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こんばんは。
特区民泊×不動産のショウジです！
今回はポジショニングの話で、
「始めは購入ではなく、民泊賃貸の理由」
というテーマでお伝えしていきます。
最近は色々なお話を頂いたり、
自分でも実践することが多くて、
忙しくさせて頂いていますが・・・
その中でも最近よく相談される、
「民泊は賃貸からか？購入からか？」
というテーマを突っ込んでお話しします。
まず結論から言いますと、
タイトルに書いてある通り・・・
私は絶対に「まずは民泊賃貸派」です。
「資金がある人は購入からがお勧め」とか、
「融資が組める人は絶対に購入が良い」と
言われる方もいますが・・・
民泊を経験されたことがない方は尚更、
まずは１件でも良いので、
賃貸から始めることを強くお勧めします！
その根拠を書きますと・・・
・物件購入より賃貸の方が、
圧倒的に初期費用が安く始めやすい。
・現状は融資を引く場合でも、
民泊物件購入の融資は厳しいが、
賃貸物件の事業融資は比較的引きやすい。
・民泊は『投資ではなくビジネス』なので、
オーナーの意向でパフォーマンスが変わるため、
一度賃貸でやってみて向き不向きを知るべき。
・銀行評価を考えても、
賃貸の方が小資本で大きな売上を立てられるので、
二期目以降の融資に繋げやすい。
・逆に最初に物件購入をする場合、
運営したことがないので、
本当に民泊に向いているかがわからず、
フライングゲットしてしまう可能性がある。
・私が今までお会いした中で、
民泊物件購入して成功している方でも、
多かれ少なかれ賃貸民泊を経験している。
まとめると、ざっくりこんな形です。
特に不動産投資の世界から、
民泊業界にこられた方は・・・
「賃貸なんて面倒くさい」と思われている方も多く、
初めから購入を検討される方も多いです。
ただ、特にこれから
拡大していきたい方にとっては・・・
実は購入よりも賃貸の方が、
メリットがある場合もあります。
たとえば１０００万円を
現金か融資で準備して手元にある場合。
Ａ：１０００万で民泊戸建を購入。
・民泊したい人に貸した場合
→１５万/月のCF（１８０万/年、利回り１８％）
・自分で民泊運営した場合
→３５万/月の売上（４２０万/年の年間売上）
→２５万/月のCF（３６０万/年の年間CF、利回り３６％）
B：１０００万で民泊戸建を初期費用２００万、
合計５件賃貸で借りた場合。
・１件あたりの民泊運営
→３５万/月の売上（４２０万/年の年間売上）
→１０万/月のCF（１２０万/年の年間CF）
・５件での民泊運営
→１７５万/月の売上（２１００万/年の年間売上）
→５０万/月のCF（６００万/年の年間CF）
仮にざっくり１件物件購入した方と、
賃貸で５件運営した方では・・・
もし上記のようなパフォーマンスが出る場合、
同じ１０００万を使うとしても、
年間の売り上げやCFに大きな差が生まれます。
もちろん資産を残すという意味では、
Aも良い方法ですが・・・
CFを上げていったり、
拡大時期に年間売上を伸ばしたい場合は、
Bの賃貸物件を増やした方が小資本で伸ばせます。
なので私は賃貸も購入も、
両方ともしているので両方共の
メリットデメリットを実感しますが・・・
特に初めの知識経験をつける時期や、
拡大時期は民泊賃貸をお勧めします！！
PS.
先週末は北京に行く予定でしたが、
関空発の便が２日前に急遽キャンセルになり、
急に５日ほど空きましたが・・・
元々行きたかった不動産の見学会や、
不動産投資の勉強会＆懇親会の参加、
そして越後屋楽さんお誘いのお茶会など、
大阪にいたらいたで用事が入りまくって、
全然忙しく過ごしていました。。。笑
明日からは松山ですし、
来週は函館なので出張前に
片付ける仕事ばかりで忙しくしてます。
そろそろ秘書が欲しかも〜。
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