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こんばんは。
民泊×不動産投資家のショウジです！
今回は民泊ネタで・・・
「低迷期をチャンスにする発想」
というテーマでお伝えいたします。
最近色々なところで聞かれるのが・・・
「民泊運営、最近どうですか？」
ということです。
実際に民泊やっている方なら、
日々の予約状況で感じられていると
思いますが・・・
特に民泊新法が施行された去年と比べると、
明らかに予約数や宿泊単価は下がってます。
ただ私も全国各地でセミナーしながら、
全国でやっている方がいるので、
ヒアリングした肌感覚でいうと、
かなりエリアや物件によって状況は違います。
大まかにまとめていきますと・・・
・全国的には「日韓問題」の影響で、
「韓国人観光客」は明らかに減っている。
・全体の傾向としては、
韓国人観光客減少もあって、
ホテルも全体的に稼働率が下がっているので、
単価を下げて募集している傾向にある。
・ただ全体的に減っているわけではなく、
韓国人観光客に依存していたエリアや物件が
より大きな影響を受けている。
ざっくりこんな印象です。
なので具体的にお話をしていきますと・・・
たとえば大阪エリアでいうと、
物件によりますが韓国人観光客は、
去年の実績でいうとおよそ２０％です。
◎来阪外国人旅行者数
http://www.pref.osaka.lg.jp/kanko/toukei/
なので今年の正確な数字は出てませんが、
この２０％が落ち込んでいると予想されます。
ただこの「韓国人旅行客」の傾向は、
以下の通りです。
・日本は近いのでLCCなどを利用して、
旅費を安く抑えて来る方が多い。
・さらに宿泊費もできる安く抑えて、
楽しまれる方が多い。
つまり宿泊的には格安で泊まれる
ドミトリーや民泊の格安で泊まれるところに
今まで好んで来られてましたが・・・
その需要が一気に落ち込んだので、
安さ勝負のドミトリーや格安民泊は、
苦戦を強いられている傾向にあります。
なので元々、韓国人客が少なかった
高級民泊やエリアは影響が少ないですが・・・
韓国が近くて来やすい九州地方は、
顕著に韓国人観光客が減っていて、
影響はかなり大きいようです。
◎九州の外国人入国者急減、韓国人観光客減が主因か？
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/539090/
で、ここからが本題ですが・・・
このように目先の予約が減って来ると、
なかなか物件の収益が上がらないので、
「撤退したい」という方が増えて、
逆に「参入したい」という人は減りますし、
実際そういう声もいくつか聞きます。
ただ、個人的にはこういう時こそ、
チャンスかなと感じてます！！
特に１〜２年は賃貸でも、
良い条件で借りられる物件がなく、
見送ることが多かったのですが・・・
市況が下がっている分、
割安で出ている物件が出てきています。
また、収益的に厳しくなるからこそ、
それまで普通に利益が上がっていた物件でも、
実は数年経って家具家電の劣化がみられるので、
テコ入れすべきかなと思い直したり・・・
複数物件運営している場合は、
冷静に考えて収益が上がっているものに
集中して効率化を計ったりなどもできます。
多くの方が不安になって撤退したり、
そのままにしている中で・・・
逆に良い条件で借りたり、
テコ入れすることで差別化でき、
より盤石な地盤ができるわけです。
もちろん経営戦略的に撤退も
必要な選択なので否定しませんが・・・
そこで残ることで《残存者利益》を
得られるのも事実です。
※残存者利益とは？※
過当競争や収縮傾向にある市場において、
競争相手が撤退したあと、
生き残った企業のみが市場を
独占することで得られる利益。
そして個人的にはこういう節目の方が、
チャンスが多くて好きですね！
私も５年以上民泊をやってきて、
何度かこういう撤退傾向の波を感じますが、
結局こういうところで残ることで、
チャンスを得られれていますし・・・
実際、最近かなり仕込んでいます。笑
正解はわかりませんが、
同じ状況でも捉え方で
やり方も大きく変わりますので・・・
経営方針の参考になれば幸いです！
PS.
今月は基本、大阪にいるので
ゆっくりできるかなと思っていたのですが・・・
実は昨日も一件買い付け入れましたし、
先ほども売却の契約も無事結べましたし、
３棟の新築打ち合わせを並行しているので
フツーに忙しいです。。。
ただお陰様で業績も良いので、
今週末の京都セミナーでは、
最近の近況もお話ししていきたいと思います。
一応、初心者セミナーという名目で
お話していっていますが・・・
この前のアンケートでは、
「もはや初心者向けセミナーの枠を超えてます」
とお褒めの言葉をいただいてます。笑
今週末の京都セミナーも何席かでしたら
いけますので・・・
明日10/10(木)には締め切りますので、
興味ある方は早めに申し込みくださいませ！
◎10/12(土)京都セミナー
https://goo.gl/xvSydU
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