皆様こんにちは。
私は分譲マンションを35年ローンで買っちゃダメ教の教祖として君臨しておりますが、
これは投資や金融、不動産の知識が無い世間の9割以上の庶民に向けての話で、
分譲マンションを購入し
利益を出そう、節税対策しよう、という考えの人には購入は一概に悪いことじゃありません。
分譲マンションを購入し、
(頭金ゼロ、フラット35フルローンで)
利益を出す方法は、
10年以内に売る。です。資産価値の下がらない人気新築マンションに限ります。そしてそこに住みます。
これだと、
賃貸相場で20万くらいの家賃の部屋に5万以下で住める計算になります。
フラット35フルローンは
最初の10年が金利がメチャ安。プラスローン減税。
ローン減税がバカに出来ないです。
残債務6000万なら年間60万減税(所得税と住民税)なります。
人によっては所得税の大半が免除になります。
10年以内に売り、
残債務を一括返済して、
また、新しいマンションを買い、それを繰り返すのです。
手間代を引いても、家賃は
格安になります。
例えば、6000万で買ったマンションを8年後に5400～5000万(1割～1.5割減)で売ったら
(月に10万ずつ返済していたら年で960万。つまり残債務は5040万)
これに銀行への諸費用と利息払っても、
8年分の家賃は格安になりますね。
分譲で6000万のクラスのマンションを賃貸するなら月額家賃20万くらいしますから、8年で1920万かかるわけで。
これが分譲マンション(特にタワーマンション)の売れる理由です。
築浅中古が世に出る理由でもあります。
でも、面倒臭いでしょ。
10年で売って、また買って、なんてさ。
だから、好きな人は好きで、こういうことやってる人はたくさんいますけど普通の人はしないですね。
でも、マンションは
買うなら一生そこに住むというよりは、
10年以内に売る前提で買わないと、
資産価値が暴落して、
もともと6000万のを35年フルローンで本当に35年かけて買ったら1億2000万払う、ことになっちゃう。
で、築35年のマンションがいくらで、売れるかというと、
2000万切るよね。そういうことです。
資産価値の下がらない、
8年後に1割減で売れるマンションってどこ？
そんなのあるの？
って思う人はご心配無く。
どこでも大丈夫。有名ディベロッパー(野村不動産とか)が建てた都内有名人気地域のなら。タワーマンションでも低層でも。
待ってる人がいるくらい人気なんです。築浅物件って。だって新築とほとんど変わらないのに、
1000万くらい安いのですから。
つまりね、マンションの資産価値の暴落は、
10年以降に起きるんです。
金利も高くなるし、ローン減税も無くなるから。修繕費も高くなる。
だから、マンションを婚活に例えると、28才の女。みたいなかんじ。あはは～。それまではすごい人気だけど、それを過ぎるとあとは下がるだけ。
ですから、
分譲マンションは10年以内に売る前提で買う、です。
この鉄則を守れば失敗しません。