相続時精算課税使った相続対策

    相続税精算課税は、相続時には生前贈与された財産を全て合算して相続税を計算することから、直接的な相続税の節税には繋がりません。
    しかし、相続時精算課税を使った生前贈与を行う場合、生涯にわたり2500万円の特別控除額があるので、この非課税枠を利用して親の資産を前倒しで子供に移すことによって、子供が資産を有効活用できるというメリットがあります。。。
    
    
    なるほど、相続時精算課税は、相続時に合算されるので使っても使わなくても一緒じゃじゃないか？という人もいるのですが、この方法を使うと、資産だけでなく、その物件から得られる賃料収入まで子供に移すことが可能になります。よってその後の納税資金を蓄えることも可能です。所得差が親子であるのであれば、所得税の軽減も可能ですし。
    
    
    

滞納家賃回収時に有効な金銭執行

    長期の賃料滞納が生じた場合、滞納賃料を回収するにはどうしたらよいでしょうか？
    敷金を預かっていれば、その中から回収することも可能ですが、長期滞納となると敷金では間に合いません。
    また、最近の初期費用の低下の傾向により、敷金を預からずに賃貸するケースもあります。
    
    一般的には強制執行です。
    ただ、賃料を長期滞納するような居住者には財産など無い場合が多いです。
    金銭執行の対象となる財産とは、不動産、船舶、航空機、自動車、建設機械、小型船舶、動産、債権など。
    持っていないでしょう・・・
    
    
    
    こんな容易ではない状況の下、一定の回収が見込めるのが、給与債権の取得です。
    債務者が会社勤めをしており、その勤務先が判明しているケースでは、この「給与債権」を対象とすることが出来ます。
    この場合、給料の4分の1しか対象にできませんが、給料日毎に少しずつの着実な回収が可能です。
    
    是非、弁護士等に相談してみてください。
    

弾丸 軽井沢

９月ですが、まだまだ暑い日が続きます。
今週は第１週でしたので、水曜日と木曜日を連休させていただきました。

久々の連休で、気持ちは涼しい｢軽井沢」へ。
夏季休暇になると、毎年欠かさず行っていた軽井沢も、子供たちが大きくなるに連れ家族全員での旅行が叶わなくなりつつあります。

少し無謀でしたが、アウトレットだけに行くと誓い、弾丸で車を飛ばしました。
アウトレットショッピングプラザに着くと、夏休みでもないのにすごい人･人･人でした。

私らは、買物の途中広場の芝生にゴロン。



木陰が気持ちいいんです。



空も高くて、風も気持ちいい。



この季節の軽井沢もいいですね。
行き帰りの高速も、ほとんど渋滞せず、往復６時間ほど。
走行距離は400km位でしょうか。

運転手はもちろん私。
いつでもひとり。。。疲れててもひとり。。。(笑）

立退き問題２

老朽物件が抱える法律問題について、再度｢全国賃貸住宅新聞」から。

今回は、裁判例が記載されていました。
記事は、｢朽廃物件」の場合。
建物の朽廃とは、当該建物が社会的経済的効用を失う程度に朽廃し、通常の修繕の程度ではその寿命を延ばすことが出来ず、建物の効用を維持できない状態になったことを指します(東京地裁平22･7.28判決）

朽廃物件においては、倒壊の危険があることから、居住者、周辺住民、通行人等の生命や身体の安全性を確保する必要があります。そこで、老朽化にいたった原因が賃貸人の管理運営の不十分さにある場合を除き、賃貸人に自己使用の必要性が認められなくても、正当事由が認められることがあります・・・・・

耐震診断の結果により、倒壊する可能性が高い、修繕･補強工事は経済的合理性を欠くことが明らかな状況の場合、賃借人に対し複数の物件を紹介し、転居に不都合がないこと、50万円の立退料をもって正当事由が認められました。(東京地裁平22.9.29判決）

また、築100年以上の建物で、火災、地震、台風等による倒壊等の危険性が極めて高く、また、本件物件に許される範囲で改修･補修を行い安全な建物とすることは不可能な状況のような物件の場合も各10万円の立退料をもって正当事由が認められた判決もあります。

つまり、朽廃物件については、建物の倒壊の危険が客観的に明らかな場合には、相当な立退料をもって正当事由が認められることになります。

次に引っ越す際に欲しい設備

ＳＵＵＭＯのマーケットレポートです。



今回は、次に引っ越すときに欲しいと思っている仕様・設備は何か？の調査結果です。
1位は、太陽光発電
2位は、宅配ボックス
3位は、床暖房
そのあと、防犯カメラ、収納スペース、耐震構造、浴室乾燥機と続きます。

太陽光発電については、各宅接続タイプの導入で、入居者の電気代を節約できるかも･･という期待値からでしょうか。
それよりも、2位の宅配ボックス。こらは便利だと思います。
分譲マンションでは当たり前になりつつありますが、通販での買物の場合、宅配業者が商品を配達してくれます。
留守がちの場合、その商品を受け取ることが出来ません。でも、早く商品が手元に欲しい、、なんて時に便利です。

床暖房も、まだ近隣の賃貸住宅で設置済みという物件にはお目にかかったことはありませんが、冬は非常に暖かいです。
私の自宅も床暖房ですが、あまりの心地よさに、寝室ではなく良くリビングで寝てしまいます。
戸建てや分譲マンションの贅沢な設備で育った世代は、賃貸にもその贅沢さを求めるのですね。

どれも、安い導入費用の設備ではありませんが、今後新築にはどんどん導入される設備かも知れません。
そんな新築と入居者獲得を争っていくには、必要な設備になるでしょう。
リフォームの際には、是非ご検討を。

立退料って家賃滞納者にも支払うの？

今回は、我々が所属する不動産フランチャイズチェーン「ＥＲＡ」の冊子から。

Ｑ：アパートの建て替えをする予定です。入居者に了承してもらうために話し合いを始めていますが、家賃滞納者にも立退料を支払う必要があるのでしょうか？

Ａ：家賃滞納を理由に契約を解除すれば、立退料を支払わずに立ち退いてもらうことができます。


貸家の立退きには、様々な障害があります。
契約期間満了の半年前までに更新拒絶の通知をしなければなりません。
また、その際には正当事由が必要であり、「老朽化」だけでは正当事由になりません。
立退料を提供することで正当事由が補完され、可能になります。

しかし、家賃を滞納している入居者にまで立退き料は必要なのか？と言う内容です。

結論から言えば、滞納を理由に契約を解除し、立退料を支払わずに明け渡してもらうことが可能です。
ただ、家賃を滞納しているのですから、生活に困窮していることが考えられ、そう易々と退去してくれない場合も想定されます。
最悪、明渡訴訟ともなれば、時間とお金が必要です。

そういった場合には、少しばかりの（引越代程度）の立退料を支払ってでも、早期に任意で明け渡してもらった方が得策かもしれませんね。

 

競売市場の現状

昨日は、競売千葉地裁の開札でした。
弊社入札は、前回に引き続きまたもや次順位。
しかも十数万円差、そんでもって同じ業者に負けるという・・・（泣）
こんな事ってあるんですね。

それにしても、競売市場の落札価額が上昇の一途です。
来年3月になれば、下落するのは自明の理なのですが。
結構頑張って入札していますが、あと一歩のところで落札できません。
今まで、ここまで連敗は記憶にないです。

福岡にいたときにお世話になった、ある会社の社長のブログにも同じことが書いてありましたので、無断で転載してみます（笑）

         

        サンドリーム高田社長のブログより・・・
        
        福岡の落札価格はどこまで上がる？？？
        お客様の消費意欲とかけ離れて行く不動産競売の落札価格！！
        
        落札価格がどんどん上昇する理由があるはずですが、当社には全く理解できません。
        当社の設定する「売値以上」で落札されるのです。
        その「売値以上」で落札された物件が売れているかと言うとまだ売っている・・・。
        なのになぜ強気の落札なのでしょうか？？？
        首都代替地の候補地として選ばれたので投機目的？
        「福岡」で確定すれば間違いなく不動産価格は上昇しますが、それにしても「大阪・名古屋・札幌・仙台・福岡」の５都市が選ばれており、「福岡」で確定するかどうかはわかりません。
        又、中小企業の融資の返済を猶予する中小企業金融円滑化法の期限が来年３月末と迫っており、延期されなければ不動産競売の売り出し件数は間違いなく増加します。
        その為、市場に物件が増えるので販売価格は下落すると思うのですが・・・。
        しかし、「８月」は不動産の動きが鈍いのですが今年は福岡市内の物件が動きいており、忙しくなってきました。
        「ＪＲ・地下鉄・西鉄電車の駅まで徒歩１０分圏内の好立地」で古くてもしっかりリフォームをしている事と、「５年間買取保証」が付く事で、現在「ひまわりグループ」で販売中の物件が自分でリフォームをするよりも「安い」とやっと認識して頂けるようになってきました。
        当社も「立地」の良い物件を自信を持ってあきらめずに入札を続けたいと思います。
        「安くて良い物」は不動産の世界ではまずあり得ない事を痛感しております。
        ・・・ここまで。
        
        
        本当、安くて良い不動産てまずないです。
        安ければ、古いとか小さいとかそれなりの理由が、良い不動産は築浅や設備ばっちりリノベーションで値段はそれなり高価とか。
        私も、この異常な競売市況に影響されないように、足元をじっくりと見ながら、辛抱しようと思います。     

館山・白浜

お盆休みも終わり、本日より通常営業しています。
このお盆中は、長女は仕事、長男は沖縄旅行、次女は部活・・・
若いって忙しいのね。

大人の都合も、迎え火、お墓参り、親戚まわり、送り火・・・と13日から15日は身動きとれません。
そんなわけで、夏季休暇終わり間際、またまた夫婦でお出掛けです。

テレビを見ると、どこもＵターンラッシュのニュース。
手近に房総方面にドライブすることにしました。
今回は、館山･白浜方面に行ってまいりました。



まずは、腹ごしらえに貝焼き食べ放題のお店へ。
貝の食べ放題って初めてだったのですが、結構お腹一杯になりますね。
しばらく活貝は見たくないです（笑）

まずはひとつ目のミッションはクリア。

そして、白浜方面へ。


房総半島最南端の｢野島崎灯台｣です。



きっちり、石碑もあります。



灯台からみる太平洋は綺麗でした。





こんな素敵な写真も撮れました。あの道の向こう側、見たくありません？
このように、遊歩道もありますので、潮風にあたりながらのんびり散歩もいいですね。

白浜でゆっくりした後は、館山まで戻ります。


千葉にも少ないけれど｢磨崖仏」があります。
大福寺の「崖観音」です。
断崖の中段に飛び出すように建つ観音堂。



中はこんな感じです。
堂内正面奥に磨崖仏を拝みます。

そして、眼下には館山湾を望みます。







地元漁民の海上安全と豊漁を祈願して彫刻されたものだそうです。
観音様は、この海をいつも見守っているんですね。

千葉にも、まだまだいいところがたくさんありますね。
さて、今度はどこへ行こうかな・・・

新屋山神社

    先日、金運神社として名高い、山梨県富士吉田にある新屋山神社に夫婦二人で参拝に行ってきました。
    本当は、3人で行くのがベストらしいのですが、我々の定休日の水曜日に暇な子供達もいるわけがなく、女房とちょっとしたドライブでした。
    
    新屋山神社は、かの有名な経営コンサルタントである、船井総合研究所の船井幸雄氏が、あるインタビューの中で、「お金に困りたくなかったら富士山のこの神社に行くと良い」という話をしたことから広まったそうです。
    
    まずは、新屋にある本宮へ。
    
    
    こちらでは、宮司さんがお祓いをしてくれました。
    あ、奥に見える黄色いの女房です（笑）
    
    
    
    そして、本日の大本命富士山2合目の「奥宮」へ。通称｢金運神社」です。
    
    
    
    富士山の「中の茶屋」から、車を20分ほど走らせると、道路左側にこの看板が。
    気にして走らないと通り過ぎてしまうかも・・・。
    
    
    
    全国各地から、数多の崇敬者が参拝に訪れるのだそうです。
    
    
    
    こちらは、ストーンサークルといって、環帯状に置かれている石組です。大変霊力が強い神域とされており、社に向かい手を合わせると、自然と富士山にも向かうかたちになるのだそうです。
    このストーンサークルを時計回りに三周回った後、社に向かって手を合わせ、お参りすると願い事が叶うとされています。
    
    正面から入れないので、今になって、半周足らなかったかな？なんて考えたりして・・・
    お守りやら何やら、たくさん買って帰ってきました。
    神社の清浄な空気と、神様の霊力をたっぷりと感じてきました。
    
    
    
    こちらの写真も、女房に教えてもらって撮影したのですが、鳥居の上方にある木の枝が、鳥居の手前で直角に曲がって上方に伸びています。
    おかしいですよね。まるで木の枝が、なにかのパワーに遮られて曲がって伸びているかのようで、不思議な感じでした。
    これも霊力なんでしょうか。
    
    今回は、雲がかかっていて富士山の勇姿を見ることが出来なかったのが残念でした。
    近いうちに晴天を見計らって再び訪れようと思います。
    
    金運あがれ！！
    

競売の注意点について

確か、６月でしたか・・・
競売で中古住宅を落札したら、遺体がみつかった・・・てニュースがありました。
この落札した業者さんが、東京都内の不動産会社が国を相手取り、約５７０万円の賠償を求める訴訟を東京地裁に起こしたみたいですが。

執行官の現況調査報告書にも当然記載がなかったんでしょうね。
でも、約１年前に自殺していたらしいので、執行官は臨場したとき分からなかったんでしょうか。

さて、競売にはこのように様々なケースがあります。
競売物件は通常、所有者や占有者から明け渡しを受けるまで物件の中を見ることができません。
私も実務で、｢中見せてもらえませんか？」と話して、「どうぞ、どうぞ」と言ってくれる占有者に行き会ったことがありません。

つまり、裁判所で閲覧できる｢３点セット」から物件の詳細を読み取るしかないのです。
そして、入札する物件が決まったら｢現地調査｣です。
他にも、法務局調査・役所調査・ライフライン調査など・・・することがたくさんあります。
何せ、瑕疵担保責任という概念がないのが競売です。
自分で調査するか、時間がなければ専門の代行業者に依頼する必要があります。

また、入札価額を決定する際には、明渡後のリフォーム費用や残置物の撤去及び保管費。
場合によっては、強制執行に関わる費用も予め考慮しなければなりません。

不動産の内部を実際に目で見られないで購入することは、普通の不動産売買の取引と一番異なるところです。
市場よりも２割も３割も安く購入可能な競売物件ですが、そのメリットを享受するには、やはり肥えた眼力と調査が必要ですね。



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