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ほとんど利回りだけで、比較して、物件を買っていくタイプ。
私が、接客した中でも、何人もこの手のお客様がいました。
「利回り◯%だからいい。」
「預金金利より◯%高いからいい」
と、言ってました。
不動産投資は、割りと長い時間をかけて、本当にその投資が、儲かったのか、損をしたのかの答えがでる。
(単利で見た場合)
すぐには、答えがでない場合が、ほとんどだ。
そこで、時系列の概念が、あるとないでは、投資かギャンブルかくらいの違いがある。
当然、不動産は、元本保証ではないし、有価証券のように、劣化しないものではなく、古くもなるし、多くの場合、家賃も下がるし(インフレを考慮せず)資産価値も下がる。
古くなれば、一般的に修繕費もかさむ。
それらを分かった上で、相当な高利回りであれば、それはそれで、回収率で見るといい投資だと思うが、普通の利回りで、物件を買っていく。
明らかに買った瞬間に含み損を大きく抱え、その後も、資金回収のスピードよりも資産価値低下の方が、大きいような物件を買う。
手元にもたいして残らない。
または、累計CF+残債の減少よりも資産価値の低下の早い物件。
すでに同じような物件を数件、持っていると嬉しそうに話す。
「とにかく行動」
「決断が、遅いと機会損失になる。」
とか、こちらが、背中を押さなくても勝手に盛り上がっている。
鼻息が荒いとは、まさにこのこと。
毎月、手元にキャッシュが入ってくるため、儲かっているような錯覚になっているのだろう。
そして、また前向きに行動するのだろう。
これでCFを使いこんでいたら、救いようがない。
自分の資産を崩して、毎月、多少の現金にしているような毎月分配金の投資信託を訳も分からず、買わされている老人と本質的には同じだと思う。
(トータルで儲かるのであれば、それはそれでいいと思うが)
将来、物件を売却する際、それまでの累計CF以上の額が一気にふっとんで赤字確定というパターンか。
これなら、長期間、貴重な時間とお金をかけてやる価値はないように思う。
国と地方自治体、銀行、不動産屋のためにボランティアをやってるような感覚なら、いいだろうが、そんな人は、さすがにほとんどいないだろう。
最後まで、気付かないか、途中で気付いてズルズル、もしくは損切り。
IRRで、考えると、
完全に逆ザヤですね。
こんなことも、分からずに、前向きに突っ走る人を見る度に、痛々しさを感じるとともに、こういうマーケットもあるんだなとよく思う。(儲かりそうだ)
行動力あることや、早い決断は、素晴らしいが、
最低限、知っておくべきこともあるはずだが
何事も経験だと言うかもしれないが
不動産の失敗は、あまりにも金額が大きい。
できれば、リターンのないリスクは、負いたくないと私は思う。