今期7件目購入と物件×金融機関

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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　
今回は不動産購入のお話で・・・
「今期7件目購入と物件×金融機関」
というテーマでお伝えします。
　

昨日ですが、今期７件目となる
物件購入の決済してきました！！
　
今回の規模は大きくないですが、
初取引の金融機関開拓となり、
これで取引行は２０行となりました！
　
ちょっと増やしすぎて、
取引薄い所も多いですが・・・
取引行は多い方が、
不動産購入には有利なので、
良しとしていきます。
　
不動産購入を進めていくには、
《金融機関開拓》が重要と、
過去に何度か書いていますが・・・
開拓した後にどうやって購入に繋げるか、
今回は具体的に書いていきます。
　
まず金融機関と繋がった際に、
以下のヒアリングを必ずしていきましょう。
　
　
　①融資額はいくらぐらいがやりやすいか？
　②融資は何割まで可能か？
　③エリアはどこまでいけるか？
　④融資期間は耐用年数以上伸ばせるか？
　⑤金利はおよそ何％ぐらいか？
　
　
細かくいうと他にもありますが、
まずはこの辺りを聞いていきましょう。
　
そうすると各金融機関によって、
姿勢が意外と違うことが分かります。
たとえば例として・・・
　
　
《A銀行》
　①最初は１億まで
　②８割が基本で物件によっては９割
　③支店がある都道府県
　④耐用年数以内
　⑤１〜１.５％
　
《B信用組合》
　①５０００万〜２億ぐらい
　②基本９割
　③大阪〜京都〜神戸辺り
　④耐用年数＋５〜１０年（条件あり）
　⑤２〜２.５％
　
《C信用金庫》
　①１〜５億
　②物件によってはフルローンあり
　③関西エリア全域＋α
　④構造により耐用年数を伸ばす
　⑤３〜３.５％
　
　
※上記はあくまで仮の例です※
　
このようなA〜Cの金融機関と
取引ができる場合は・・・
それぞれ得意不得意があるので、
それを把握した上で、
《物件を組み合わせる》必要があります。
　
たとえばA銀行は金利は安いですが、
耐用年数は伸ばさないので・・・
低利回りでもCFを生んでくれる、
《新築》や《築浅》を持ち込むには
良い銀行かなと思案します。
　
逆にC信用金庫は金利は高いですが、
耐用年数を伸ばしてくれるので、
《築古物件で高利回りの物件》なら、
合うのかなと感じます。
　
B信用組合はその中間、
みたいなイメージでしょうか？
　
これはあくまで仮ですが、
万能な金融機関というのはありません。
それぞれ得意な物件と、
逆に不得意な物件があるんです。
融資ができるエリアも違いますし。
　
なので、大事なのは金融機関を開拓し、
上記のような条件を聞いた上で・・・
どこの金融機関ならどんな物件が得意か？
把握して適切な金融機関に
持ち込んで相談することが大切です。
　
さらにいうと、うちは２０金融機関も
取引がありますが上記の例でいうと・・・
A銀行に近い条件のD銀行や、
C信金に近い条件のE新組など、
似たところとも取引したりしてます。
　
なぜかというと、
一つの物件を１行だけに依頼していると、
万が一融資NGになると厳しいですし・・・
２行以上に競ってもらった方が、
より良い条件を出してもらえることも
往々にしてあるためです。
　
だからといって持ち込みすぎると、
担当者さんの手間が増えるので・・・
２〜３行に絞って持ち込むのが
お勧めかなと思いますが、
手持ちのカードは多い方が、
余裕を持てるのは間違いありません。
　
なのでより良い融資を受けるために、
金融機関というカードは、
少しでも増やしておくと良いので、
そのためにも金融機関の開拓は、
少しずつでも進めていきましょう！
　
　
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PS.
先週はそれこそ銀行紹介会を
企画して頂いて参加したり。