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CFの少ない、または、CFが少なくなってきた物件。
積算評価が、高い場合も多く、検討する場合もあると思う。
返済が進んでいくと、一等地の土地が手に入るというメリットもあるので、割と人気があったりもする。
個人的には、CFが、少なく資産価値が、高いなら、売却を検討する。
CFが少ないということは、所有期間中のリスクよりリターンが少ないことを意味する。
リスク>リターン
短期譲渡と長期譲渡の税率の違いで、5年超の所有後、売却がいいのではとの意見も聞こえてきそうだが、税金を払う額は、長期譲渡の方が、安くなる場合が、ほとんどだろうが、減価償却費によっては、長期譲渡で、税率は低くなっても、譲渡益額が、増えて、所有期間の割にたいして、税引後の利益が変わらない可能性もある。
それになにより、1,000万円の利益にたいして、単純化して、譲渡益税が、
390万円(短期)
200万円(長期)
とすると、税引後売却益は、
610万円(すぐ売却)
800万円(5年超後売却)
長期譲渡の場合、ざっくりと累計CF+残債の減少分+800万円この合計金額が利益になるが、所有による様々なリスクを考えると年間あたりの利益は、短期譲渡の方が、かなり効率がよくなるのではと思う。(CFが少ない場合)
CFが少ないと、何かあったときに、マイナスのキャッシュフローになる可能性も高くなってしまう。
よって、最低限のリスク(金•時間•労力•手間)で、最大限のリターンを得たいと考える私は、このような考え方なのです。