強者の不動産、弱者の民泊

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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　
今回は少しシビアな話で・・・
「強者の不動産、弱者の民泊」
というテーマでお伝えします。
　

私は不動産投資も民泊も、
どちらも自分でやっているので・・・
両方のメリット・デメリットが
それなりに見えてきました。
　
その上で最近つくづく感じるのが、
この2つは全く別のゲームだな、
ということです。
　
　
①不動産は「強者が絶対に負けない」ゲーム
　
まず不動産投資というのは、
はっきり言って強者のゲームです。
　
・先祖代々の土地を持っている地主の方
・何十年も地元でやっている不動産業者さん
　
こういう方々には、
正直まず敵いません。
　
私自身、そこそこの規模まで
やらせてもらってはいますが・・・
この手の方々と同じ土俵で勝負したら、
全く歯が立たないと感じています。
　
しかも今は金融機関も軒並み
金利を上げてきています。
　
新築も中古も、
計算するとCFが出ない物件が
本当に多くなりました。
　
これから始めるという方にとっては、
正直かなりキツい状況です。
　
逆に、ずっと不動産をやってきた方は
既に資産があるので・・・
　
　
・金利交渉もしやすい
・担保も入れられるので買いやすい
　
　
つまり、
持っている人ほど有利に買えて、
持っていない人ほど不利に買う。
　
真面目にコツコツ不動産を
やり続けてきた方には、
後から入った人はまず敵いません。
　
　
②では、弱者はどう戦うか？
　
じゃあ資産も属性もない人は
諦めるしかないのか・・・
というと、そんなことはありません。
　
私が弱者の戦略としてお勧めしているのが、
民泊などの「事業」です。
　
確かに民泊もライバルは増えました。
特に都市部の競争は激しいです。
　
ただ地方に目を向ければ、
まだまだチャンスはあります。
　
そして何より民泊の良いところは・・・
　
　
・比較的小資産でも始められる
・工夫次第で売上も利益も大きく伸ばせる
　
　
この2点です。
　
不動産のように、
最初から数千万・数億の融資が
必要なわけではありません。
　
正直に言えば、
最初の作り込みや物件選定、
それに日々の運営も、
手間は本当にかかります。
　
楽して稼げる事業では絶対にありません。
　
ただ逆に言えば・・・
手間がかかるからこそ、
資産がない人にもチャンスが
残っているとも言えます。
　
　
③民泊から不動産へ上がる階段
　
ここからが一番お伝えしたい部分で、
民泊の本当の価値はここにあります。
　
手間のかかる作業をコツコツこなしていくと、
実績が積み上がっていきます。
　
事業として数字が残れば、
だんだんと融資も引けるようになります。
　
融資が引けるようになれば・・・
今度は民泊用の物件を
購入することができます。
　
これが不動産投資の第一歩です。
　
そこから更に拡大していけば、
賃貸としての不動産投資も
始められるようになります。
　
賃貸が入ってくると、
一気に経営が安定してきます。
　
そしてさらに発展して、
都市部の不動産を買えるようになると・・・
そこでまた民泊が生きてきます。
　
つまり流れとしては、
　
　
・民泊で実績と利益を作る
・融資が引けるようになる
・民泊物件を買って不動産投資に入る
・賃貸も持って安定させる
・都市部の物件でまた民泊を生かす
　
　
こうやって、
弱者から始めても最終的には
強者側に回れる階段があるわけです。
　
私自身もまさにこの順番で、
民泊から入って不動産に広げてきました。
　
最初から不動産一本で勝負していたら、
今の規模には絶対になっていません。
　
　
④これからの方には夢のある事業
　
そしてもう一つ、
民泊の面白いところは・・・
事業なので「売れる」ということです。
　
実際に最近も、
民泊で規模を拡大していって、
法人ごとバイアウトされた友人がいます。
税引後で5億の利益とのことです！
　
不動産をコツコツ買い進めるだけでは、
なかなかこのスピード感は出せません。
　
もちろん誰でもできる話ではないですし、
民泊事業は簡単ではありません。
　
ただ、これからという方にとっては、
本当に夢のある事業だなと感じています。
　
　
《まとめ》
　
整理すると・・・
　
・資産も属性もある強者は不動産でいい
・自己資金が少ない弱者は民泊から
　
これが今の相場観だと個人的に感じています。
　
金利が上がって、
不動産の入口はどんどん狭くなっています。
　
その中で同じ土俵に上がって、
強者と真正面から殴り合っても
勝ち目は薄いです。
　
だったら別の土俵で実績を作って、
後から強者側の土俵に上がればいい。
　
民泊はそのための、
数少ない入口だと思っています。
　
手間はかかりますが・・・
逆にそこを泥臭くやり切れる方には、
本当にチャンスのある事業です。
　
自分の今のポジションを見極めて、
戦う土俵を選んでいきましょう！
　
それでは、また。
　
　
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PS.
先週は平日に大阪で民泊ができる
新築物件を建てられたということで・・・
超高級仕様の物件を見学させて頂きました。