新しいアメリカ不動産投資本を紹介!!
優子マックマーンさん著作のアメリカ不動産投資本です
今やインターネット普及により更に
お金を自由にまわせるようになってきました
そこで、今回は新しい不動産投資術を
記載したこの本を紹介します
優子マックマーンさん著作のアメリカ不動産投資本です
今やインターネット普及により更に
お金を自由にまわせるようになってきました
そこで、今回は新しい不動産投資術を
記載したこの本を紹介します
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３つのポイントで『物件』選びで失敗しない!!
①立地条件を選びの鉄則@
収益物件の立地は、必ず自分の目でチェック
入居者のニーズだけでなく、自分が入居する立場に
なって考えること
それと、『メリット』×『デメリット』がとなり合わせに
なっている場合もあるので要警戒
例えば、駅が近く一見交通の便が良いと思われますが、
電車や車の騒音、排気ガスが多いこともあります。
逆に、緑に恵まれ閑静な住宅街でも交通手段が
不便が場合もあります
固定観念やこだわった条件にとらわれずに
様々な方向から判断を行うことが重要
②物件の将来性も視野も忘れずに!!
物件の所在する地域の特性、とりわけ将来性も
視野に入れておきたいものです
物件の近くに事業予定地or大きな空き地・駐車場
があるか要チェック
近い将来大規模な建設物が建つ可能性あり
また、地域の都市計画も確認
『道路計画』or『区画整理』などにかかる物件であれば、
将来、保証金が入ったり税金が免除される可能性も
③収益性に注目すること♫
投資用物件であっても自分が住むつもりで、
間取りや収納などをチェック
大切なことは、物件の担保価値よりも
収益が持続的に確保できるかどうかで決まります
水回りなどの設備や通気性・騒音のチェック、
ごみ置き場など、入居者の立場になって、
考える必要あり
①立地条件を選びの鉄則@
収益物件の立地は、必ず自分の目でチェック
入居者のニーズだけでなく、自分が入居する立場に
なって考えること
それと、『メリット』×『デメリット』がとなり合わせに
なっている場合もあるので要警戒
例えば、駅が近く一見交通の便が良いと思われますが、
電車や車の騒音、排気ガスが多いこともあります。
逆に、緑に恵まれ閑静な住宅街でも交通手段が
不便が場合もあります
固定観念やこだわった条件にとらわれずに
様々な方向から判断を行うことが重要
②物件の将来性も視野も忘れずに!!
物件の所在する地域の特性、とりわけ将来性も
視野に入れておきたいものです
物件の近くに事業予定地or大きな空き地・駐車場
があるか要チェック
近い将来大規模な建設物が建つ可能性あり
また、地域の都市計画も確認
『道路計画』or『区画整理』などにかかる物件であれば、
将来、保証金が入ったり税金が免除される可能性も
③収益性に注目すること♫
投資用物件であっても自分が住むつもりで、
間取りや収納などをチェック
大切なことは、物件の担保価値よりも
収益が持続的に確保できるかどうかで決まります
水回りなどの設備や通気性・騒音のチェック、
ごみ置き場など、入居者の立場になって、
考える必要あり
手順を理解しないと『詐欺』に引っかかる可能性も!!
①購入の意思表示・お申し込みをする
→お願いしたい業者に
投資などの『相談』をして申し込み
②資金計画を考える
→自己資金などを把握し、
自分の『資金計画』を立てる
③希望条件を整理する
→用途、予算、お部屋の大きさ、
希望のエリア、建物のタイプなどを
『テーマ』の絞り込み
④物件を探す
→依頼業者の『ブローカー』
に任せる
⑤相談・現地見学する
→気に入った物件が見つかったら、
細部まで調べて『質問』があれば
積極的に聞きましょう
⑥購入の意思表示・お申し込みをする
→気に入った物件が見つかったら、
依頼業者が『金額の交渉』をします
お申し込みを入れる際に提示する条件も
確認すること
⑦売買契約をする
→弁護士の選定・頭金
の『お支払い』×『ローン』のお申し込み・
契約書の署名
⑧ビルディングに入居申請をする
→依頼業者に『提出書類』の準備をしてもらう
⑨最終物件引渡し
①購入の意思表示・お申し込みをする
→お願いしたい業者に
投資などの『相談』をして申し込み
②資金計画を考える
→自己資金などを把握し、
自分の『資金計画』を立てる
③希望条件を整理する
→用途、予算、お部屋の大きさ、
希望のエリア、建物のタイプなどを
『テーマ』の絞り込み
④物件を探す
→依頼業者の『ブローカー』
に任せる
⑤相談・現地見学する
→気に入った物件が見つかったら、
細部まで調べて『質問』があれば
積極的に聞きましょう
⑥購入の意思表示・お申し込みをする
→気に入った物件が見つかったら、
依頼業者が『金額の交渉』をします
お申し込みを入れる際に提示する条件も
確認すること
⑦売買契約をする
→弁護士の選定・頭金
の『お支払い』×『ローン』のお申し込み・
契約書の署名
⑧ビルディングに入居申請をする
→依頼業者に『提出書類』の準備をしてもらう
⑨最終物件引渡し
『海外不動産』を活用した節税術!!
賃貸不動産を利用した『所得税』と『住民税』の税金対策は
日本国内の物件でも広く知られた一般的な方法
不動産所得の申告では賃貸収入を得るための
『管理費』×『補修費』×『住宅ローン』
の建物分への金利などはもちろん、計算上の経費である
建物や設備の減価償却費を不動産所得から
差し引く事が可能
通常のケースではその収支は赤字となり、
この赤字は他の一般所得と相殺する事が出来る
したがって結果的に課税所得が小さくなり、
所得税や地方税の税額が少なく成ります
賃貸不動産を利用した『所得税』と『住民税』の税金対策は
日本国内の物件でも広く知られた一般的な方法
不動産所得の申告では賃貸収入を得るための
『管理費』×『補修費』×『住宅ローン』
の建物分への金利などはもちろん、計算上の経費である
建物や設備の減価償却費を不動産所得から
差し引く事が可能
通常のケースではその収支は赤字となり、
この赤字は他の一般所得と相殺する事が出来る
したがって結果的に課税所得が小さくなり、
所得税や地方税の税額が少なく成ります
海外リスク 2ndレッスン
通貨の移動
海外に住んだり、投資をしたりした人なら分かることだが、
お金の移動は意外に面倒な問題
自分で持ち込むにも制限額が決まっていたり、
銀行から送金するにもルールがあったりする
さらに、資金の持ち込みはハードルが低くても、
持ち出しは厳しく取り締まられていることが
要は、外国人がその国にお金を持ち込むのは簡単だが、
そこから引き出せない
これでは、『海外不動産投資』で利益を出しても、
その国の中でしか使えなくなってしまう
ルールの変更
中国などを考えれば分かりやすいが、
新興国の中には不動産投資に関するルールが
短期間で不安定に変わるケースもある
海外の場合、日本のような成熟国ばかりではないので
特に新興国への投資の場合には要注意
通貨の移動
海外に住んだり、投資をしたりした人なら分かることだが、
お金の移動は意外に面倒な問題
自分で持ち込むにも制限額が決まっていたり、
銀行から送金するにもルールがあったりする
さらに、資金の持ち込みはハードルが低くても、
持ち出しは厳しく取り締まられていることが
要は、外国人がその国にお金を持ち込むのは簡単だが、
そこから引き出せない
これでは、『海外不動産投資』で利益を出しても、
その国の中でしか使えなくなってしまう
ルールの変更
中国などを考えれば分かりやすいが、
新興国の中には不動産投資に関するルールが
短期間で不安定に変わるケースもある
海外の場合、日本のような成熟国ばかりではないので
特に新興国への投資の場合には要注意
海外リスク 1stレッスン
不動産投資へのルール
その国によって、外国人が投資をする場合のルールは全然ちがう
たとえば、フィリピンでは外国人が土地を所有することは不可能
国によっては、そもそも外国人の不動産購入を禁止
しているケースも多々ある
そういう事もあるので、この場合には投資対象外
銀行の取り扱い
海外不動産投資の場合にも、レバレッジを効かせて
効率的な資金運用をするため、
あるいは資金不足を補う目的で銀行で
ローンを組むのが普通
しかし、この『ルール』が国によって、
あるいは銀行によっても違うのだ
不動産投資へのルール
その国によって、外国人が投資をする場合のルールは全然ちがう
たとえば、フィリピンでは外国人が土地を所有することは不可能
国によっては、そもそも外国人の不動産購入を禁止
しているケースも多々ある
そういう事もあるので、この場合には投資対象外
銀行の取り扱い
海外不動産投資の場合にも、レバレッジを効かせて
効率的な資金運用をするため、
あるいは資金不足を補う目的で銀行で
ローンを組むのが普通
しかし、この『ルール』が国によって、
あるいは銀行によっても違うのだ
物件の何を『指標』すればいいの？
購入価格、各種購入経費、月額賃貸料、
各種運営費を仮決めあるいは想定し、
次に自己資金、借入金金額、ローン金利、
返済期間などを変数として、下記の指標を計算します
GPI：潜在総収入
→空き室、値引き、滞納などを考慮しない、満室時の総収入。
NOI：ネット収入
→GPI（潜在総収入）からTOE（総運営費）を引いたもの
TPC：購入時総コスト
→ 物件価格＋諸経費（仲介手数料、ローン手数料、
ローン保証金、登記費用、建物表示登記費用、固定資産税、
都市計画税、不動産取得税、火災保険、収入印紙代、
新築の場合水道加入金、中古の場合はリフォーム費用など、
アメリカの場合はintangible Taxや
Attony Fee、Appraisal Fee, HOA dueなども加算する）
TOE：総運営費
→運営するに必要な全てのコスト
（管理費、保険、税金、修繕費、空き室損、
アメリカの場合、芝のメンテナンス、
Pest Control, Termite Bond-
シロアリ対策など、
その他ローン返済を除く全ての費用合計）
ADS：ローン元利返済額
MOS：年間キャッシュフロー
→NOI（ネット収入）から
ADS（ローンの元利返済）を引いたもの
DCR：NOI対ローン年間返済額比率 (NOI/ADS)
→Net収入とローン返済額の比率で、
収入がローン返済額の何倍あるか、その安全性を見る
CCR：自己資金利益率。MOSを投下自己資本で割ったもの
→投下した自己投資額に対するキャッシュフロー上のリターン。
FCR：対総投資額利益率
NOI（ネット収入）をTPC（購入時総コスト）で割ったもの
→負債を考慮しない場合の収益率
BER：収益分岐率。TOE＋ADSをGPIで割ったもの
→TOEやADSを一定とした場合の
キャッシュフローが０になる点（損益分岐点）
のGPIに対する割合。空き室率の許容範囲を見る。
PP：投下資本回収期間。CCRの逆数
→キャッシュフローで見たときの
投下自己資本を回収するに要する期間
K％：リバレッジ評価指標
→キャッシュフロー的にレバレッジが正か負かを、
CCRと比較して判断する指標
購入価格、各種購入経費、月額賃貸料、
各種運営費を仮決めあるいは想定し、
次に自己資金、借入金金額、ローン金利、
返済期間などを変数として、下記の指標を計算します
GPI：潜在総収入
→空き室、値引き、滞納などを考慮しない、満室時の総収入。
NOI：ネット収入
→GPI（潜在総収入）からTOE（総運営費）を引いたもの
TPC：購入時総コスト
→ 物件価格＋諸経費（仲介手数料、ローン手数料、
ローン保証金、登記費用、建物表示登記費用、固定資産税、
都市計画税、不動産取得税、火災保険、収入印紙代、
新築の場合水道加入金、中古の場合はリフォーム費用など、
アメリカの場合はintangible Taxや
Attony Fee、Appraisal Fee, HOA dueなども加算する）
TOE：総運営費
→運営するに必要な全てのコスト
（管理費、保険、税金、修繕費、空き室損、
アメリカの場合、芝のメンテナンス、
Pest Control, Termite Bond-
シロアリ対策など、
その他ローン返済を除く全ての費用合計）
ADS：ローン元利返済額
MOS：年間キャッシュフロー
→NOI（ネット収入）から
ADS（ローンの元利返済）を引いたもの
DCR：NOI対ローン年間返済額比率 (NOI/ADS)
→Net収入とローン返済額の比率で、
収入がローン返済額の何倍あるか、その安全性を見る
CCR：自己資金利益率。MOSを投下自己資本で割ったもの
→投下した自己投資額に対するキャッシュフロー上のリターン。
FCR：対総投資額利益率
NOI（ネット収入）をTPC（購入時総コスト）で割ったもの
→負債を考慮しない場合の収益率
BER：収益分岐率。TOE＋ADSをGPIで割ったもの
→TOEやADSを一定とした場合の
キャッシュフローが０になる点（損益分岐点）
のGPIに対する割合。空き室率の許容範囲を見る。
PP：投下資本回収期間。CCRの逆数
→キャッシュフローで見たときの
投下自己資本を回収するに要する期間
K％：リバレッジ評価指標
→キャッシュフロー的にレバレッジが正か負かを、
CCRと比較して判断する指標
『購入者』の保護が充実している!!
アメリカで不動産を買うことのメリット
①市場の取引制度が『成熟』している
②買主保護がしっかりしており、
必ずしも本人が実際に物件を見なくとも、
『プロの鑑定人』や『代行業者』に
依頼することで、遠隔地からでも
正確に物件の状態を把握することができる。
③ファイナンシングの上でも自由度が高く、
アイデア次第で『投資効率』を飛躍的に
高めることが可能な市場でアル
アメリカで不動産を買うことのメリット
①市場の取引制度が『成熟』している
②買主保護がしっかりしており、
必ずしも本人が実際に物件を見なくとも、
『プロの鑑定人』や『代行業者』に
依頼することで、遠隔地からでも
正確に物件の状態を把握することができる。
③ファイナンシングの上でも自由度が高く、
アイデア次第で『投資効率』を飛躍的に
高めることが可能な市場でアル
『修繕』すれば建物の価値は減らない!!
日本の不動産事情
①構造物の価値は『新築時が一番高く』
あとは築年数に比例して減価していくほかない
②賃貸によって得る収益と、経年による
『物件価値の減価』との間で綱引きが起こる
アメリカの不動産事情
①アメリカでは、築年数は必ずしも重視されず、
『実際の使用に堪えるか？』という点がもっとも重視される
②それゆえ、数十年～100年以上前の物件であっても、
『修繕を重ねながら』未だに物件価値がゼロにはならずに
資産として評価されている
③アメリカ不動産の場合には、修繕をしっかりと行えば、
『物件価値を維持』したまま同時に賃貸収入も得られる
投資家にとって有利な運用が可能となっている
決定的な違い
経年に応じて物件価値が下がってゆくのだが、
アメリカにおいては『使えるもの＝資産』
という捉え方をされる
ゆえに修繕を重ねながら物件価値が維持されてゆくのでアル
日本の不動産事情
①構造物の価値は『新築時が一番高く』
あとは築年数に比例して減価していくほかない
②賃貸によって得る収益と、経年による
『物件価値の減価』との間で綱引きが起こる
アメリカの不動産事情
①アメリカでは、築年数は必ずしも重視されず、
『実際の使用に堪えるか？』という点がもっとも重視される
②それゆえ、数十年～100年以上前の物件であっても、
『修繕を重ねながら』未だに物件価値がゼロにはならずに
資産として評価されている
③アメリカ不動産の場合には、修繕をしっかりと行えば、
『物件価値を維持』したまま同時に賃貸収入も得られる
投資家にとって有利な運用が可能となっている
決定的な違い
経年に応じて物件価値が下がってゆくのだが、
アメリカにおいては『使えるもの＝資産』
という捉え方をされる
ゆえに修繕を重ねながら物件価値が維持されてゆくのでアル