先日、Bridgetowneにある「The Velaris Residences」の紹介を現地不動産業者から受けました。
高級感のあるロビー、大型模型、そしてHongkong Land × Robinsons Landの共同開発というブランド力。正直、「これは凄い」と思わせるプロジェクトです。
しかし、不動産投資として考えた場合、本当に買う価値があるのでしょうか？
今回は、BridgetowneのVelarisと、マニラ最高級エリアであるBGC（Bonifacio Global City）を比較しながら考察してみます。
The Velaris Residencesとは
Velarisは、Robinsons Landと香港の高級不動産デベロッパーHongkong Landが共同開発する高級コンドミニアムです。
South Tower
- 45階建
- 約502戸
- 主に46～60㎡の1BR中心
North Tower
- 約40階建
- わずか247戸
- 77㎡の大型1BRからスタート
- 超低密度設計
特にNorth Towerは、
「BGCの超高級コンドをBridgetowneに持ってきた」
という印象を受けます。
North Towerの価格
例えば、
77㎡ 1BR
約₱25.7M～26M
日本円にすると約6,800万円前後です。
一見すると、
「BGCより安い高級物件」
にも見えます。
問題は家賃
では、この77㎡・₱26Mの部屋はいくらで貸せるのでしょうか。
当初は、
月₱80,000～120,000
程度も可能かと思いましたが、現実的にはかなり厳しいと感じています。
実際には、
現実的な賃料予想
| 月額家賃 | 表面利回り |
|---|---|
| ₱60,000 | 2.8% |
| ₱70,000 | 3.2% |
| ₱80,000 | 3.7% |
管理費、固定資産税、空室を考慮すると、
実質利回りは2～3％程度
になる可能性があります。
そもそも誰が借りるのか？
ここが最大の問題です。
例えば、
月₱60,000～70,000を払える人
- 外資系企業の駐在員
- BPOやIT企業の管理職
- 富裕層単身者
が想定されます。
しかし、
Ortigas勤務の外国人駐在員は本当にVelarisを選ぶのか？
実際には、
- BGC
- Capitol Commons
- Ortigas Center
- Wack Wack
などが競合になります。
正直、
「なぜVelarisを借りるのか？」
という理由を説明するのは簡単ではありません。
Bridgetowneのオフィス需要
Bridgetowneは現在急速に開発が進んでいます。
主要オフィスは、
- Tera Tower
- Exxa Tower
- Zeta Tower
- Giga Tower
- GBF Tower 1
- GBF Tower 2
など。
将来的には、
オフィスビル
約7棟
想定就業人口
約3～5万人
規模になると言われています。
しかし、
その多くはBPO従業員であり、
「高級コンドを借りる外国人駐在員」
の数は限定的と思われます。
BGCとの決定的な違い
BGC
- オフィスビル：約100～120棟
- オフィス面積：約200万㎡
- 就業人口：約25～40万人
- 外資系企業比率：約60～70％
Bridgetowne
- オフィスビル：約7棟
- オフィス面積：約25～30万㎡
- 就業人口：約3～5万人
規模感がまったく違います。
BGCの競合物件との比較
| Velaris | Arya Residences | |
|---|---|---|
| エリア | Bridgetowne | BGC |
| 77㎡価格 | 約₱26M | 約₱25M～35M |
| 想定賃料 | ₱60k～80k | ₱75k～95k |
| 外国人需要 | △ | ◎ |
| 流動性 | △ | ◎ |
| 将来性 | ◎ | ○ |
私の結論
もし、
「毎月の家賃収入が欲しい」
なら、
BGCの方が圧倒的に安全
だと思います。
一方、
「Bridgetowneが10～20年後にBGC級の街になる」
と信じるのであれば、
Velarisは非常に魅力的な投資先です。
つまり、
Velarisは賃貸投資商品ではなく、Bridgetowneという街の将来に投資する商品
というのが、物件情報を見た私の率直な感想でした。
皆さんは、
「今の賃料収入」を買いますか？
それとも、
「10～20年後のBridgetowneの未来」を買いますか？