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こんばんは。
特区民泊×不動産のショウジです！
今回は以前にも何度か記事にしてますが、
大事なお話なので・・・
2018年度版のお話にリメイクした、
「民泊の利益最大化する秘訣」
というテーマでお伝えします。
私も民泊を始めてから、
もうすぐ４年になりますが・・・
よく聞かれたり、聞くワードがあります。
「稼働率はどれぐらいですか？」
「○〜△月はほぼ満室です！！」
どれだけ繁盛しているかを、
「稼働率」で判断しようとする人が
多いのですが・・・
長年やってくると「稼働率」より、
「売上」の方がずっと大事だと感じます。
たとえば、
家賃１０万円の物件があったとして・・・
①１泊５０００円で３０日稼働した場合
売上は１５万円です。
水道光熱費などの経費を引くと、
３０日稼働したとしても利益は１〜２万か、
もし代行業者に依頼していたら、
利益は残らないどころか赤字でしょう。
②１泊１万円で２５日稼働した場合
売上は２５万円です。
水道光熱費などの経費を引くと、
２５日稼働だとすると利益はざっくり、
１０万ぐらいは残るでしょうか？
③１泊１.５万で２０日稼働した場合
売上は３０万円です。
水道光熱費などの経費を引くと、
２０日稼働だと経費はそこまで変わらないので、
利益は１５万ぐらい残るでしょう。
④１泊１.５万で２０日稼働し、
残り５日を１万円、
最後の５日を５０００円で稼働できた場合。
売上は３７.５万です。
水道光熱費などの経費を引くと、
３０日稼働で経費は少し増えたとしても、
利益は２０〜２５万ほど残るでしょう。
①と④は稼働率ほぼ１００％ですが、
②は稼働率８３％、③は稼働率６６％と、
稼働率ベースで考えたら②、
特に③は稼働率はかなり低いです。
でも、利益を考えると・・・
①は稼働率１００％にも関わらず、
利益１〜２万円からほとんど利益なし。
②は利益１０万、③は利益１５万、
④は利益２０〜２５万にもなります！
①は論外としても・・・
②を基準としても利益ベースで考えると、
④は２〜２.５倍の利益を出してます！！
利益と書いているので、
ピンとこない方は・・・
サラリーマンの給料が、
①のやり方だと「１０万円」ですが、
④のやり方だと「２０〜２５万」になるんですよ？
もう、天と地の差じゃないですか？！
まぁこんなことは、
ビジネスではよくありますが・・・
民泊ビジネスでいうと、
ベースとなる「家賃」という経費があるので、
そこをいくら超えるかがポイントです。
ちなみに、もし物件が自分の物件で、
「家賃がかからないから、うちは経費ゼロです」
という方でも・・・
「もし賃貸で貸していたら、家賃○万」と比較して、
そこよりいくら利益が出ているかが、
めちゃくちゃ重要なポイントになります。
もし大家さんが民泊運営したとしても、
「家賃分」しか回収できないなら、
はっきり言ってやらない方がいいです。
リスクを取ってやるので、
最低でも家賃の２倍以上は取れないと、
やっている意味がないので・・・
そこまで行かないなら、
民泊したい人に貸す方が安定して
家賃収入が入るのでずっと良いですね！
まぁ、ちょっと脇道に逸れたので、
話を戻しますと・・・
民泊などの宿泊業は、
「稼働率」よりも「売上の最大化」を
いかに狙うかで利益が大きく変わるので、
ここは絶対にこだわるべきでしょう。
でもこの「売上の最大化」というのが、
実に難しくて・・・
私はよく『チキンレース』に例えます。
チキンレースとは、
車やバイクなどで２人の別々のプレイヤーが、
ギリギリまでブレーキを我慢するという
ゲームなのですが・・・
民泊の宿泊単価設定もこれに似ています。
高い宿泊単価だとなかなか埋まりませんが、
ビビって安い宿泊単価にすると、
すぐに埋まるものの売上は下がります。
でも高い宿泊単価でギリギリ待ちすぎて、
結局予約が取れなければ「ゼロ」です！！
この辺りのさじ加減は、
実に難しいと感じますし・・・
このギリギリのせめぎ合いは、
自分で価格設定をしないと、
分からないと思います。
そしてこのせめぎ合いは、
数ある代行業者の中でどんなに良いと言われる
ところにお願いしたとしても・・・
難しいと思います。
その理由や、解決策となる
具体的な価格設定の方法は・・・
ちょっと長くなってしまったので、
次回にまた詳しく書いていきます！！
PS.
昨日は以前から興味あった、
プロギャンブラーのぶきさんに、
直接どうカジノで戦うか？
どんな戦略でやるべきか？と、
具体的にポーカーでどう勝つのか？を、
チップを使って教えて頂きました。
詳しくは書きませんが・・・
どんな分野でも一流の方から学ぶことは、
ビジネスで共通するような学びが多く、
特にほとんど知らない分野でしたので、
多くの学びを得ることができました！！
今度、カジノいくことがあれば、
避けていたポーカーで勝負してみます。笑
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