Air Residences（マカティ）のリアル収益事情
賃貸 vs Airbnb、どっちが得？
背景
マカティやマニラベイエリアのスタジオ・1BRユニットは空室率が上昇中。
借り手を確保するために家賃を下げざるを得ず、値下げ競争が続いています。
このため、賃貸からAirbnb民泊へ方向転換するオーナーも増加しています。
今回は、フィリピン、マカティの商業中心エリアのSMDCプレミアコンドミニアム
Air Residencesの１BR物件での賃貸 vs Airbnb民泊運用の収益事情を考察してみました。
1. 賃貸運用の場合
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家賃相場（23㎡〜28㎡・家具付き）：約18,000ペソ/月（4.7万円）
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募集価格は2万ペソ前後でも、実際は18,000ペソで借り手を見つけるのも困難。
収支試算（1年間）
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家賃収入：18,000ペソ × 11か月 ＝ 198,000ペソ（51.5万円）
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費用：
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仲介報酬：18,000ペソ
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管理費（10％）：21,600ペソ
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年間利益：158,400ペソ（41万円）
2. Airbnb運用の場合
月間収入試算
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Airbnb収入：40,000ペソ
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費用：
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ホスト管理費：6,000ペソ
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清掃・洗濯・アメニティ：8,000ペソ
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電気水道：6,000ペソ
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Wifi/Netflix：2,000ペソ
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月間利益：20,000ペソ
年間収支
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利益：20,000ペソ × 12か月 ＝ 240,000ペソ
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管理費：12,000ペソ
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年間利益：228,000ペソ（59万円）
3. 比較結果
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賃貸：41万円/年
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Airbnb：59万円/年
➡️ Airbnbの方が約18万円多い収益
ただし、Airbnb開始時には初期費用（家具追加・装飾・リネン等）が約20万円かかるため、1年目は賃貸と同等。
2年目以降はAirbnbの方が明確に有利になります。
4. Airbnb運用の強み
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空室リスクが低い（年間を通じて稼働可能）
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定期的な清掃でユニットが常に清潔に保たれる
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マニラはホテル不足 → 民泊需要拡大
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Airbnbの世界的成長で利用者が増加
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フィリピン旅行者数も右肩上がり
5. フィリピン国際旅行者数（参考データ）
| 年 | 到着者数 |
|---|---|
| 2010 | 3,520,471 |
| 2015 | 5,360,682 |
| 2019 | 8,260,913（ピーク） |
| 2020 | 1,482,535（コロナ影響） |
| 2021 | 163,879 |
| 2022 | 2,653,858 |
| 2023 | 5,450,557 |
| 2024 | 5,949,350 |
まとめ
現状、Air Residencesの1BRユニットはAirbnb運用の方が有利。
初期費用を乗り越えれば、賃貸よりも安定して高収益を期待できます。