低所得者の方がbetter

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私も、以前は、そうだったが、不動産投資は、巨額の富を持った富裕層が、その資金力を利用して、行うものというイメージを持っていた。そこまで、いかなくても、世間一般の年収のサラリーマンが、できるものでは、ないと多くの人が思っている。融資を使っての購入は、ともかく現金で、物件を購入して、不動産投資をスタートするのはかなり敷居が低い。特に減価償却のとりにくい(古い)同じ物件であれば低所得であればあるほどいい。

ご存知の通り家賃収入は不動産所得として給与所得等と合算される総合課税になる。(不動産の売買による利益は譲渡益税となり分離課税で所得は関係ないが所有期間で税率が大きく異なる)

所得税率は、総合課税の所得の合計額によって高所得ほど税率を高くする累進課税をとっている。

実際、所得税とセットで約１０%の住民税がかかる。一番低所得で５＋１０＝１５%、高所得で４０＋１０＝５０%とかなりのひらきがある。さらに保険料にも影響がある。(復興特別とか細かなことは割愛します。)

例えば年間の家賃から経費を引いた税引前の所得が１００万円の収益不動産があるとする。課税所得が１９５万円の底辺リーマンと１８００万円超のイケイケビジネスマンのそれぞれの手取りは税引後で見ると、

底辺リーマン８５万円(１５万円)

イケイケビジネスマン５０万円(５０万円)
()内は所得税•住民税額

誰が所有するかによって実際の税引後のリアルな利回りが大きく異なる。誰が所有するか所有期間、どんなスタンスかで損益分岐点は異なります。これに気付いてない人が多い。

実際に低所得者であるとローンを組むのに苦労する。低額物件の資金を貯めるのは決してハードルは高くない。不動産を現金購入して所有期間を長くとり早くお金を貯めるというスタンスなら低所得者の方が税引後の利回りが高くなりbetterという話です。