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たまには、前向きな不動産投資の話。
「複利とは人類が発明した最も驚くべきものだ。」
アインシュタインが言った有名な言葉。
例えば、1,000万円の投資で、利回り10%とした場合
単利の場合 複利の場合
0 年後 10,000,000 10,000,000
1 年後 11,000,000 11,000,000
2 年後 12,000,000 12,100,000
3 年後 13,000,000 13,310,000
4 年後 14,000,000 14,641,000
5 年後 15,000,000 16,105,100
6 年後 16,000,000 17,715,610
7 年後 17,000,000 19,487,171
8 年後 18,000,000 21,435,888
9 年後 19,000,000 23,579,477
10 年後 20,000,000 25,937,425
単利と複利の差は、最初こそ、わずかだが、時間の経過とともに大きくなっていく。
不動産投資においては元本保証ではないし、利回りの低下や様々なリスクがあるため、実際は、こんな単純な話ではないが、本質的には、この理屈は通用する。
具体的には、家賃収入からのCFを再投資する。
次の物件の軍資金にする。
これの繰り返しをするだけ。
私の感覚値で言うと、複利の効果、スピードを実感するのは、4～5年後やCF300万円/年が、一つの分岐点のように感じている。
1年で、300万円投資によるCFがあれば、1年に1つ物件を自動的に
増やすことが可能だし、資産が資産を生むスピードを実感できる。
言いかえれば、1年に1つ物件を買う場合、2つ目より3つ目、3つ目より4つ目の方が、純粋な自己資金の追加投資は少なくてすむ。
買い進めるにしたがい、CFからの投資額の割合が大きくなる。
極論を言うと、投資初期段階においては、物件の
資産性よりも、収益性(利回りやCF)を重視
すべきだと考えている。
複利のパワーが弱い初期段階においては、なるだけ早く300万円/年のステージに行くことが課題だと考えている。
CFが、大きくなればなるほど、次の購入まで、じっくり吟味することもできるし、そのことにより、資産性も収益性も兼ね備えたよりよい物件に
巡り会える可能性も高くなる。
まだ、物件を持っていない段階で、物件を選ぶ間口を狭くすることは、
失敗するリスクは、回避できるが、時間を失うことによる機会損失も
大きいという観点もある。
ここまでと、逆説するようだが、私は、物件を検討する際は単利で考えている。
この物件単体で、考えて、損をしないか、利益の最大化を考えたときに、スピードが遅くならないかを考える。
つまり、
キャピタルとインカムで儲け、1つづつの投資で勝つ。
それに加え、複利のパワーが合わされば、非常におもしろい投資ではないかと思っている。
多くの方がレバレッジに意識が向いていたりするが、
レバレッジと複利を自身の投資戦略においてメリット•デメリットやリスク・リターン、スピードの違いなど比較されるのもいいかと思う。