宿泊業は下限で考える

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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　
今回は民泊関連のお話で・・・
「宿泊業は下限で考える」
というテーマでお伝えします！
　

私は不動産投資を始めて15年、
民泊事業は10年ほどやっています。
　
そのため不動産投資をされている方から、
民泊を始める際の相談に
乗らせていただくことも多いです。
　
その時によくいただく質問が・・・
　
　
「民泊にしたときに、
　どれだけ収益が上がりますか？」
　
　
というものです。
　
不動産投資であれば、
相場家賃というものがあるので、
ある程度の予想は立てられます。
　
ただ宿泊業となると、
宿泊単価、稼働率、季節変動、
これらを踏まえてどうなのか？
という話になってきます。
　
その辺りをリサーチしてくれる
サービスもありますが・・・
実際のところはどうなのか？
　
民泊を10年やってきた経験から
正直に言いますと・・・
　
　
《正確な数字は出ません！》
　
　
周辺の似たような物件から、
近似値を出してくれる
サービスもありますが、
　
たとえ近いエリアで、
近い広さの物件だったとしても、
以下のような違いで差が生まれます。
　
　
・インテリアが違えば予約率が変わる
・誰が運営するかでレビューに優劣が付く
・季節変動の影響
・そのエリアの市況（需給バランス）
・外的要因（昨年末からの中国人観光客の減少、
　数年前のコロナなど）
　
　
このように色々な要素が
絡んできますので・・・
　
宿泊事業での正確な売上予想は、
かなり困難なのです。
　
　
ではどうすれば良いのか？
　
　
私のお勧めは、
《下限を考えて精査する》
ということです。
　
具体的には、
以下の2つを考えておきます。
　
　
・万が一、宿泊業が何らかの理由で
　できなくなった場合、
　賃貸で貸すといくらで貸せるのか？
　その賃料でも許容できるのか？
　
・上手くいかなかった場合に、
　そのまま売却したとすると、
　どれぐらいの価格で売れそうか？
　
　
普通賃貸や、他の事業用として
貸し出せるのであれば、
それだけでも安心材料になります。
　
また民泊用でなくても、
周辺相場より安く買っていれば・・・
最悪、売れば良いだけです。
　
このように下限を
想定しておいた上であれば、
　
宿泊事業が上手くいった場合、
いくら売上が上がったとしても
困りませんよね？笑
　
そう、宿泊事業は元より
売上が読みづらい事業なので、
　
あえて売上の《上限》を
試算しようとするのではなく・・・
　
《下限》を計算しておいて、
そうなった場合に備えておくのが
良いかなぁと。
　
最初から宿泊業での
良いシミュレーションを
当てにして始めてしまうと、
　
少しでも売上が下がった時に、
対応がとれなくなってしまいます。
　
こうなると当然、
目線はかなり厳しくなりますが・・・
　
宿泊業の目線は、
厳しいぐらいで見ておく方が
お勧めです！
　
　
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PS.
先週はMPAでのイベントで、
淡路島ヴィラ見学ツアーを行いました！