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■価格：５０００万円
■表面：１０％
■融資：５０００万円
■期間：２０年
■金利：２％
■減価償却：１０００万円（４年）
①税引後まで計算しているか？
②変動費も期待値から計算しているか？
①を考慮することは、最も大事です。
不動産所得は、税金が最大の敵でもあり、味方にも成り得るものです。
常に税引後で考えましょう。
②は、各々のセンスや考え方で大きく変わるところですが、毎月は発生しない費用も然るべきタイミングでかかってきます。しっかりと想定しておくべきです。
・家賃下落率
・空室損
・退去時リフォーム
・修繕費
・募集費
最低でもこのくらいはいれておかないと、いちいち退去がある度に赤字になるだの、ヒヤヒヤしないといけなくなります。入居があれば退去があることは当たり前なのです。
②の項目を考えず、シミュレーションすると、所得税＋住民税が３０％として、減価償却中は、税引後３％、
償却後は、２％→１％と金利負担分が減ることで利回りが下がります。
これでも数値的には投資対象外です。
②を考慮すると、減価償却中２％→１％、償却後は、－１％→ー２％となっていきます。
これはもうお金を捨てるようなものですよね。
ちなみに概算で変動費を計算するときに地域差や物件毎の違いはありますが、ここでのケースでは、
・家賃下落率
→－３％/年
・空室損
→５．６％
・退去時リフォーム
→４％
・修繕費
→４％
・募集費
→５．６％
これは簡易的なシミュレーションでこういったことを考慮するのとしないのとでどのくらい実際の収支が異なるか比較したのですが、実際は、もっと細かく実践にそってシミュレーションするべきだと思います。