金利上昇局面での戦い方

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こんにちは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　
今回は不動産投資のお話で・・・
「金利上昇局面での戦い方」
というテーマでお伝えします！
　

ご存知の通りここ1〜2年で、
政策金利が1.25%上がりました。
　
それに伴って金融機関からの
借入金利も・・・
1.25%〜2%ほど上がっています。
　
これは不動産投資家にとっては、
死活問題です。
　
たとえば10億円借りていて、
金利が1.5%上がったとすれば・・・
年間の支払いが
1500万円も増えることになります！
　
これだけで利益が吹き飛ぶ方も、
少なくないかと思います。
　
　
ではどのように対処すべきか？
　
　
まず保有物件については、
金利が上昇した前提で、
CFを試算しなおすことです。
　
ここを曖昧にしたまま、
「なんとなく回ってるはず」で
進めるのが一番危ないので・・・
まずは現状を正しく把握します。
　
その上で、
まだ保有しておくべき物件であれば
金利交渉に動く。
　
そうでなければ、
売却に動くという判断になります。
　
では逆に、
物件購入は控えるべきなのか？
　
私はそうは思っていません。
　
控えるのではなく、
《目線を改める》のが正解かなぁと。
　
たとえば新築アパートであれば、
以前なら金利1%程で
借りられていたので・・・
利回り7%でも回っていました。
　
ただ今だと金利が
2.5〜3%程になりますので、
　
逆算すると
8.5〜9%でないと
数字が合わないということになります。
　
ここが怖いところで・・・
　
長く不動産をやっている方は、
経験値で良い物件か悪い物件かを
見分けられます。
　
ただその経験値は、
《金利が安い局面での経験値》です。
　
なので今の局面では、
その目線が逆に裏目に出てしまいます。
　
しかも今後は更なる金利上昇も
見込まれていますので・・・
そこまで見据えた上で
購入すべきかなと。
　
当然、目線はおのずと
厳しくなっていきますが、
今の時期はそれで良いのです。
　
そしてもう一つ。
　
むしろ保有している物件を、
《以前の目線》で購入してくれる方が
いるのであれば・・・
積極的に売却すべきです。
　
手もと資金が多ければ、
安い物件が出てきたときに、
すぐに購入へ動けますので。
　
ちなみに私自身もこの方針で、
今期は4件の売却を進めまして・・・
　
保有を続ける物件については、
1件ですが金利交渉にも
成功しています！
　
言うだけではなく、
自分でも実際に動いている最中です。
　
なので金利が上昇したから
物件を買わない、ではなく・・・
　
目線を変えて、
売買をしていくべき時期かなと
私は考えています！
　　
　
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PS.
先週末は東京に移動しまして、
不動産の勉強会を少し参加した後、