マカティCBDでは、新築コンドミニアムの価格が年々上昇しています。
その一方で、中古市場を見ると、興味深い現象が起きています。
今回取り上げるのは、Salcedo VillageにあるMegaworldのTwo Central Makatiです。
現在も40.9㎡のスタジオタイプが550万ペソ前後で複数売りに出されており、
家具・家電付き、CGT（売買税）込みという条件の物件もあります。
最近になって出てきた物件ではなく、
この価格帯の転売物件は以前から市場に複数存在しており、
タイミングによっては複数のユニットを比較しながら選ぶことができます。
現在も同価格帯の売り物件が確認できます。
今回の転売物件
- 専有面積：40.9㎡
- タイプ：Studio
- 転売価格：550万ペソ
- CGT（売買税）込み
- 家具・家電付き
Two Centralの40.9㎡スタジオは、
2010～2011年のプレビルド（Preselling）
販売時には約600万～680万ペソで販売されていました。
つまり、現在の中古市場ではプレビルド価格を下回る水準で購入できるケースが出ています。
さらに当時は1USドル40ペソ台でしたが、現在は50ペソ台後半までペソ安が進んでいます。
海外投資家の視点では、ドルベースでの取得価格はさらに割安になります。
では、なぜここまで価格が下がっているのでしょうか。
理由の一つは賃貸市場です。
私の記憶ではTwo Centralの40㎡スタジオは2020年頃までは
4万～5万ペソ程度で賃貸されていました。
しかし現在は、同タイプで25,000～30,000ペソの賃貸物件が複数出ています。
実際に40.9㎡スタジオが約25,000ペソで募集されている物件も確認できます。
つまり、売買価格だけでなく、
賃貸相場そのものも以前より大きく調整されています。
一方で、立地は何も変わっていません。
Salcedo VillageというマカティCBDの中心部にあり、
Ayala Avenue、RCBC Plaza、Makati Medical Center、
Salcedo Weekend Marketなどが徒歩圏という利便性は今も変わらないままです。
価格は下がり、立地は変わらない。
このギャップをどう評価するかは投資家それぞれですが、
マカティCBDの中古市場を見ていると、
このような価格の歪みは非常に興味深いと感じます。
今後も、新築だけでは見えてこない
「中古市場の面白い物件」を紹介していきたいと思います。
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