前回に続いて、ハウスメーカーの家賃保証は本当にメリットがあるのか？？
検証したいと思います
家賃保証というよりは「一括借上げ」という表現をしますが、要は１０年～２０年間は空室に関わらず
毎月一定の賃料を支払いますという契約になるのですが、契約書には２～３年毎に賃料の改定を
する場合があるとキチンと記載されているのです
では、実際この賃料改定は行われるのかがポイントですが、築後１０年くらいで、全体の５分の１くらいの
物件が賃料改定を管理会社からお願いされているのが現実です。
なぜこのような事が起こるかというと、投資利回りを上げるために、近隣相場よりも高い賃料設定を
するからです・・・
確かに、ハウスメーカーのアパートは他のアパートよりパフォーマンスが高く、同条件の物件よりは
１０％くらいは高く設定しても入居に問題無いのですが、これを２０％以上上乗せしている
物件も少なくありません・・・
どういう事かと言うと、Ｄ和ハウスを例に取って説明すると、アパートの建設はＤ和ハウス本体で
請負うのですが、アパートの家賃設定や管理は子会社であるＤ和リビングという会社が行うのです。
アパートの計画の段階で、立地や設備を考慮して子会社が募集賃料の設定を親会社に提示する訳ですが
「この賃料では利回りが低く契約が取れないから、賃料上乗せしてくれ！」と圧力がかかり
子会社はそれを受け入れるしかないのです・・・・
親会社から言われるので断るのは難しいですし、建物の着工数を伸ばさないといけないので
仕方ないと言えば仕方無いのですが
建物の契約を取るために、相場賃料の異常操作を行い利回りを上げる
これは、どこのアパート会社も同じで日常茶飯事に行われていることなのです。
高い賃料で保証してもらえるのだからオーナーさんから言えば良い事なんですが、
築後５～１０年経過した時はどうでしょうか
毎年新築のアパートは増え続け、最初の賃料設定では到底無理になってきます。
最初から相場より高い賃料設定をしているので、年数が古くなるほど家賃の下落率は高いのです・・
そうなると、管理会社から家賃保証の金額を減らしたいと要望が来るのですね
ハウスメーカーの家賃保証は、最初は良いが、後から厳しくなる可能性が高い という事です。
それでも、まだハウスメーカーがいいな～と考えている方は、
最初の賃料設定が近隣相場の１０～１５％の上乗せで収まっているか
を確認してみましょう。
この上乗せ額以内であれば、長期間安定する可能性が高いです、これ以上の額で最初から募集を
始めるというのでは、相場の異常操作の可能性が高く将来減額される可能性が高いです
２回に渡って、ハウスメーカーのアパートを検証しましたが、僕なりの結論としては
投資回収という観点から言えば、ハウスメーカーは無し
資金に余裕があり、相続目的や自己満足のためなら有り
という感じですね
遊休地の活用などで悩んでいるのなら、土地を貸すという方法も検討してはいかがですか
検証したいと思います
家賃保証というよりは「一括借上げ」という表現をしますが、要は１０年～２０年間は空室に関わらず
毎月一定の賃料を支払いますという契約になるのですが、契約書には２～３年毎に賃料の改定を
する場合があるとキチンと記載されているのです
では、実際この賃料改定は行われるのかがポイントですが、築後１０年くらいで、全体の５分の１くらいの
物件が賃料改定を管理会社からお願いされているのが現実です。
なぜこのような事が起こるかというと、投資利回りを上げるために、近隣相場よりも高い賃料設定を
するからです・・・
確かに、ハウスメーカーのアパートは他のアパートよりパフォーマンスが高く、同条件の物件よりは
１０％くらいは高く設定しても入居に問題無いのですが、これを２０％以上上乗せしている
物件も少なくありません・・・
どういう事かと言うと、Ｄ和ハウスを例に取って説明すると、アパートの建設はＤ和ハウス本体で
請負うのですが、アパートの家賃設定や管理は子会社であるＤ和リビングという会社が行うのです。
アパートの計画の段階で、立地や設備を考慮して子会社が募集賃料の設定を親会社に提示する訳ですが
「この賃料では利回りが低く契約が取れないから、賃料上乗せしてくれ！」と圧力がかかり
子会社はそれを受け入れるしかないのです・・・・
親会社から言われるので断るのは難しいですし、建物の着工数を伸ばさないといけないので
仕方ないと言えば仕方無いのですが
建物の契約を取るために、相場賃料の異常操作を行い利回りを上げる
これは、どこのアパート会社も同じで日常茶飯事に行われていることなのです。
高い賃料で保証してもらえるのだからオーナーさんから言えば良い事なんですが、
築後５～１０年経過した時はどうでしょうか
毎年新築のアパートは増え続け、最初の賃料設定では到底無理になってきます。
最初から相場より高い賃料設定をしているので、年数が古くなるほど家賃の下落率は高いのです・・
そうなると、管理会社から家賃保証の金額を減らしたいと要望が来るのですね
ハウスメーカーの家賃保証は、最初は良いが、後から厳しくなる可能性が高い という事です。
それでも、まだハウスメーカーがいいな～と考えている方は、
最初の賃料設定が近隣相場の１０～１５％の上乗せで収まっているか
を確認してみましょう。
この上乗せ額以内であれば、長期間安定する可能性が高いです、これ以上の額で最初から募集を
始めるというのでは、相場の異常操作の可能性が高く将来減額される可能性が高いです
２回に渡って、ハウスメーカーのアパートを検証しましたが、僕なりの結論としては
投資回収という観点から言えば、ハウスメーカーは無し
資金に余裕があり、相続目的や自己満足のためなら有り
という感じですね
遊休地の活用などで悩んでいるのなら、土地を貸すという方法も検討してはいかがですか