馬鹿ぬかす輩もいますが、自分と家族を考えたら簡単に「金」を梃子なんかに出来ません。
自分名義の担保になりそうなものを根抵当に入れ、金融機関から単独の連帯保証人で良いと言われたのか、私自身の信用力が高まり、単独で良いといわれたのか分かりませんが、とにかく「これで親離れできたかな？」と感激したものでした。
今後さらに無借金の会社になり、連帯保証が不要になった時に全てが完成すると思っています。
先は、気が遠くなるくらい遥か彼方かも知れませんが・・・
会社なんて、潰さないで上等。
気張らず、欲張らず、人に愛される会社になっていければ尚上等。
気張ると、昨年の私みたいに「円形脱毛症」になってしまうからね(^^)
会社経営者の皆さん、ガス抜きしながら一緒に頑張りましょうね！！
←さ、明日からまた頑張ろっと。
定休日の仕上げ
