タワマンと配偶者終身居住権

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タワマンと配偶者終身居住権
タワーマンション節税退治の実効性

タワーマンション節税退治として法改正されたのは、固定資産税評価額の階層間調整だけでした。

相続における特定同族会社事業用宅地の小規模減額

今までにも何度かお伝えしています小規模宅地等の特例において、特定

同族会社事業用宅地等は、減額対象となります。

相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業の用に供さ

れていた宅地等であることが要件の1つです。

特定同族会社事業用宅地等の事業については、不動産貸付業等を除外し

ています。

では、特定同族会社の事業と貸付業が混在している場合は？

被相続人の宅地等が法人の事業の用に供されていた宅地等で、申告期限

において特定同族会社の役員である被相続人の親族が相続開始時から申

告期限まで所有継続、かつ法人の事業継続の両要件を満たすことにより、

特定同族会社事業用宅地等に該当する場合には80％の評価減ができます。


事業割合でなく建物の利用状況で判断

不動産貸付業を含む複数の事業を営む法人が、相続開始時から申告期限ま

でに不動産貸付業以外の事業を継続できなくなったら、その対象地は特定

同族会社事業用宅地等に該当はしません。

不動産貸付業については特定事業用宅地等に該当せず、貸付事業用宅地等

（５０％）となります。

宅地等の適用面積については売上の状況でみるのではなく、建物の利用状況

で判断します。

小規模宅地特例の「生計を一」について

相続において、ある一定の条件に合っていれば、土地の評価額から

一定額が減額となる。最大で８０％にもなる。


よって該当するかどうかは、大変重要である。


小規模宅地特例は、亡くなった人等が居住の用や事業の用などに供し

ていた宅地等を相続によって取得した場合、一定の要件の下、評価減

を認める制度である。

取得した宅地等が亡くなる直前において、親族の事業用、居住用等に供
されていた場合は、その親族が被相続人と「生計一」であったことが適
用の必須条件になる。

「生計一」というと同居が前提になると考えがちだが、税務上では必ずし
もそうではない。

所得税法では、転勤等で普段は個別に住んでいても余暇には起居を共にす

ることを常例としている場合や、その親族間で常に生活費・学資金・療養

費等の送金が行われている場合も生計一になるとされており、実務上、同特

例を適用する際も同様に取り扱われる。


一方、親族と被相続人とが互いに独立し、金銭的な共有が全くなかった場合

は生計一に該当しない。ただし、基本的に独立しているものの、いくらかの

援助を受けている場合などが該当するか否かは事実認定によるので、生計一

が認められず特例の適用が受けられないこともしばしばある。


判決事例では、「生計」は“暮らし”ではなく“日常生活の資”を意味するため、

相続人が被相続人の面倒をみていても日常生活の経済的側面で共通している関

係にあったとは認められず、生計一ではなかったと判断した。

生活の資を共有していたか否かについて具体的な金額基準があるわけではないが、


被相続人との間に生活費等の共有が確認できなければ、生計一とは認められ難い

と思われる。

同居であれば、原則「生計一」と扱われている。

小規模宅地特例 未届の有料老人ホームについて

既にご案内のとおり、要介護又は要支援認定を受けていた被相続人が

老人ホーム等に入居し空き家となった自宅の敷地でも、小規模宅地特

例の対象とされました。


しかし、有料老人ホームの設置については都道府県知事への届出が義

務付けられていますが、未届状態のところが多いそうです。

届出がされていない有料老人ホームは、本特例の対象施設である“有料

老人ホーム”に該当せず、特例の適用対象外となります。


よって、その施設が届出されているか、確認しておく必要があります。

平成25年10月31日時点で全国に有料老人ホームは9,827件あり、その

うち、有料老人ホームとして届出が必要であるにもかかわらず、届出を

していない未届状態の有料老人ホームは、１０％近くの911件とのこと。


未届ホームは対象施設に該当せず


本特例の対象施設である“有料老人ホーム”は、「老人福祉法第29条第

1項に規定する有料老人ホーム」と規定されており、同条では「有料老

人ホーム…を設置しようとする者は…都道府県知事に…届け出なければ

ならない。」とされています。


よって、未届の有料老人ホームは対象施設に該当しないとされます。

相続による資産の取得費について

相続により取得した資産の取得費とは

(1)
　減価償却資産の譲渡所得の取得費は、その取得価額から、その取得の日から譲渡の日

までの期間に係る不動産所得等の金額の計算上必要経費に算入される減価償却費の額の

累積額を控除した金額とされます。

(2)
　取得価額から控除する「不動産所得等の金額の計算上必要経費に算入される減価償

却費の額の累積額」について、「 その譲渡者の 不動産所得等の金額の計算上必要経

費に算入される減価償却費の額の累積額」という限定をしていません。

(3)
　イ　相続人が相続により取得した譲渡所得の基因となる資産を譲渡した場合には、

その譲渡所得の金額の計算については、被相続人がその資産を取得した日からその

譲渡の日まで引き続きその資産を所有していたものとみなされ、被相続人の取得時

期と取得価額が相続人に引き継がれることになります。

相続により取得した減価償却資産を譲渡した場合ににされる減価償却費の額の累積

額のほかに、被相続人の不動産所得等の必要経費にされる減価償却費の額の累積額

も控除されるということです。

　ロ　不動産所得等を生ずべき事業を営む者が生計を一にする配偶者その他の親族

の有する減価償却資産をその事業の用に供しその対価を支払っている場合には、そ

の事業を営む者及びその親族の所得金額の計算上、その対価の授受はなかったもの

とし、その減価償却資産の償却費は、その親族の所得金額の計算上ないものとし、

事業を営む者のその事業に係る不動産所得等の金額の必要経費に算入されます。