Airbnb仕組化の専門家ショウジです！
本当は昨夜辺りに配信したかったのですが、
忙しくて本日は昼の配信になります。
本日はAirbnbで今年から実装された、
「スマートプライジング機能を今は使うな！」
というテーマでお伝えします。
本当はメルマガ限定にしようかと
思ったのですが・・・
Airbnbをされているできるだけ多くの人に、
見てもらえればと思って通常公開します。
ではまず・・・
スマートプライジングとは何か？
airbnb社が今年から実装した機能で、
周辺の価格や予約状況を元に、
自動的に価格設定をしてくれる機能です。
この考え方や機能を作られたことは、
とても良いことだと思います。
ただ、実際に使うとなると要注意です！！
私も自身で10物件ほどあるため・・・
それぞれ自分で値段設定をしたり、
スマートプライジング設定をしたり、
参考価格を元に価格変更などしながら、
テストをしておりました。
ただスマートプライシング機能は、
一見便利ですが、
「今は実用と合っていない」と判断して、
全ての物件でＯＦＦにしています。
それはなぜか？
以下に理由を記載していきます。
１．データで判断はまだ難しい。
価格設定のアルゴリズムなどは
公開されていないので、
使ってみての予想ですが・・・
今のところデータを使っての、
価格設定は難しいと感じます。
特にインテリアなどは、
オープンしたての物件では評価できず、
後々高評価になるであろう物件も、
初期段階では判断できずに、
安く価格設定をされる可能性が高いです。
２．価格設定を「今」でしか見ていない。
個人的には、
これが致命的欠陥だと思っています。
私はほぼ毎日、
価格設定を見ているのですが・・・
８月上旬と８月中旬で、
明らかに今年の９～１１月の値段が
乱降下しました。
８月上旬で１泊７０～９０ドル
ぐらいの設定だった部屋が、
８月中旬で１泊４０～６０ドル
ぐらいに一気に落ちたのです。
恐らく夏休みシーズンが落ち着いて、
Airbnb全体での予約が、
減ったのではないかと予想されます。
ただそれは、９～１１月の需要が
なくなったわけではなく、
全体的に予約が減った時期のため、
Airbnbで「今予約を取るため」の
価格設定だと予想できます。
これがまた９月、１０月となると、
紅葉の時期もあって、
予約が増えてくると予想されますが、
安い価格で予約が決まっていると、
需要が増えて価格も上昇したときに、
既に予約が入っていて受けれません！
そしてAirbnbで予約確定の場合、
キャンセルはゲストにも迷惑がかかりますし、
Airbnbからの評価も下がり、
今後のSEOにも影響してきます。
以上のことから、
多少手間暇かかりますが・・・
私は現状では以下をお勧めいたします。
（今後、改良が加えられて、
よりよい機能になる可能性はありますが）
・スマートプライジングは
ＯＦＦにする。
・料金のヒントも参考にしつつ、
鵜呑みにしない。
・基本は、先の予約は高め設定、
近くなってきたら状況によって、
随時変更していく。
・日本の休日、海外の休日を調べて、
その前後は価格設定を調整していく。
・複数物件がある場合は、
先の予約は「なぜ予約が入ったのか？」
分析して、他の物件に価格を反映させる。
このような対処が必要かなと思います。
よく「これだけ埋まっています！」という
Airbnbの画像を公開している方も
おりますが・・・
大事なのは「どれだけ埋まっている」
ではないと私は感じます。
「どれだけの売上が上がっているか？」
こちらの方がずっと大事です！
もちろん売上だけが全てではありませんが、
転貸で借りている方は、
家賃やその他経費もかかりますし、
大家の方も家賃＋αを求めてますので、
売上は絶対に大事です！！
そして売上が上がらずに、
赤字になってしまえば・・・
結果的にその部屋は運営できずに、
ゲストに価値提供できなくなります。
多くのゲストに喜んで頂き、
継続的に利用してもらうためにも、
今はまだスマートプライジングに頼らず、
多少手間でも価格設定をしっかりして、
利益を残していきましょう！！
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私も8/26の午後参加予定なので、
日時合う方はその後飲みにでも行きましょう！
