マニラでコンドミニアム投資を考えるとき、必ず候補に挙がるのが、
・マカティ
・BGC
・オルティガス
・マニラベイ
の4エリアです。
「結局、どこを買えばいいの？」
と聞かれることがありますが、私の答えは、
投資目的によって正解が違う
です。
私はマカティやマニラベイで、長期賃貸とAirbnbの両方を実際に運営しています。
今回は、不動産業者の営業トークではなく、オーナーとしての目線で4エリアを比較してみます。
■マカティ――最もバランスが良い
マカティは、昔からフィリピン経済の中心として発展してきたエリアです。
企業、銀行、商業施設、レストラン、病院などが集まっているため、フィリピン人だけでなく、日本人を含む外国人の賃貸需要もあります。
新しい街ではありませんが、生活に必要なものが徒歩圏内に揃っている点は大きな強みです。
一方で、マカティといっても場所によってかなり違います。
アヤラ通り周辺、サルセド、レガスピ、ロックウェル、センチュリーシティでは、入居者層も家賃も物件価格も同じではありません。
「マカティだから安心」と考えるのではなく、建物の管理状態や実際の賃貸需要まで確認する必要があります。
【向いている人】
・長期賃貸とAirbnbの両方を検討したい
・外国人や会社員の需要を狙いたい
・立地と価格のバランスを重視したい
■BGC――資産価値を重視する人向け
BGCは街並みがきれいで、道路や歩道も比較的整備されています。
外資系企業、IT・BPO企業、インターナショナルスクール、高級商業施設などが集まり、外国人駐在員や富裕層から人気があります。
4エリアの中では、長期的な資産価値を維持しやすいエリアだと思います。
ただし、最大の問題は価格です。
すでに物件価格が高いため、購入価格に対して十分な家賃を取れなければ、表面利回りは低くなります。
「人気エリアだから儲かる」とは限りません。
高く買いすぎないことが非常に重要です。
【向いている人】
・短期的な利回りより資産価値を重視する
・外国人駐在員や富裕層を狙いたい
・予算に余裕があり、長期保有できる
■オルティガス――価格と実需のバランス
オルティガスは、マカティやBGCほど日本人には知られていませんが、多くの企業、商業施設、学校が集まる大きなビジネスエリアです。
マカティやBGCと比較すると、購入しやすい価格の中古物件が見つかることがあります。
周辺で働くフィリピン人会社員や家族からの実需があるため、適正な価格で購入できれば長期賃貸には向いています。
ただし、建築年数が古い物件も多く、建物の管理状態には注意が必要です。
エレベーター、給排水設備、管理費、修繕履歴なども確認しなければなりません。
【向いている人】
・購入価格を抑えたい
・長期賃貸を中心に運用したい
・中古物件を見極められる
■マニラベイ――安く買える可能性はあるが、リスクも高い
マニラベイ周辺では、過去にPOGO関連の需要を見込んで大量のコンドミニアムが建設されました。
しかし、POGO撤退後は賃貸需要が大きく変化し、多数の空室を抱える建物もあります。
Colliersは、2026年末のマニラ首都圏の住宅空室率が25.6％まで上昇し、特にベイエリアでは60％近くに達する可能性があると予測しています。
2026年には、マニラ首都圏全体で約13,000戸の新しいコンドミニアムが完成する見込みで、ベイエリアも供給の多い地域です。
そのため、単純に「将来発展しそうだから買う」という判断は危険です。
ただし、空室が多いということは、売却を急いでいるオーナーから割安な中古物件を買える可能性もあります。
MOA、空港、カジノ、展示会場などに近いため、物件を安く仕入れ、Airbnbを上手に運営できればチャンスはあります。
しかし、これは管理を他人に任せて放置する投資には向いていません。
【向いている人】
・割安な中古物件を探したい
・Airbnbを自分たちで運営できる
・空室や価格下落のリスクを理解している
■結局、どこに投資するべき？
私の考えは次のとおりです。
安心感と総合バランスならマカティ
長期的な資産価値ならBGC
購入価格と長期賃貸の実需ならオルティガス
高いリスクを取って割安物件を狙うならマニラベイ
初めてフィリピン不動産を購入する人には、私はマカティを勧めます。
すでにフィリピンで物件を持ち、賃貸管理やAirbnb運営の経験がある人なら、価格が大きく下がったマニラベイの中古物件を探すのも一つの方法です。
ただし、エリアだけで投資を決めてはいけません。
同じ地域でも、
・購入価格
・管理費
・固定資産税
・建物の管理状態
・実際に取れる家賃
・空室期間
・Airbnb運営の可否
・売却時の買い手
によって、投資結果は大きく変わります。
特にフィリピンの新築プレビルド物件は、広告の価格だけを見て購入すると、完成後に期待した家賃が取れないことがあります。
これからのマニラ不動産は、
どこを買うか以上に、何を、いくらで買うか
が重要だと思います。
皆さんなら、マカティ、BGC、オルティガス、マニラベイのどこを選びますか？
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