短期譲渡&長期譲渡&減価償却

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たまには不動産投資の話をします。

みなさんご存じの通り、物件の所有期間により売却時に利益が発生したことになれば長期と短期の異なる税率の譲渡益税が課税されます。

なぜ利益が発生したことになればと書いたかというと、減価償却は大きい方が節税対策になるんだぜっイエーイなんてことをやると、実際の購入価格よりも売却価格が安いにもかかわらず譲渡益税が課税されやすくなるからです。

そこで所有物件を回転させながら複利で効率よくCFや資産を増やしていこうという投資家にとっていつ物件を売るかが非常に重要になってきます。

いつ売るか？
今でしょ！
ではないですよ。（えっ、古いって！？）

まず譲渡益税の期間についてですが、物件を売った（所有権移転）日の属する年の１/１が基準になります。要は何月に売ってもその年の１/１までさかのぼってそこから５年以内にその物件を買っていたら（買う方は純粋に買った日＝所有権移転日）短期譲渡、５年を超えていたら長期譲渡になります。

実際はこんな感じです。
短期譲渡税率→０年目～約６年目
長期譲渡税率→約７年目以降

短期譲渡税率≒３９％
長期譲渡税率≒２０％
（めんどくさいから細かな数字は大目に見てください。）

それなら安い長期譲渡税率で売らないと損をしそうだなと考える人が多いですが、

まずその物件は売って利益がでますか？

利益がでなければ（税法的に）いつ売っても課税されません。（当たり前です）


次に例えば築古戸建なんかを買った人は減価償却が最大で４年です。

買ってから約４年間は税引後のCFもよく手元にお金が残ります。
５年目以降は減価償却がなくなり所得税や住民税ががっつりかかります。
しかしその期間はまだ短期譲渡税率です。例えば大して年収も高くない（所得税率が低い）のに減価償却をがっつりやっちゃって、売るときに購入額よりもかなり安いのに短期譲渡税率で譲渡益税が課税されることになってしまったら・・・・・・
じゃあ、あと数年家賃をもらいながら売るタイミングを待てばいいじゃないかと思いますが、その間の売値の値下がり幅や元々、築古なうえに７年以上も持ってると築古古ですよ。
売るに売れない物件になってるかもしれません。家賃の下落や修繕を含め所有のリスクは年々高まると思います。さらに収入<売値値下がり額なら少しでも早く売った方が得ですよね。売らないという人にはこういう感覚が理解できないものだと思いますが。私には自分の身を削って食べてるようなイメージしかありません。

所有者の所得税率やいつ売るか(譲渡税率)、減価償却費、売却時の価格予想、流動性等からいつ売れば利益の最大化ができるのか？リスクをある程度コントロールできそうか考えれば大きな過ちは犯さないだろうと思います。

こういうことを買う前からしっかりシミュレーションをしてうまく立ち回ってほしいですね。
ずっと持ってるというのは私的には効率が悪く、もっと効率のいいものにどんどん変えながらリスクも抑えてやる方がベターな気がします。