こんにちは。
今回は 東南アジア主要都市のコンドミニアム賃貸利回りを、
1-bedroom / 3-bedroom の違いを中心に、かなりざっくり比較してみます。
特にフィリピン・マニラについては、
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コロナ禍前の「利回り15〜20％」という異常な世界
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コロナ後、冷え切った状態が続く現在
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それでもなお、東南アジアの中では高水準である理由
このあたりを整理して書いてみます。
① まず大前提：コロナ前マニラの利回り15〜20％は“特別な時代”
よく聞かれるのが、
「マニラって昔は利回り15％とか20％あったんですよね？」
これは事実ですが、同時にかなり特殊な環境でした。
なぜそんな数字が出ていたのか？
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外国人駐在員・POGO・中国系需要が急増
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供給がまだ追いついていなかった
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家賃が上がるスピードに、物件価格が追いついていなかった
つまり
👉 需要バブル × 供給不足 が重なった、再現性の低い局面です。
この水準を「普通」と思ってしまうと、
今の市場が極端に悪く見えてしまいます。
② コロナ後の現実：マニラは確かに冷えた
コロナ以降、
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駐在員の減少
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POGO撤廃
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コンド供給の増加
これにより、マニラの賃貸市場は一気に冷えました。
現在の表面利回りの目安は、
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1-bedroom：5〜7％前後
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3-bedroom：6〜8％前後
正直に言えば、
「15％時代」と比べると見劣りします。
③ それでもマニラは、東南アジアでは“まだ高い”
ここが重要なポイントです。
「マニラ単体」で見ると物足りなく感じますが、
東南アジア全体と横並びで比較すると、実は今でも上位です。
東南アジア主要都市｜賃貸利回りざっくり比較（表面）
1-bedroom（都心）
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シンガポール：2〜3％
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バンコク：3〜5％
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クアラルンプール：4〜6％
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マニラ：5〜7％
3-bedroom（都心）
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シンガポール：2〜3％
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バンコク：4〜5％
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クアラルンプール：4〜6％
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マニラ：6〜8％
こうして見ると、
👉 「マニラは落ちた」のではなく、
それでも“相対的には高い位置にいる”
というのが実態です。
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1BRは流動性が高いが、競合が多く価格競争になりやすい
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3BRは空室リスクはあるが、入ると安定しやすく利回りが出やすい
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マニラはコロナ前の15〜20％と比べると見劣りするが、
東南アジア全体で見れば、今なおトップクラス -
「マニラが落ちた」のではなく、
「以前が異常だった」だけ
④ 1-bedroomと3-bedroom、どちらが有利か？
1-bedroom
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回転が早い
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単身・カップル需要が中心
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競合が非常に多い
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家賃下落の影響を受けやすい
3-bedroom
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ファミリー・法人契約が中心
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供給数が限られる
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空室は長引くが、入ると安定
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利回りが1-bedroomより高く出やすい
最近のマニラでは、
👉 「数は出ないが、3-bedroomの方が数字がきれい」
というケースも珍しくありません。
⑤ 今が「一番つらい時期」だからこそ、次を見る
重要なのはここです。
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賃貸市場は底を打った感がある
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家賃はまだ本格回復前
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物件価格は横ばい〜調整局面
つまり、
👉 今は「利回り＋値上がり」の両方を一気に取る局面ではない
しかし逆に言えば、
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需要が戻ったとき
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金利環境が落ち着いたとき
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人口増・経済成長が再評価されたとき
価格が再評価されやすい位置でもあります。
⑥ 5年後・10年後をどう見るか？
5年後（2030年前後）
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都心・好立地は緩やかな価格回復
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年率3〜6％程度の上昇を期待するシナリオ
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賃貸は「安定運用フェーズ」
10年後（2035年前後）
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人口動態・都市化の恩恵が本格化
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周辺国と比較した「割安感」が再評価
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賃貸＋キャピタルゲインの両立が見える可能性
コロナ前のような異常値は期待すべきではありませんが、
「今が底で、ここから積み上がる」
という視点では、十分に面白い市場だと思っています。
⑦ まとめ：マニラは“終わった市場”ではない
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コロナ前15〜20％は例外
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コロナ後は確かに厳しい
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それでも東南アジア比較では高水準
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3-bedroomは今でも戦える
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5年・10年スパンでは再評価余地が大きい
派手さはないけど、現実的に積み上げる市場。
今のマニラは、そんなフェーズに入っていると感じます。
※本記事は投資助言ではなく、個人の経験・調査に基づく考察です。
物件・エリア・運営方法によって結果は大きく異なります。